本院對(duì)一審法院查明的事實(shí)予以確認(rèn)。
本案二審期間，王洪維提供了三組證據(jù)，1.銀行流水記錄;2.消防部門網(wǎng)站公示的竣工驗(yàn)收消防備案截圖;3.《商鋪?zhàn)赓U合同》。本院組織當(dāng)事人進(jìn)行了證據(jù)交換和質(zhì)證。重慶國(guó)際信托公司對(duì)銀行流水記錄的關(guān)聯(lián)性予以認(rèn)可，但記錄中未顯示新奧地產(chǎn)公司的賬號(hào)，對(duì)真實(shí)性存疑;對(duì)于消防驗(yàn)收信息，重慶國(guó)際信托公司認(rèn)為該消防驗(yàn)收信息系網(wǎng)上打印，其真實(shí)性有待核實(shí)，對(duì)其關(guān)聯(lián)性不予認(rèn)可;對(duì)于《商鋪?zhàn)赓U合同》，重慶國(guó)際信托公司認(rèn)為該合同系案涉房產(chǎn)被查封后簽訂，不能證明其主張。本院對(duì)王洪維提交的證據(jù)認(rèn)定如下:第一、二組證據(jù)均系一審期間已存在且王洪維應(yīng)知曉的證據(jù)，不屬于二審程序中的新證據(jù);第三組證據(jù)《商鋪?zhàn)赓U合同》系案涉房產(chǎn)被查封后簽訂。上述證據(jù)不足以證明王洪維的主張，均不予采信。
本院認(rèn)為，本案的爭(zhēng)議焦點(diǎn)為:王洪維對(duì)案涉房屋是否享有能夠排除執(zhí)行的民事權(quán)利。
《最高人民法院關(guān)于人民法院辦理執(zhí)行異議和復(fù)議案件若干問(wèn)題的規(guī)定》第二十八條規(guī)定:“金錢債權(quán)執(zhí)行中，買受人對(duì)登記在被執(zhí)行人名下的不動(dòng)產(chǎn)提出異議，符合下列情形且其權(quán)利能夠排除執(zhí)行的，人民法院應(yīng)予支持:(一)在人民法院查封之前已簽訂合法有效的書面買賣合同;(二)在人民法院查封之前已合法占有該不動(dòng)產(chǎn);(三)已支付全部?jī)r(jià)款，或者已按照合同約定支付部分價(jià)款且將剩余價(jià)款按照人民法院的要求交付執(zhí)行;(四)非因買受人自身原因未辦理過(guò)戶登記”。本案中，雖然王洪維與新奧地產(chǎn)公司簽訂了具有商品房買賣合同性質(zhì)的《商品房認(rèn)購(gòu)協(xié)議書》及《商品房認(rèn)購(gòu)補(bǔ)充協(xié)議書》，但在原審中未提供證據(jù)證明其于2015年9月2日即案涉房產(chǎn)首輪查封時(shí)間之前已合法占有該不動(dòng)產(chǎn)，其于二審中提交的《商鋪?zhàn)赓U合同》系2017年12月1日簽訂，亦不能證明在人民法院查封之前合法占有了案涉房屋。王洪維稱新奧地產(chǎn)公司向其交付了房屋鑰匙，未提供證據(jù)證明;根據(jù)王洪維提供的銀行流水記錄與購(gòu)房款收據(jù)，其在支付首付款和部分購(gòu)房款后，尚有部分尾款未支付，不能認(rèn)定王洪維已按購(gòu)房協(xié)議的約定支付了全部購(gòu)房款;新奧地產(chǎn)公司于2014年5月取得案涉房產(chǎn)的《房屋產(chǎn)權(quán)證》，重慶國(guó)際信托公司于2014年6月取得案涉房產(chǎn)的抵押他項(xiàng)權(quán)證。王洪維購(gòu)房時(shí)明知案涉商品房存在在建工程抵押，應(yīng)盡到審慎的注意義務(wù)，但其在未核查案涉房屋權(quán)屬及他項(xiàng)權(quán)屬狀態(tài)的情況下，仍與新奧地產(chǎn)公司簽訂商品房認(rèn)購(gòu)協(xié)議，對(duì)所購(gòu)房屋未能辦理過(guò)戶登記亦有過(guò)錯(cuò)，不屬于非因買受人自身原因未能辦理過(guò)戶登記的情形。此外，王洪維主張新奧地產(chǎn)公司對(duì)案涉房產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)登記及重慶國(guó)際信托公司的抵押權(quán)無(wú)效，因其效力已被重慶市高級(jí)人民法院(2016)渝民初16號(hào)生效判決確認(rèn)，不屬于本案審理范圍。王洪維的請(qǐng)求不符合無(wú)過(guò)錯(cuò)不動(dòng)產(chǎn)買受人物權(quán)期待權(quán)的保護(hù)條件，對(duì)案涉房屋不享有足以排除執(zhí)行的民事權(quán)益。
綜上所述，王洪維的上訴請(qǐng)求不能成立，應(yīng)予駁回;一審判決認(rèn)定事實(shí)清楚，適用法律正確，應(yīng)予維持。依照《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第一百七十條第一款第一項(xiàng)規(guī)定，判決如下:
駁回上訴，維持原判。
二審案件受理費(fèi)9，534.51元，由王洪維負(fù)擔(dān)。
本判決為終審判決。
審 判 長(zhǎng) 孫曉光
審 判 員 馮文生
審 判 員 馬 嵐
二〇一九年十月二十九日
法 官 助 理 曾 勇
書 記 員 何玉瑩
來(lái)源:民事審判
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