??2022年萬科對上述業(yè)務(wù)也制定了發(fā)展計劃，包括萬物云計劃實現(xiàn)住宅物業(yè)收入增長25%，萬物梁行增長35%，萬物為家增長45%；物流倉儲收入增長35%以上，租賃住宅業(yè)務(wù)實現(xiàn)經(jīng)營利潤增速大于收入規(guī)模增速，以及印力每年拓展80-100萬平方米管理面積等。
??在他看來，從收入、利潤規(guī)模來看，經(jīng)營類業(yè)務(wù)無法與開發(fā)業(yè)務(wù)比較，但假以時日利潤增長的空間更大。基于經(jīng)營業(yè)務(wù)與開發(fā)業(yè)務(wù)的模式差異，他亦希冀市場對萬科的綜合性不動產(chǎn)業(yè)務(wù)給予合理估值。
??“1995年和2008年的凈利潤下降，都伴隨著之后我們的回升和增長?！币允窞殍b，郁亮表示，希望萬科2021年的利潤下降，也能換來今年開始的增長。
??歷史周期性的短期業(yè)績波動并不可怕，關(guān)鍵仍在于找到問題，并采用針對性的解決措施。從當(dāng)前郁亮的反思和行動來看，萬科2022年企穩(wěn)回升并不是一句空話。
??以下是萬科2021年業(yè)績交流會實錄部分：
??現(xiàn)場提問：為什么公司三季度歸母凈利潤下滑16%，但是全年下滑是45%，是不是業(yè)績“洗澡”了？第二個問題是2021年的利潤率下行是比較多的，公司未來開發(fā)能力會是什么樣的趨勢？剛才郁總說有信心業(yè)績企穩(wěn)，未來兩年的經(jīng)營目標，比如銷售額、營業(yè)收入、凈利潤是怎樣的？
??祝九勝：我們也完全理解股東的心情，面對這么大的業(yè)績降幅，我們自身壓力也很大。歸母凈利潤下降有三個方面的因素，第一個是結(jié)算時間分布中40%的結(jié)算是在四季度完成的，并且結(jié)算當(dāng)中的權(quán)益比例也在下降，下降了5個多點，這兩個因素的疊加導(dǎo)致權(quán)益利潤少了60億。
??第二個是原因是我們的投資收益也基本會在四季度做盤賬處理，在2020年四季度，一個季度100多億的收益，2021年投資收益出現(xiàn)了下降，跟大市有一定的相關(guān)性，這塊對我們四季度的權(quán)益利潤影響同比降了27億。
??第三個原因是我們計提方面的影響，在去年四季度市場出現(xiàn)了比較明顯的下行，一些項目也是隨行就市，用穩(wěn)健的原則進行項目的計提。這兩項計提加起來是35億，比2020年多了15億，對權(quán)益利潤的影響11億。
??關(guān)于是不是有業(yè)績“洗澡”，大家從我們的年報可以看得出來，去年包括郁亮主席在內(nèi)的管理層因為業(yè)績下降而大幅下降個人收入，萬科干部員工為此付出的代價是兩位數(shù)百分比的降薪，這么貴的洗澡費去洗澡，既沒有必要，更不可能，因為我們是在公開的市場上披露自己的業(yè)績，我們所做的每一步都要經(jīng)得起市場的檢驗和檢視。
??我們要清醒地認識到自身各方面的不足，特別是跟優(yōu)秀同行相比較我們的不足。我們要下地干活，要保持種好地創(chuàng)造價值的每一項工作，不斷縮小我們知道和做到的差距，不斷地縮小自身差距，我們很多事情自己看明白了，干得不夠堅決，我們要特別清醒地看到我們的問題和不足。我們不做業(yè)績洗澡，經(jīng)常保持清醒的頭腦。
??我們未來兩年開發(fā)業(yè)務(wù)的毛利率可以維持在20%這個水準，還是充滿信心的。當(dāng)然這需要我們更大的投入、更大的努力去保證這件事情能夠說到做到。
??現(xiàn)場提問：從傳統(tǒng)財務(wù)指標及業(yè)務(wù)收入規(guī)模來看，經(jīng)營服務(wù)業(yè)務(wù)現(xiàn)在甚至恐怕將來都無法與房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)相提并論，萬科又會以哪些指標來衡量經(jīng)營服務(wù)業(yè)務(wù)的成功，上市節(jié)奏會是怎樣呢？未來新業(yè)務(wù)的上市對萬科公司和股東有怎樣的價值？
??郁亮：萬科今天是開發(fā)、經(jīng)營、服務(wù)并重，也就是說萬科今天把自己從單一的住宅發(fā)展商打造成不動產(chǎn)的綜合發(fā)展運營服務(wù)商，這個變化是非常大的。
??并不是說我們覺得開發(fā)業(yè)務(wù)沒有機會，而開發(fā)業(yè)務(wù)這邊仍然是有機會，仍然是萬科最主要的業(yè)務(wù)，但是僅僅有這塊，沒有經(jīng)營服務(wù)類業(yè)務(wù)，那么支持萬科未來更好質(zhì)量發(fā)展這件事情是做不到的。
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