??這也是郁亮反思和檢討的重要內(nèi)容，他表示，萬(wàn)科過(guò)去一直采用充分授權(quán)、分布式的管理方式，容易表現(xiàn)出參差不齊和離散度大的問(wèn)題。投資層面采用切大餅?zāi)Ｊ?，容易出現(xiàn)高估和冒進(jìn)。據(jù)透露，萬(wàn)科為華夏幸福資產(chǎn)包計(jì)提了25億元減值準(zhǔn)備。
??作為萬(wàn)科最重要的業(yè)務(wù)，開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)于2021年已啟動(dòng)了相應(yīng)調(diào)整。包括以開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)本部為主導(dǎo)，推進(jìn)集團(tuán)“一盤(pán)棋”建設(shè)，解決能力分散、操盤(pán)表現(xiàn)不穩(wěn)定的問(wèn)題；拿地集中管理，提高對(duì)投資項(xiàng)目盈利水平，操盤(pán)團(tuán)隊(duì)能力，投后管理等方面的要求等。
??“這些舉措將會(huì)轉(zhuǎn)化成實(shí)實(shí)在在的盈利貢獻(xiàn)。”
??據(jù)觀點(diǎn)新媒體了解，萬(wàn)科去年新增獲取148個(gè)項(xiàng)目，拿地權(quán)益總價(jià)1401.5億元，其中下半年分別占比35.81%、36.75%，并將拿地區(qū)域縮窄至大連、福州、濟(jì)南、天津、武漢、成都等二三線(xiàn)城市。今年1-2月，該公司新增獲取5個(gè)項(xiàng)目，權(quán)益總價(jià)88.06億元。
??此外，萬(wàn)科已售未結(jié)算合同金額截止期末約7108億元，對(duì)應(yīng)均價(jià)1.52萬(wàn)元/平方米，分別相當(dāng)于2021年結(jié)轉(zhuǎn)收入水平的1.6倍、1.18倍，在未來(lái)可形成盈利支撐。
??利潤(rùn)蓄水池
??除了開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)的毛利率及計(jì)提減值因素，對(duì)萬(wàn)科凈利潤(rùn)造成影響的直接指標(biāo)中，投資收益于2021年錄得66.1億元，同比減少69億元。根據(jù)年報(bào)解釋?zhuān)@主要是由于聯(lián)合營(yíng)項(xiàng)目毛利率下降及投資其他業(yè)務(wù)的收益減少。
??但萬(wàn)科并未具體解釋投資收益變動(dòng)較大的項(xiàng)目。觀點(diǎn)新媒體了解，2020年錄得高投資收益或與年內(nèi)出售廣信資產(chǎn)包50%股權(quán)有關(guān)，萬(wàn)科借此收回前期投入320億元，并不再并表該資產(chǎn)包。剔除2020年暴漲的情形，萬(wàn)科2017-2019年投資收益實(shí)際上維持在50-68億區(qū)間。
??利息資本化方面，去年萬(wàn)科實(shí)際利息支出134.5億元，資本化的利息占67億元，對(duì)應(yīng)利息資本化率49.81%，同比下降約1.07個(gè)點(diǎn)。橫向?qū)Ρ?，近期披露業(yè)績(jī)的房企諸如碧桂園、龍湖、中海、旭輝等，利息資本化率約在90%-100%之間。
??折舊和攤銷(xiāo)費(fèi)用則主要反映萬(wàn)科用成本法列賬經(jīng)營(yíng)性業(yè)務(wù)的影響。不同于其他采用估值法列賬的房企，萬(wàn)科2014年探索新業(yè)務(wù)以來(lái)，均對(duì)這批持有型資產(chǎn)采取折舊及攤銷(xiāo)處理，近三年費(fèi)用占比尤為明顯。受每年度折舊攤銷(xiāo)影響，導(dǎo)致新業(yè)務(wù)形成的正面利潤(rùn)有限。
??數(shù)據(jù)來(lái)源：企業(yè)公告，觀點(diǎn)指數(shù)整理
??一位前十房企高層對(duì)觀點(diǎn)新媒體指，如由成本法改為估值法入賬影響太大，當(dāng)年報(bào)表會(huì)多出很大一筆利潤(rùn)。同時(shí)，采用估值法需要每年評(píng)估資產(chǎn)，價(jià)格跌了也會(huì)影響利潤(rùn)，總體波動(dòng)太大。
??郁亮認(rèn)為，萬(wàn)科過(guò)去多年對(duì)多個(gè)賽道同時(shí)探索，令公司付出的成本比想象中更大，對(duì)業(yè)績(jī)也產(chǎn)生了影響。公司堅(jiān)持有現(xiàn)金流的利潤(rùn)原則，因此一直折舊攤銷(xiāo)，如今為了探索新業(yè)務(wù)所交的學(xué)費(fèi)大部分已交完，即使以成本法記賬，2022年非開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)也將對(duì)報(bào)表形成正向的貢獻(xiàn)。
??“這些經(jīng)營(yíng)類(lèi)的業(yè)務(wù)，正在逐步形成盈利的蓄水池?！?br />
??數(shù)據(jù)顯示，去年萬(wàn)物云錄得全口徑收入（含向萬(wàn)科提供服務(wù)收入）240.4億元，同比增長(zhǎng)32.1%；倉(cāng)儲(chǔ)物流業(yè)務(wù)營(yíng)收31.6億元，物流業(yè)務(wù)NOI（營(yíng)運(yùn)凈收入）17.85億元，同比分別增長(zhǎng)68.9%、54%；租賃住宅收入28.9億元，NOI約5.25億元，同比分別增長(zhǎng)13.9%、51.73%。
??商業(yè)收入則約為76.2億元，同比增長(zhǎng)20.6%；其中印力管理的商業(yè)項(xiàng)目收入52.3億元，同比增長(zhǎng)23.9%。
??郁亮透露，萬(wàn)科的經(jīng)營(yíng)類(lèi)業(yè)務(wù)一年內(nèi)貢獻(xiàn)了400億元收入，而且仍然保持快速增長(zhǎng)，比如物流業(yè)務(wù)10年間復(fù)合增長(zhǎng)率逾30%，租賃住宅3年復(fù)合增長(zhǎng)率逾40%，印力5年復(fù)合增長(zhǎng)率20%，這些業(yè)務(wù)未來(lái)將構(gòu)成萬(wàn)科主要增長(zhǎng)空間。
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