一審另查明，2014年9月15日，新奧地產(chǎn)公司(甲方)與王洪維(乙方)簽訂《商品房認(rèn)購(gòu)協(xié)議書》，約定乙方向甲方認(rèn)購(gòu)甲方開(kāi)發(fā)的XX路XXX項(xiàng)目7號(hào)樓1層11號(hào)商品房，套內(nèi)面積25.2平方米，總價(jià)款554，033元，乙方于簽訂協(xié)議書當(dāng)日繳納定金2萬(wàn)元，于簽訂協(xié)議書七日內(nèi)(即2014年9月17日之前)繳納444，033元(含定金)，剩余尾款11萬(wàn)元于2014年12月31日前付清。該協(xié)議書第5條約定:在認(rèn)購(gòu)本物業(yè)時(shí)，甲方已向乙方明示乙方所購(gòu)買的物業(yè)處于在建工程抵押狀態(tài)……。2014年9月17日，新奧地產(chǎn)公司(甲方)與王洪維(乙方)簽訂《商品房認(rèn)購(gòu)補(bǔ)充協(xié)議書》，對(duì)所購(gòu)房屋區(qū)位、交房、解除抵押、正式商品房買賣合同簽訂及違約責(zé)任等事項(xiàng)進(jìn)行了約定。該補(bǔ)充協(xié)議亦載明乙方所購(gòu)買的物業(yè)處于在建工程抵押狀態(tài)。

一審法院認(rèn)為，第一，《最高人民法院關(guān)于人民法院辦理執(zhí)行異議和復(fù)議案件若干問(wèn)題的規(guī)定》第二十七條規(guī)定:“申請(qǐng)執(zhí)行人對(duì)執(zhí)行標(biāo)的依法享有對(duì)抗案外人的擔(dān)保物權(quán)等優(yōu)先受償權(quán)，人民法院對(duì)案外人提出的排除執(zhí)行異議不予支持，但法律、司法解釋另有規(guī)定的除外”。重慶國(guó)際信托公司作為抵押權(quán)人，基于生效判決申請(qǐng)執(zhí)行抵押房產(chǎn)，對(duì)該抵押房產(chǎn)享有優(yōu)先受償權(quán)。王洪維作為案外人應(yīng)當(dāng)證明其享有足以排除執(zhí)行的民事權(quán)益，方能排除執(zhí)行。至于王洪維提出的抵押無(wú)效問(wèn)題，因涉及據(jù)以執(zhí)行的生效判決，不屬本案審理范圍。第二，王洪維對(duì)案涉房屋不享有物權(quán)。王洪維與新奧地產(chǎn)公司簽訂的《商品房認(rèn)購(gòu)協(xié)議書》、《商品房認(rèn)購(gòu)補(bǔ)充協(xié)議書》具備商品房買賣合同的主要內(nèi)容，可以認(rèn)定為商品房買賣合同。商品房買賣合同系債權(quán)合同，王洪維不能基于該合同對(duì)其所購(gòu)房屋享有物權(quán)，其請(qǐng)求確認(rèn)案涉房屋歸其所有，不予支持。第三，王洪維對(duì)案涉房屋不享有足以排除執(zhí)行的物權(quán)期待權(quán)?！蹲罡呷嗣穹ㄔ宏P(guān)于人民法院辦理執(zhí)行異議和復(fù)議案件若干問(wèn)題的規(guī)定》第二十八條規(guī)定:“金錢債權(quán)執(zhí)行中，買受人對(duì)登記在被執(zhí)行人名下的不動(dòng)產(chǎn)提出異議，符合下列情形且其權(quán)利能夠排除執(zhí)行的，人民法院應(yīng)予支持:(一)在人民法院查封之前已簽訂合法有效的書面買賣合同;(二)在人民法院查封之前已合法占有該不動(dòng)產(chǎn);(三)已支付全部?jī)r(jià)款，或者已按照合同約定支付部分價(jià)款且將剩余價(jià)款按照人民法院的要求交付執(zhí)行;(四)非因買受人自身原因未辦理過(guò)戶登記”。本案中，王洪維作為案外人，雖然在人民法院查封前與新奧地產(chǎn)公司簽訂了具有商品房買賣合同性質(zhì)的《商品房認(rèn)購(gòu)協(xié)議書》及《商品房認(rèn)購(gòu)補(bǔ)充協(xié)議書》，但并未舉證證明在人民法院查封前已合法占有該房屋;關(guān)于購(gòu)房款支付問(wèn)題，王洪維舉示的購(gòu)房款收據(jù)，證明其支付了部分購(gòu)房款，未能證明其按照合同約定支付了剩余購(gòu)房款，不能認(rèn)定王洪維已經(jīng)支付了全部購(gòu)房款;關(guān)于未辦理過(guò)戶登記的過(guò)錯(cuò)問(wèn)題，王洪維與新奧地產(chǎn)公司簽訂《商品房認(rèn)購(gòu)協(xié)議書》、《商品房認(rèn)購(gòu)補(bǔ)充協(xié)議書》時(shí)，新奧地產(chǎn)公司即在合同中明示了其所購(gòu)房屋存在抵押，王洪維明知所購(gòu)房屋存在抵押仍簽訂上述協(xié)議，對(duì)于所購(gòu)房屋未能辦理過(guò)戶登記存在過(guò)錯(cuò)。因此，本案不符合《最高人民法院關(guān)于人民法院辦理執(zhí)行異議和復(fù)議案件若干問(wèn)題的規(guī)定》第二十八條規(guī)定的情形，王洪維對(duì)案涉房屋不享有足以排除執(zhí)行的物權(quán)期待權(quán)。綜上，王洪維的訴訟請(qǐng)求不能成立。一審法院判決:駁回王洪維的訴訟請(qǐng)求。案件受理費(fèi)9，534.51元，由王洪維負(fù)擔(dān)。

【 陳慶忠|最高院裁判:案外人明知房屋存在抵押仍簽訂認(rèn)購(gòu)協(xié)議的，不屬于“非因買受人自身原因未辦理過(guò)戶登記”情形】