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建安|別再一味省成本了，提高地產(chǎn)項(xiàng)目可售比才是關(guān)鍵

車(chē)位

地產(chǎn)從低品質(zhì)、高周轉(zhuǎn)時(shí)代進(jìn)入了高品質(zhì)、低周轉(zhuǎn)的管理時(shí)代，大家早就習(xí)以為常的開(kāi)發(fā)邏輯變得慢慢開(kāi)始不適用，“矛盾”越來(lái)越突出：1、社會(huì)需求的高品質(zhì)住宅與開(kāi)發(fā)商的低品質(zhì)住宅矛盾越來(lái)越突出建安|別再一味省成本了，提高地產(chǎn)項(xiàng)目可售比才是關(guān)鍵

北京集中土拍，高品質(zhì)住宅要求（節(jié)選）2、目前粗放的管理模式與精細(xì)化的管理模式需求矛盾越來(lái)越突出。3、地產(chǎn)融資端、現(xiàn)金流越來(lái)越緊張與地產(chǎn)成本管控的粗放矛盾越來(lái)越突出。4、極簡(jiǎn)的管理模式需求與人才專(zhuān)而不全矛盾越來(lái)越突出。5、地產(chǎn)焦慮情緒與裁員矛盾越來(lái)越突出。種種的矛盾開(kāi)始慢慢放大，讓我們不得不去面對(duì)地產(chǎn)的轉(zhuǎn)型，地產(chǎn)人更要適應(yīng)這種“不適”。地產(chǎn)黃金時(shí)代，地產(chǎn)開(kāi)發(fā)講究高周轉(zhuǎn)、擴(kuò)大規(guī)模，以追逐利潤(rùn)為最終目的；地產(chǎn)白銀時(shí)代，開(kāi)發(fā)商競(jìng)爭(zhēng)更加激烈，以活下去為主要目的，此時(shí)的地產(chǎn)追求利潤(rùn)和成本控制，最終的目的是“活的更久”。地產(chǎn)開(kāi)發(fā)粗放式的管理已經(jīng)不適合目前“高強(qiáng)度、低容錯(cuò)”的時(shí)代特征，轉(zhuǎn)而走向了以大運(yùn)營(yíng)、數(shù)據(jù)化的管理模式，管理動(dòng)作更加規(guī)范、管理模式更加高效、成本管控手段更加精準(zhǔn)?？墒勖娣e的控制（可售比）也逐漸走向了開(kāi)發(fā)商的視線中來(lái)，單純的以“建安成本”考量項(xiàng)目成本的高和低，逐漸被“可售面積建安成本”所代替，即單方銷(xiāo)面成本才能真實(shí)反應(yīng)項(xiàng)目成本控制的高低?！九e例】總建筑面積10萬(wàn)平住宅小區(qū)，售價(jià)1.5萬(wàn)元/m2，建安成本按2400元/m2考慮①可售比75%時(shí)，7.5萬(wàn)平可售，總銷(xiāo)售額：1.5*75000=112500萬(wàn)元，折算到可售面積的建安成本2400/0.75=3200元/m2；②可售比80%時(shí)，8萬(wàn)平可售，總銷(xiāo)售額：1.5*80000=120000萬(wàn)元，折算到可售面積的建安成本2400/0.8=3000元/m2；方案②比方案①多銷(xiāo)售7500萬(wàn)，每提高1%銷(xiāo)售比，銷(xiāo)售提高1500萬(wàn)；每提高1%銷(xiāo)售比，實(shí)際建安降低40元/m2，約節(jié)省1.7%建安成本；對(duì)于可售比的定義，每個(gè)開(kāi)發(fā)商略有不同，但意義相同：不同的開(kāi)發(fā)商對(duì)可售面積的限額，有所不同：開(kāi)發(fā)商A：可售比：可售比=可售面積/總建筑面積?？墒勖娣e：包括住宅(含底商)、公寓、有產(chǎn)權(quán)的會(huì)所及其它可供銷(xiāo)售的面積，不包括戶內(nèi)贈(zèng)送面積；不可售面積：地下室（含夾層）、架空層、垃圾房、物業(yè)用房、警務(wù)室、幼兒園、學(xué)校、設(shè)備用房等配套面積，車(chē)位不論有無(wú)產(chǎn)權(quán)，一律計(jì)入不可售面積。開(kāi)發(fā)商B：可售比（售建比）率=可售面積/總建筑面積可售面積：按規(guī)定可供銷(xiāo)售的地上面積。不可售面積：地下室、架空層、垃圾房、物業(yè)用房、警務(wù)室、幼兒園、學(xué)校、設(shè)備用房等配套面積，車(chē)位不論是否可售，暫一律不計(jì)入可售面積。