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辰坤公司|最高院裁判:未取得《商品房預(yù)售許可證》的《商品房預(yù)售合同》，也可以有效

商品房人民法院最高院

辰坤公司|最高院裁判:未取得《商品房預(yù)售許可證》的《商品房預(yù)售合同》，也可以有效

裁判要點(diǎn)

1.在當(dāng)事人對(duì)案涉房屋不享有擔(dān)保物權(quán)等優(yōu)先受償權(quán)的情形下，對(duì)于金錢債權(quán)的執(zhí)行，《執(zhí)行異議和復(fù)議案件規(guī)定》第28條、第29條作為對(duì)買受人在何種情形下能夠排除人民法院強(qiáng)制執(zhí)行而作出的規(guī)定，均可作為判斷買受人是否享有排除強(qiáng)制執(zhí)行民事權(quán)益的依據(jù)。并非只能適用第29條而不能適用第28條之規(guī)定進(jìn)行審理。

2.房屋認(rèn)購(gòu)書具備房屋位置、房號(hào)、面積、單價(jià)等主要內(nèi)容，房屋買受人亦支付了全部購(gòu)房款，該房屋認(rèn)購(gòu)書應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為商品房買賣合同。

3.商品房預(yù)售行政許可制度設(shè)立的初衷是防止國(guó)家在國(guó)有土地上的利益受到非法侵害及保護(hù)消費(fèi)者利益。根據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第二條“出賣人未取得商品房預(yù)售許可證明，與買受人訂立的商品房預(yù)售合同，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定無效，但是在起訴前取得商品房預(yù)售許可證明的，可以認(rèn)定有效”的規(guī)定，雖然開發(fā)商因欠繳土地出讓金一直未取得商品房預(yù)售許可證，但根據(jù)原審法院查明事實(shí)，案涉房屋所在小區(qū)系棚戶區(qū)改造項(xiàng)目，黑龍江省人民政府對(duì)該類小區(qū)不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證的辦理確定了“先辦證后追繳”的原則?，F(xiàn)案涉房屋所在小區(qū)已完成房屋權(quán)屬登記問題建審意見會(huì)簽程序，買受人作為消費(fèi)者購(gòu)房人繳納了案涉房屋契稅，哈爾濱市不動(dòng)產(chǎn)登記中心亦于本案一審起訴前受理了買受人辦理商品房買賣轉(zhuǎn)移登記的申請(qǐng)。因此，在當(dāng)事人向人民法院起訴前，案涉房屋已具備預(yù)售許可證明要件及辦理不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證照的實(shí)質(zhì)條件，使案涉房屋買賣合同的效力得以補(bǔ)正。

4.物業(yè)公司作為案涉房屋所在小區(qū)的外聘物業(yè)單位，在履行物業(yè)管理職責(zé)過程中掌握業(yè)主有關(guān)信息符合常理，其出具證明系對(duì)所知曉的業(yè)主辦理入戶等客觀情況的描述，與是否由開發(fā)商委托無直接關(guān)聯(lián)。因此，開發(fā)商關(guān)于物業(yè)公司非其聘請(qǐng)致使相關(guān)證據(jù)不具有證明力的主張不能成立。

中華人民共和國(guó)最高人民法院

民 事 裁 定 書

(2021)最高法民申7172號(hào)

再審申請(qǐng)人(一審原告、二審上訴人):李江，基本信息略。

委托訴訟代理人:略。

被申請(qǐng)人(一審被告、二審被上訴人):程棟，基本信息略。

委托訴訟代理人:略。

一審第三人:黑龍江辰坤房地產(chǎn)開發(fā)有限公司。住所地略。

法定代表人:張啟坤，該公司總經(jīng)理。

再審申請(qǐng)人李江因與被申請(qǐng)人程棟及一審第三人黑龍江辰坤房地產(chǎn)開發(fā)有限公司(以下簡(jiǎn)稱辰坤公司)申請(qǐng)執(zhí)行人執(zhí)行異議之訴一案，不服黑龍江省高級(jí)人民法院(2021)黑民終348號(hào)民事判決，向本院申請(qǐng)?jiān)賹?。本院依法組成合議庭對(duì)本案進(jìn)行了審查，現(xiàn)已審查終結(jié)。

李江申請(qǐng)?jiān)賹彿Q，依據(jù)《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第二百條第二項(xiàng)、第六項(xiàng)之規(guī)定向本院申請(qǐng)?jiān)賹彙Ｖ饕聦?shí)和理由:(一)原審法院認(rèn)定事實(shí)不清。1.辰坤公司至今未取得商品房預(yù)售許可證，依據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第二條之規(guī)定，程棟與辰坤公司簽訂的《商品房買賣合同》應(yīng)依法歸于無效?；诜蓛?yōu)先性原則，《哈爾濱市人民政府辦公廳印發(fā)關(guān)于加快推進(jìn)歷史遺留建設(shè)項(xiàng)目不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證辦理工作方案的通知》等文件效力不能優(yōu)先于司法解釋，案涉房屋雖具備辦理不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證條件，但不能阻止李江對(duì)案涉土地的查封。2.程棟僅提交其與辰坤公司的《商品房買賣合同》，未提交其與劉勇的房屋買賣協(xié)議等二人之間有關(guān)聯(lián)的證據(jù)，不能認(rèn)定程棟為善意買受人及其繼受了劉勇的權(quán)利義務(wù)。3.辰坤公司已于2015年4月15日登報(bào)聲明公章丟失，故辰坤公司雖于2015年9月25日與哈爾濱翠悅物業(yè)管理有限公司(以下簡(jiǎn)稱翠悅物業(yè)公司)簽訂《前期物業(yè)管理合同》，但翠悅物業(yè)公司并非由辰坤公司聘請(qǐng)，翠悅物業(yè)公司出具的《文化帝景進(jìn)戶繳費(fèi)清單》《文化帝景入戶單》不能證明程棟實(shí)際占有案涉房屋。(二)原審法院適用法律錯(cuò)誤。案涉房屋登記在被執(zhí)行的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)名下，故應(yīng)適用《最高人民法院關(guān)于人民法院辦理執(zhí)行異議和復(fù)議案件若干問題的規(guī)定》(以下簡(jiǎn)稱《執(zhí)行異議和復(fù)議案件規(guī)定》)第二十九條之規(guī)定。

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