【裁判要旨】1.案外人購房時明知案涉商品房存在在建工程抵押，應(yīng)盡到審慎的注意義務(wù)，但其在未核查案涉房屋權(quán)屬及他項(xiàng)權(quán)屬狀態(tài)的情況下，仍與開發(fā)商簽訂商品房認(rèn)購協(xié)議，對所購房屋未能辦理過戶登記亦有過錯，不屬于非因買受人自身原因未能辦理過戶登記的情形。2.案外人主張抵押權(quán)人對案涉房產(chǎn)的抵押權(quán)無效，不屬于本案案外人執(zhí)行異議之訴案件的審理范圍。
中華人民共和國最高人民法院
民 事 判 決 書
(2019)最高法民終1696號
上訴人(原審原告):王洪維，男，1964年4月15日出生，漢族，住貴州省遵義市紅花崗區(qū)。
委托訴訟代理人:趙耀，貴州山一律師事務(wù)所律師。
委托訴訟代理人:彭洪清，貴州山一律師事務(wù)所律師。
被上訴人(原審被告):重慶國際信托股份有限公司。住所地重慶市渝北區(qū)龍溪街道金山路9號附7號。
法定代表人:翁振杰，該公司董事長。
委托訴訟代理人:張其超，該公司員工。
委托訴訟代理人:鄒恒舟，該公司員工。
原審第三人:遵義新奧房地產(chǎn)開發(fā)有限公司。住所地貴州省遵義市匯川區(qū)高九路政府一區(qū)會所。
法定代表人:雷文進(jìn)，該公司執(zhí)行董事兼總經(jīng)理。
原審第三人:云南星長征投資開發(fā)控股集團(tuán)有限公司。住所地云南省昆明市度假區(qū)廣福路387號星長征商務(wù)大廈1層8號。
法定代表人:陳慶忠，該公司執(zhí)行董事兼總經(jīng)理。
原審第三人:云南長松園陵園有限責(zé)任公司。住所地云南省昆明市學(xué)府路682號金鼎賓館辦公室。
法定代表人:范曉玲，該公司執(zhí)行董事兼總經(jīng)理。
原審第三人:遵義星長征投資發(fā)展有限公司。住所地貴州省遵義市匯川區(qū)高九路政府一區(qū)會所二、三樓。
法定代表人:雷文進(jìn)，該公司執(zhí)行董事。
以上原審第三人共同委托訴訟代理人:陳艷萍，云南迪恒律師事務(wù)所律師。
原審第三人:陳慶忠，男，1966年2月24日出生，苗族，住云南省昆明市西山區(qū)。
上訴人王洪維因與被上訴人重慶國際信托股份有限公司(以下簡稱重慶國際信托公司)、原審第三人遵義新奧房地產(chǎn)開發(fā)有限公司(以下簡稱新奧地產(chǎn)公司)、云南星長征投資開發(fā)控股集團(tuán)有限公司(以下簡稱云南星長征公司)、云南長松園陵園有限責(zé)任公司(以下簡稱云南長松園陵園公司)、遵義星長征投資發(fā)展有限公司(以下簡稱遵義星長征公司)、陳慶忠案外人執(zhí)行異議之訴一案，不服重慶市高級人民法院(2018)渝民初174號民事判決，向本院提起上訴。本院于2019年9月16日立案后，依法組成合議庭對本案進(jìn)行了審理。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
王洪維上訴稱，一審法院依據(jù)《最高人民法院關(guān)于辦理執(zhí)行異議和復(fù)議案件的規(guī)定》第二十八條的規(guī)定認(rèn)定王洪維不享有足以排除執(zhí)行的物權(quán)期待權(quán)系認(rèn)定事實(shí)和適用法律錯誤，主要理由為:一、王洪維與新奧地產(chǎn)公司于2014年9月15日簽訂《商品房認(rèn)購協(xié)議書》及9月17日簽訂《商品房認(rèn)購補(bǔ)充協(xié)議書》后，按約定支付了總購房款的80%即444，033元。二、合同簽訂后，新奧地產(chǎn)公司將房屋交付給王洪維使用，且王洪維向物業(yè)公司繳納了物業(yè)費(fèi)。三、雖然在合同簽訂時新奧公司向王洪維明示了房屋存在抵押，但該抵押為在建工程抵押而非房屋抵押，因此對未能辦理房屋過戶登記王洪維沒有過錯，而是新奧公司隱瞞實(shí)際情況，陳述了虛假事實(shí)。此外，案涉新奧地產(chǎn)公司開發(fā)的尊城天地項(xiàng)目未通過綜合驗(yàn)收，不符合辦理《房屋產(chǎn)權(quán)證》的法定條件，新奧地產(chǎn)公司辦理權(quán)屬證明并抵押給重慶國際信托公司的行為違反法律規(guī)定，屬無效行為。該物權(quán)登記行為錯誤，所設(shè)定的抵押權(quán)亦應(yīng)無效。綜上，請求撤銷重慶市高級人民法院(2018)渝民初174號民事判決，改判確認(rèn)上訴人享有足以排除執(zhí)行的物權(quán)期待權(quán)，支持其執(zhí)行異議請求。
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