從可售比的定義來(lái)看，可售比的意義如下：可售比實(shí)際反映的是：①項(xiàng)目的實(shí)際貨值，即可售比越大的項(xiàng)目，實(shí)際貨值越大。②項(xiàng)目的實(shí)際利潤(rùn)，即同等條件下可售比越大，利潤(rùn)越高。③項(xiàng)目的實(shí)際建安成本，即可售比越大的項(xiàng)目，實(shí)際的建安成本越低。所以對(duì)于可售比控制而言，要想提高貨值、降低單方成本、提高利潤(rùn)率必須控制如下：第一：爭(zhēng)取車(chē)位配比最少，提高地上車(chē)位比例；開(kāi)發(fā)商在一級(jí)土地熟化或者其他方式拿地時(shí)，可以和政府部門(mén)相關(guān)口協(xié)商，盡量降低車(chē)位的配比，或者通過(guò)其他的政府條件降低車(chē)位配比，對(duì)降低地下成本的投入影響較大，這是提高可售比的關(guān)鍵一環(huán)?！景咐空畬?duì)TOD站點(diǎn)有車(chē)位配比降低的政策以上海為例：=位于軌道交通站點(diǎn)300m服務(wù)范圍內(nèi)、建設(shè)條件特別受限的公共建筑，其配件客車(chē)停車(chē)位指標(biāo)可適當(dāng)降低，降幅宜在20%以?xún)?nèi)；以寧波為例：辦公和居住相混合且停車(chē)泊位相通用的建設(shè)工程可對(duì)機(jī)動(dòng)車(chē)停車(chē)位配建指標(biāo)進(jìn)行適當(dāng)折減，兩類(lèi)性質(zhì)分別計(jì)算各自需要達(dá)到的配建停車(chē)泊位數(shù)量后，配建停車(chē)泊位較少的一項(xiàng)，可按該項(xiàng)計(jì)算停車(chē)泊位數(shù)的70％計(jì)入總共需要達(dá)到的停車(chē)配建泊位數(shù)?！景咐刻岣叩厣宪?chē)位數(shù)量：最大化的提高地上車(chē)位數(shù)量占比（滿足當(dāng)?shù)匾?guī)劃要求最高限制）被認(rèn)為是降低地下車(chē)庫(kù)成本的有效手段，只是這些年開(kāi)發(fā)商對(duì)人車(chē)分流規(guī)劃理念的追求，小區(qū)內(nèi)設(shè)置規(guī)劃車(chē)位的數(shù)量越來(lái)越少，個(gè)人認(rèn)為在滿足項(xiàng)目定位的前提下，最大化的提高地上車(chē)位占比是有效提高可售比的重要手段。假如依然按上述案例的設(shè)置，單車(chē)位按32輛/m2，A方案設(shè)置10%的地上停車(chē)，地下停車(chē)面積=0.9*800*32=23040m2，B方案全部地下停車(chē)面=32*800=25600m2，若地上面積均可售，A方案可售比=8/（8+2.304）=77.64%，B方案可售比=8/（8+2.56）=75.76%。第二：降低配套用房面積，如降低政府及規(guī)劃配套用房指標(biāo)要求；對(duì)于地上配套用房，基本上屬于項(xiàng)目交付后無(wú)償移交給政府的，地上配套用房的面積大小直接影響著地上的貨值大小，將地上配套用房減少、輾轉(zhuǎn)騰挪至溢價(jià)較小的其他空間、地上配套轉(zhuǎn)移至地下等等方式，降低配套用房對(duì)可售比的影響，可以提高項(xiàng)目的貨值，降低可售建安成本。第三：降低地下面積，對(duì)地下溢價(jià)低的儲(chǔ)藏室可采取減少面積、作為地上贈(zèng)送面積產(chǎn)生溢價(jià)等措施。地下車(chē)庫(kù)投入巨大、收益較小，一般項(xiàng)目的車(chē)庫(kù)面積占總建筑面積的20%~30%，建安成本占比卻高達(dá)25%~35%；大量的成本占?jí)?，不利于開(kāi)發(fā)商的資金周轉(zhuǎn)，尤其是高周轉(zhuǎn)企業(yè)更是被地庫(kù)成本所累，另外，車(chē)庫(kù)的去化周期較慢且絕大部分城市車(chē)庫(kù)都是“投入和產(chǎn)出”不成正比，所以控制車(chē)庫(kù)面積成為開(kāi)發(fā)商的共識(shí)?？刂栖?chē)庫(kù)面積最重要的約束單車(chē)位面積，還有開(kāi)發(fā)商約束單車(chē)位體積（單車(chē)位面積*開(kāi)挖深度）來(lái)約束地庫(kù)面積。

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