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萬(wàn)科觸“底”：郁亮的底氣和信心（實(shí)錄）|觀點(diǎn)直擊 | 成本法

投資收益

【 萬(wàn)科觸“底”：郁亮的底氣和信心（實(shí)錄）|觀點(diǎn)直擊 | 成本法】萬(wàn)科觸“底”：郁亮的底氣和信心（實(shí)錄）|觀點(diǎn)直擊 | 成本法


??觀點(diǎn)網(wǎng) 作為標(biāo)桿房企之一，萬(wàn)科于3月30日晚間披露2021年全年業(yè)績(jī)報(bào)告，所引發(fā)的市場(chǎng)關(guān)注度不亞于以往任何一年。
??2021年，萬(wàn)科累計(jì)實(shí)現(xiàn)營(yíng)收4528億元，歸母凈利潤(rùn)225.2億元，同比增幅分別為8.80%、-45.7%。這同樣是萬(wàn)科繼1995年、2008年之后，第三次出現(xiàn)凈利潤(rùn)下降的情況。
??萬(wàn)科形容2021年是刻骨銘心的一年，該公司解釋凈利潤(rùn)下降主要源于毛利率，投資收益以及計(jì)提存貨跌價(jià)準(zhǔn)備的影響。僅去年四季度間，萬(wàn)科地產(chǎn)結(jié)轉(zhuǎn)權(quán)益比及毛利率下降影響了60億元凈利潤(rùn)，投資收益減少及計(jì)提增加對(duì)凈利潤(rùn)的影響則分別達(dá)27億元、11億元。
??為保障投資者權(quán)益，在利潤(rùn)下滑時(shí)萬(wàn)科上調(diào)了分紅比例至50%，并推出相應(yīng)的股票增持及回購(gòu)計(jì)劃。相比分紅和回購(gòu)，更讓人安心的是萬(wàn)科穩(wěn)健的財(cái)務(wù)狀況，萬(wàn)科保持了“綠檔”和業(yè)內(nèi)領(lǐng)先的信用評(píng)級(jí)，經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流凈額連續(xù)13年為正，年末存量融資的綜合融資成本降至4.1%，持有現(xiàn)金1493.5億元，凈負(fù)債率29.7%且長(zhǎng)期處于行業(yè)低位。
??在3月31日萬(wàn)科召開(kāi)的業(yè)績(jī)交流會(huì)上，主席郁亮罕見(jiàn)地進(jìn)行了長(zhǎng)篇幅演講，談及公司對(duì)業(yè)績(jī)下滑的反思和檢討。他坦承，過(guò)往的管理方式呈現(xiàn)離散度大的問(wèn)題，少數(shù)項(xiàng)目出現(xiàn)投資失誤，同時(shí)探索新業(yè)務(wù)付出了較大代價(jià)，市場(chǎng)下行時(shí)對(duì)業(yè)績(jī)?cè)斐捎绊憽?br /> ??從郁亮提出的行動(dòng)來(lái)看，萬(wàn)科今年制定的工作任務(wù)“止跌企穩(wěn)，穩(wěn)中有升”并非一句空話。按郁亮的解釋，萬(wàn)科已對(duì)房地產(chǎn)業(yè)務(wù)集中管控和統(tǒng)籌管理，開(kāi)發(fā)毛利率可維持20%的水平；新業(yè)務(wù)則已交完大部分“學(xué)費(fèi)”，逐步形成新的蓄水池。
??反思與調(diào)整
??年報(bào)數(shù)據(jù)顯示，萬(wàn)科于2021年銷售費(fèi)率、管理費(fèi)率、財(cái)務(wù)費(fèi)率分別為2.83%、2.26%、0.97%，除銷售費(fèi)率以外其余均為近4年最低水平。
??短期、一年內(nèi)到期部分降至586.2億元，貨幣資金1493.5億元，其中不受限資金約868.41億元。同時(shí)凈負(fù)債率僅29.7%，仍維持行業(yè)低位。
??令萬(wàn)科受關(guān)注的是開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)結(jié)轉(zhuǎn)部分。
??2021年四季度萬(wàn)科錄得營(yíng)收1813.12億元，并以開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)結(jié)轉(zhuǎn)為主，占全年?duì)I收40%；單季歸母凈利潤(rùn)則僅有58.35億元，環(huán)比增3.42%，占全年凈利潤(rùn)僅25.91%。觀點(diǎn)新媒體測(cè)算，四季度萬(wàn)科少數(shù)股東損益占比約達(dá)56.67%。
??對(duì)此，萬(wàn)科總裁祝九勝解釋，四季度公司結(jié)算占比較大，權(quán)益比例下降5個(gè)多點(diǎn)，導(dǎo)致公司凈利潤(rùn)減少60億元。
??毛利率角度觀察，萬(wàn)科全年整體毛利率21.8%，同比下降7.42個(gè)點(diǎn)，開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)毛利率則下降至23.0%，主要受到近年來(lái)結(jié)算項(xiàng)目地價(jià)占售價(jià)比上升的影響。祝九勝預(yù)計(jì)，未來(lái)兩年開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)的毛利率可維持在20%水平，反映企業(yè)毛利率已基本調(diào)整到位。
??當(dāng)天華潤(rùn)置地管理層也對(duì)投資者表示，2017年及2018年土地市場(chǎng)是高點(diǎn)，大家對(duì)的預(yù)期高漲，所以拿地都很貴，因此影響2022年行業(yè)整體毛利率是必然的。該公司同樣認(rèn)為，行業(yè)將維持20%左右的毛利率。
??過(guò)往的高價(jià)地使得萬(wàn)科在計(jì)提減值層面繼續(xù)采取動(dòng)作，僅四季度便新增存貨減值31.2億元、其他資產(chǎn)減值4.1億元，其中存貨減值部分影響凈利潤(rùn)21.4億元。截止期末，萬(wàn)科計(jì)提存貨跌價(jià)準(zhǔn)備余額達(dá)61.8億元。
??計(jì)提金額較大的項(xiàng)目中，佛山順德萬(wàn)科廣場(chǎng)即萬(wàn)科香港城，2020年4月拿地時(shí)外界測(cè)算樓面價(jià)約1.22萬(wàn)元/平方米，目前公寓部分售價(jià)1.15萬(wàn)元/平方米左右；濟(jì)南翡翠公園2017年拿地樓面價(jià)約9040元/平方米，需配建安置房7.52萬(wàn)平方米，目前項(xiàng)目報(bào)價(jià)約2.3萬(wàn)元；廊坊朗潤(rùn)園則是2018年收購(gòu)華夏幸福資產(chǎn)包的一部分，已被萬(wàn)科連續(xù)計(jì)提。

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