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萬科觸“底”：郁亮的底氣和信心（實(shí)錄）|觀點(diǎn)直擊 | 成本法( 四 )

投資收益


??萬科從現(xiàn)在和未來相當(dāng)長時(shí)間內(nèi)，我相信收入里面相當(dāng)大的比例會(huì)來自于開發(fā)業(yè)務(wù)，盈利目前也以開發(fā)業(yè)務(wù)為主，但是我能看到未來經(jīng)營服務(wù)類的盈利貢獻(xiàn)也不會(huì)小。
??財(cái)務(wù)上來說，經(jīng)營服務(wù)類業(yè)務(wù)，從收入和業(yè)務(wù)規(guī)模來看，從目前來看沒法跟開發(fā)業(yè)務(wù)相比較，假以時(shí)日可能收入上無法相比較，但是利潤上未來空間更大，如果再把時(shí)間放長一點(diǎn)的話，我覺得收入也不一定小到哪里去。
??如何衡量經(jīng)營服務(wù)類業(yè)務(wù)成功？第一個(gè)衡量成功的標(biāo)準(zhǔn)是能否上市，也就是我們所說的長大成人了，長大成人就應(yīng)該成家立業(yè)，到外面闖蕩去了，所以每個(gè)業(yè)務(wù)把能不能獨(dú)立上市作為成功的標(biāo)志之一。
??現(xiàn)場提問：對這些投資的要求和標(biāo)準(zhǔn)是怎樣的才會(huì)投資？如何提高投資能力？最后是開發(fā)、經(jīng)營、服務(wù)并重，投資資源計(jì)劃是怎樣分配的？
??劉肖：經(jīng)營服務(wù)類投資跟過去開發(fā)業(yè)務(wù)的投資還是有挺大區(qū)別的，集團(tuán)也把這個(gè)當(dāng)成非常重要的工作，也把它當(dāng)成非常重要的能力，總體來說無論是標(biāo)準(zhǔn)還是策略各個(gè)方面有區(qū)別，但最終還是指向價(jià)值是什么，這些業(yè)務(wù)本身的長期價(jià)值是什么，對集團(tuán)來講整個(gè)價(jià)值是什么。
??總體來講戰(zhàn)略的匹配度，外部視角的財(cái)務(wù)標(biāo)準(zhǔn)和行業(yè)領(lǐng)先的運(yùn)營標(biāo)準(zhǔn)是我們最看的三個(gè)內(nèi)容。
??投資標(biāo)準(zhǔn)的背后還是能力，而這個(gè)能力歸根結(jié)底還是業(yè)務(wù)本身的能力。
??現(xiàn)場提問：郁總剛才在檢討原因時(shí)提到投資思路的問題，請問一下管理層未來在投資上如何做到確保精準(zhǔn)投資和把握好投資節(jié)奏？
??張海：2021年無論在住房的銷售，還是公開市場投資都經(jīng)歷了上半年火熱，下半年驟冷的過程，第一要受到現(xiàn)時(shí)環(huán)境的約束，第二要有前瞻的判斷，我們之前結(jié)合業(yè)績結(jié)果對投資工作進(jìn)行了復(fù)盤和檢視，這中間有的投得好，有的達(dá)到預(yù)期，有的沒有達(dá)到預(yù)期，對復(fù)盤結(jié)果提示我們要更加專業(yè)、更加理性地看待新的投資。
??為此我們從去年開始做了相關(guān)的安排和部署，投資額度不再分大餅，以前是按照每個(gè)區(qū)域的回款做可投金額，確實(shí)會(huì)出現(xiàn)剛才郁總談到的情況，誰不希望家鄉(xiāng)好，誰都希望往自己的區(qū)域里多投，從去年開始我們投資更加集中向市場穩(wěn)定、向安全邊際高、向團(tuán)隊(duì)操盤能力強(qiáng)的地區(qū)，我們把投資往這方面傾斜。
??現(xiàn)場提問：管理層提出縮表出清這個(gè)提法，到底怎樣理解？萬科會(huì)縮到什么程度？今年在融資上有怎樣的安排？整個(gè)資本市場的融資利率都是處在下行當(dāng)中，公司有沒有想過借此機(jī)會(huì)進(jìn)一步擴(kuò)大負(fù)債規(guī)模，有機(jī)會(huì)的話加大投資機(jī)會(huì)？
??祝九勝：從財(cái)務(wù)角度，縮表出清主要的是針對資產(chǎn)負(fù)債表，縮表針對的是資產(chǎn)負(fù)債表的右邊，是資金來源，我們怎么找到合適的資金來源，縮表的核心詞叫適配或配襯，為不同的業(yè)務(wù)找到合適的資金來源，為不同業(yè)務(wù)不同發(fā)展階段找到應(yīng)該找到的錢，這是針對資產(chǎn)負(fù)債表的右邊找到合適的資金來源。
??出清針對的是資產(chǎn)負(fù)債表的左邊，供求平衡就能達(dá)到出清，這里面的核心是達(dá)標(biāo)，我們形成的資產(chǎn)要達(dá)到合格的標(biāo)準(zhǔn)，達(dá)標(biāo)是核心詞。
??我們整個(gè)生產(chǎn)經(jīng)營的過程有沒有達(dá)標(biāo)，拿的項(xiàng)目對不對，做的投資對不對，能不能兌現(xiàn)，我們的資源轉(zhuǎn)化能不能跟上去，我們的資產(chǎn)怎么樣從相對不太合格變成合格，相對低效變成高效，最終能夠達(dá)到合格的標(biāo)準(zhǔn)。所以它的核心詞在于達(dá)標(biāo)。
??第二個(gè)問題關(guān)于融資，我們首先把業(yè)務(wù)做好，配襯好的資金來源，對于經(jīng)營性業(yè)務(wù)要找到更多的一手錢、更多長錢、更多有耐性的錢，這跟開發(fā)的業(yè)務(wù)特點(diǎn)不一樣。我們在把握好結(jié)構(gòu)和節(jié)奏的前提下，我們在保綠的目標(biāo)下，只要業(yè)務(wù)還在往前發(fā)展，我們的融資是會(huì)適當(dāng)增加的。

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