??4月11日，蘇州和南京房地產(chǎn)市場和交易管理中心確認，蘇州對限售和限購、南京對溧水和六合限購政策調(diào)整。
??本次兩城“雙限”政策寬松是給予市場面嚴重下行和政策面持續(xù)寬松的背景。對蘇州而言，短期將有效緩解市郊在售項目銷售壓力、縮短改善置換周期，中長期將助力恢復(fù)一二手市場活性。對南京而言，兩區(qū)限購調(diào)整對市場規(guī)模提振有限。同時，兩個強二線城市調(diào)控放寬在全國范圍內(nèi)具有“先行先試”的指導(dǎo)作用，兩市后續(xù)市場變化也將成為其他二線城市施政根據(jù)。
??蘇州、南京一季度市場規(guī)模大降
??從外圍市場著手調(diào)整限購、縮短限售時間
??本次出臺“雙限”政策的背景是市場層面是蘇州樓市交易規(guī)模的斷崖下滑。2022年一季度，蘇州新房市場和二手房市場成交面積分別為141萬平方米和148萬平方米，同比下降39%和33%。存量較大的郊區(qū)項目開盤去化率低于10%。南京一季度新房和二手房市場成交面積同比下降26%和48%。
??在市場下行背景下，兩市直接使用樓市調(diào)控政策工具箱中最重要的兩個抓手，即限購與限售：
??蘇州在限購方面：外地戶籍在蘇州購買首套房，社保要求由3年內(nèi)連續(xù)繳滿2年改為累計繳滿2年；賣房后2年內(nèi)無需繳納社保和個稅可再次購房。限售方面：二手房限售由5年改為3年，（與新房限售一致）從4.11開始，之前取得產(chǎn)證按之前政策。
??南京在限購方面：外地戶籍在六合區(qū)和溧水區(qū)購買首套房無需提交社保或個稅證明，不包含歸屬江北新區(qū)管轄的南鋼、揚子石化。
??疊加此前信貸寬松東風(fēng)
??引入剛需新需求、加快觀望改善入場
??蘇州信貸政策至3月首套房房貸利率降至4.6%，較2021年高點每百萬房貸還款降低35萬元；南京信貸政策在3月也有大幅放寬。而且，限價政策在蘇州核心板塊也有所松動，例如園區(qū)最高售價由4萬/平方米提升至4.2萬/平方米；此番圍繞限購與限貸政策疊加，向市場注入新的活水，對剛需和改善購房者有不同的意義。
??兩城歷史上均多次加碼“雙限”調(diào)控。以蘇州為例，2016年和2019年均加碼了限購政策，本次調(diào)控修改后門檻降至2019年水平。
??對剛需購房者而言，外地人購買首套房在蘇州不需連續(xù)社保、在南京兩區(qū)直接購買。有利于促進外來購房者購房需求的釋放，極大降低了購房門檻。對改善購房者而言，外地人置換后買房不需繳納社?？煽s短置換周期，促進一批先前已投資置業(yè)的客戶改善置業(yè)，“小換大”或“郊區(qū)換市區(qū)”。同時也將向市場新增一批市區(qū)小面積或郊區(qū)二手房房源，增加市場活力。
??二手房限售縮短至3年增加了二手房的流通性，但鑒于本次蘇州新政只針對未掛牌二手房，且蘇州一二手房存在嚴重倒掛現(xiàn)象，限售政策寬松短期作用有限。
??蘇州新政利于改善市郊庫存去化
??預(yù)期提升約10%成交規(guī)模
??落至政策對樓市的作用，“雙限”政策的放寬不再是如房貸利率下調(diào)、限價上調(diào)等的信號意義，更具有立竿見影的實際意義和長效價值。
??蘇州，一季度樓市下行之中最大特點是區(qū)域間嚴重分化。一季度園區(qū)核心板塊去化最好，2個價格倒掛項目首開“日光”；新區(qū)去化率87%，在售項目去化率均60%以上。而絕大多數(shù)郊區(qū)板塊則成交慘淡，在售項目普遍做出降價8折以上優(yōu)惠，但去化率仍不足40%，其中吳中區(qū)僅19%。
??對市郊區(qū)域，如相城區(qū)、吳江區(qū)和吳中區(qū)，外地剛需購房門檻降低后將優(yōu)先選擇房價較低的市郊置業(yè)，顯著提高區(qū)域內(nèi)質(zhì)優(yōu)價廉的剛需項目銷售表現(xiàn)，將三區(qū)商品住宅庫存消化周期縮短至安全線以內(nèi)（3月末三區(qū)消化周期分別為20個月、22個月和18個月）。
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