導(dǎo)讀:本文節(jié)選自最高人民法院民事審判第一庭編《最高人民法院民法典婚姻家庭編司法解釋(一)理解與適用》(人民法院出版社，2021年7月第一版)。
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【法律條文】《最高人民法院民法典婚姻家庭編司法解釋(一)》第二十八條 一方未經(jīng)另一方同意出售夫妻共同所有的房屋，第三人善意購(gòu)買(mǎi)、支付合理對(duì)價(jià)并已辦理不動(dòng)產(chǎn)登記，另一方主張追回該房屋的，人民法院不予支持。
夫妻一方擅自處分共同所有的房屋造成另一方損失，離婚時(shí)另一方請(qǐng)求賠償損失的，人民法院應(yīng)予支持。
在房屋買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件中，經(jīng)常會(huì)涉及夫妻共同所有房屋被夫妻一方單方出售應(yīng)如何處理的問(wèn)題。從司法實(shí)務(wù)來(lái)看，該類(lèi)糾紛大致可分為以下三種情形:第一，不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證書(shū)上登記的權(quán)利人為夫妻雙方，夫妻一方與第三人簽訂房屋買(mǎi)賣(mài)合同;第二，不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證書(shū)上登記的權(quán)利人僅為夫妻中一方，登記權(quán)利人與第三方簽訂房屋買(mǎi)賣(mài)合同;第三，不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證書(shū)上登記的權(quán)利人僅為夫妻中的一方，另一方與第三人簽訂房屋買(mǎi)賣(mài)合同。如果再作進(jìn)一步細(xì)化分析，上述三種情形又可從房屋是否辦理轉(zhuǎn)移登記、買(mǎi)受人是否支付對(duì)價(jià)和買(mǎi)受人是否善意等不同角度劃分出更多的案件類(lèi)型。鑒于房屋一般是夫妻共同財(cái)產(chǎn)中最重要組成部分，甚至涉及夫妻雙方的基本居住權(quán)，各級(jí)人民法院在處理該類(lèi)糾紛時(shí)都比較慎重。但是，由于部分法院在合同效力的判斷、夫妻另一方與買(mǎi)受人之間的利益衡平等問(wèn)題上存在認(rèn)識(shí)分歧，在夫妻共同所有房產(chǎn)的最終歸屬的裁判上“同案不同判”現(xiàn)象并不少見(jiàn)。為統(tǒng)一裁判尺度，《婚姻法司法解釋(三)》第11條對(duì)上述問(wèn)題作了回應(yīng)。從該條實(shí)施情況看，效果明顯，故本次司法解釋清理時(shí)，將該條內(nèi)容予以保留。只是作了下列文字修改:(1)將“共同共有”改為“共同所有”，以與《民法典》第1062條表述保持一致;(2)將“并辦理不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)登記手續(xù)”改為“并已辦理不動(dòng)產(chǎn)登記”，不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)登記手續(xù)是口語(yǔ)化表達(dá)，對(duì)應(yīng)的法律術(shù)語(yǔ)應(yīng)為不動(dòng)產(chǎn)登記。增加“已”字強(qiáng)調(diào)登記行為已經(jīng)完成。
本條規(guī)定的問(wèn)題，表面上雖是房屋買(mǎi)賣(mài)合同效力及房屋所有權(quán)最終歸屬方面的法律適用分歧，但究其實(shí)質(zhì)則是如何衡平房屋共有人與受讓房屋的第三人之間的利益，或者更抽象地說(shuō)是在交易安全與所有權(quán)安全之間的取舍。之所以引發(fā)不同利益主體之間的沖突，皆由夫妻一方的無(wú)權(quán)處分行為引致。所謂無(wú)權(quán)處分是指無(wú)處分權(quán)人以自己名義處分他人之物的行為。其特征主要有三:(1)無(wú)權(quán)處分中的“無(wú)權(quán)”，主要指沒(méi)有處分的權(quán)源。盡管在處分時(shí)可能會(huì)表現(xiàn)出有權(quán)的外觀，但處分人在實(shí)施處分行為時(shí)，事實(shí)上處于無(wú)權(quán)狀態(tài);(2)這里的處分不僅僅包括所有權(quán)的轉(zhuǎn)讓?zhuān)€包括出租、設(shè)定擔(dān)保等非轉(zhuǎn)讓行為;(3)強(qiáng)調(diào)以自己名義處分，以此區(qū)別于以他人名義、超越代理權(quán)和表見(jiàn)代理中的處分。后者適用的是無(wú)權(quán)代理及表見(jiàn)代理規(guī)則等。關(guān)于無(wú)權(quán)處分，《合同法》第51條作出了規(guī)定。從該條的邏輯表述來(lái)看，無(wú)權(quán)處分人所簽訂的合同不產(chǎn)生效力是指買(mǎi)賣(mài)合同不生效。除非處分人事后取得處分權(quán)或經(jīng)權(quán)利人追認(rèn)后，該合同才為有效。在所有權(quán)人否認(rèn)該合同效力的前提下，基于物權(quán)的追及性，其似乎可直接向買(mǎi)受人追回原物?！睹穹ǖ洹返?97條改變了《合同法》第51條關(guān)于合同效力的規(guī)定，通過(guò)“解除合同”的表述事實(shí)上認(rèn)可了無(wú)權(quán)處分人簽訂合同有效，但標(biāo)的物所有權(quán)不因此發(fā)生變動(dòng)。此時(shí)，如果徹底貫徹所有權(quán)絕對(duì)原則，賦予所有權(quán)人無(wú)限追及權(quán)利，那么受讓人就得時(shí)刻小心，務(wù)必查明出賣(mài)人是否真正具有處分權(quán)，這勢(shì)必加大交易成本和費(fèi)用，無(wú)益于促進(jìn)交易和保障交易安全。相反，如果一概保護(hù)受讓人對(duì)受讓財(cái)產(chǎn)的利益，則可能助長(zhǎng)欺詐、合謀騙取他人財(cái)產(chǎn)的行為，嚴(yán)重侵犯所有權(quán)人的合法權(quán)益。面對(duì)“兩難”局面，學(xué)理上設(shè)計(jì)了善意取得制度來(lái)加以規(guī)制。
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