對于大多數(shù)房屋所有權人來說，房屋征收意味著居住條件的改善或者大筆收入進賬，在北上廣等大城市更有不少人依靠房屋征收實現(xiàn)了階級跨越。
【 征收人|承租人直接要求征收人補償，兩級法院未支持，最高院這樣判】然而對于房屋承租人來說，房屋征收就不是那么讓人愉快的事了。對他們來說，房屋征收通常意味著生活、生產(chǎn)、經(jīng)營的節(jié)奏被打亂，不僅需要再次尋找合適的房屋，還會產(chǎn)生裝修、經(jīng)營收入等財產(chǎn)損失。
那么，如果承租者遇到房屋征收，應當如何保護自己的權益，可以直接要求征收人給予補償嗎？
政府征收
承租人未獲補償
讓我們來看最高院的一個案例。
2014年12月31日，關族圖書館與厲某簽訂《房屋租賃協(xié)議書》。協(xié)議約定將位于開平市赤坎鎮(zhèn)的房屋出租給厲某，租期從2014年1月1日至2024年1月1日。
如政府確有政策行為的，關族圖書館必須在第一時間內通知厲某，并有責任和義務共同協(xié)商解決辦法，同時共同協(xié)商補償協(xié)議。關族圖書館不可擅自單方簽訂任何協(xié)議與合同。嗣后，厲某于案涉房屋開設了隱沒堂茶館。
2017年3月31日，開平市政府因文物保護與整體改建項目建設需要作出《房屋征收決定書》，隱沒堂茶館正好位于房屋征收決定的范圍內。
2017年8月30日，關族圖書館與赤坎鎮(zhèn)政府達成了產(chǎn)權置換補償協(xié)議，協(xié)議未涉及隱沒堂茶館。
2017年10月18日，隱沒堂茶館起訴開平市政府，要求其依法履行向隱沒堂茶館進行補償和賠償?shù)姆ǘ氊煛?br />
未受補償
房屋承租人有權直接起訴征收人
一審法院認為，征收補償決定只能對被征收人即房屋所有權人進行補償。房屋承租人與房屋所有權人之間的房屋租賃關系屬于民事關系，應當依據(jù)雙方租賃合同的約定通過民事訴訟程序另行解決。一審認定隱沒堂茶館不具有原告主體資格，駁回起訴。
二審法院認為，《國有土地上房屋征收與補償條例》第十七條規(guī)定的補償項目中已經(jīng)包含了屬于承租人的損失補償內容。承租人可通過房屋所有權人即被征收人向政府房屋征收機構提交相關證據(jù)材料，并提出相應的補償要求，經(jīng)協(xié)商一致達成補償協(xié)議，或者由作出房屋征收決定的人民政府依法作出補償決定。隱沒堂茶館未根據(jù)上述條例的規(guī)定或《房屋租賃協(xié)議書》的約定，通過關族圖書館向房屋征收機構提出相關的補償要求。
二審駁回上訴，維持原裁定。
最高院再審認為，征收人在知道或者應當知道存在房屋承租人，且承租人具有所租賃房屋上的添附以及因征收而造成的停產(chǎn)停業(yè)損失等獨立的補償利益后，征收人既不在與房屋所有權人簽訂的安置補償協(xié)議或者作出的補償決定中給付上述獨立的補償利益，也不另行與承租人簽訂安置補償協(xié)議或者作出補償決定解決上述獨立的補償利益問題，則房屋承租人有權以自己名義主張上述獨立的補償利益。
因此，最高院認定隱沒堂茶館具有原告主體資格，判決撤銷一審、二審裁定，指令一審法院繼續(xù)審理。
律師建議
針對房屋征收補償程序中承租人權益的保護，結合上述最高院案例和律師實務經(jīng)驗，槐城律師提出如下建議供大家參考：
1、建議房屋承租人與房屋所有權人在《房屋租賃合同》中就房屋被征收時的賠償或補償問題作出約定；
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