茶館|承租人直接要求征收人補(bǔ)償，兩級(jí)法院未支持，最高院這樣判
對(duì)于大多數(shù)房屋所有權(quán)人來(lái)說(shuō)，房屋征收意味著居住條件的改善或者大筆收入進(jìn)賬，在北上廣等大城市更有不少人依靠房屋征收實(shí)現(xiàn)了階級(jí)跨越。
然而對(duì)于房屋承租人來(lái)說(shuō)，房屋征收就不是那么讓人愉快的事了。對(duì)他們來(lái)說(shuō)，房屋征收通常意味著生活、生產(chǎn)、經(jīng)營(yíng)的節(jié)奏被打亂，不僅需要再次尋找合適的房屋，還會(huì)產(chǎn)生裝修、經(jīng)營(yíng)收入等財(cái)產(chǎn)損失。
那么，如果承租者遇到房屋征收，應(yīng)當(dāng)如何保護(hù)自己的權(quán)益，可以直接要求征收人給予補(bǔ)償嗎？
政府征收
承租人未獲補(bǔ)償
讓我們來(lái)看最高院的一個(gè)案例。
2014年12月31日，關(guān)族圖書(shū)館與厲某簽訂《房屋租賃協(xié)議書(shū)》。協(xié)議約定將位于開(kāi)平市赤坎鎮(zhèn)的房屋出租給厲某，租期從2014年1月1日至2024年1月1日。
如政府確有政策行為的，關(guān)族圖書(shū)館必須在第一時(shí)間內(nèi)通知厲某，并有責(zé)任和義務(wù)共同協(xié)商解決辦法，同時(shí)共同協(xié)商補(bǔ)償協(xié)議。關(guān)族圖書(shū)館不可擅自單方簽訂任何協(xié)議與合同。嗣后，厲某于案涉房屋開(kāi)設(shè)了隱沒(méi)堂茶館。
2017年3月31日，開(kāi)平市政府因文物保護(hù)與整體改建項(xiàng)目建設(shè)需要作出《房屋征收決定書(shū)》，隱沒(méi)堂茶館正好位于房屋征收決定的范圍內(nèi)。
2017年8月30日，關(guān)族圖書(shū)館與赤坎鎮(zhèn)政府達(dá)成了產(chǎn)權(quán)置換補(bǔ)償協(xié)議，協(xié)議未涉及隱沒(méi)堂茶館。
2017年10月18日，隱沒(méi)堂茶館起訴開(kāi)平市政府，要求其依法履行向隱沒(méi)堂茶館進(jìn)行補(bǔ)償和賠償?shù)姆ǘ氊?zé)。
未受補(bǔ)償
房屋承租人有權(quán)直接起訴征收人
一審法院認(rèn)為，征收補(bǔ)償決定只能對(duì)被征收人即房屋所有權(quán)人進(jìn)行補(bǔ)償。房屋承租人與房屋所有權(quán)人之間的房屋租賃關(guān)系屬于民事關(guān)系，應(yīng)當(dāng)依據(jù)雙方租賃合同的約定通過(guò)民事訴訟程序另行解決。一審認(rèn)定隱沒(méi)堂茶館不具有原告主體資格，駁回起訴。
二審法院認(rèn)為，《國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》第十七條規(guī)定的補(bǔ)償項(xiàng)目中已經(jīng)包含了屬于承租人的損失補(bǔ)償內(nèi)容。承租人可通過(guò)房屋所有權(quán)人即被征收人向政府房屋征收機(jī)構(gòu)提交相關(guān)證據(jù)材料，并提出相應(yīng)的補(bǔ)償要求，經(jīng)協(xié)商一致達(dá)成補(bǔ)償協(xié)議，或者由作出房屋征收決定的人民政府依法作出補(bǔ)償決定。隱沒(méi)堂茶館未根據(jù)上述條例的規(guī)定或《房屋租賃協(xié)議書(shū)》的約定，通過(guò)關(guān)族圖書(shū)館向房屋征收機(jī)構(gòu)提出相關(guān)的補(bǔ)償要求。
二審駁回上訴，維持原裁定。
最高院再審認(rèn)為，征收人在知道或者應(yīng)當(dāng)知道存在房屋承租人，且承租人具有所租賃房屋上的添附以及因征收而造成的停產(chǎn)停業(yè)損失等獨(dú)立的補(bǔ)償利益后，征收人既不在與房屋所有權(quán)人簽訂的安置補(bǔ)償協(xié)議或者作出的補(bǔ)償決定中給付上述獨(dú)立的補(bǔ)償利益，也不另行與承租人簽訂安置補(bǔ)償協(xié)議或者作出補(bǔ)償決定解決上述獨(dú)立的補(bǔ)償利益問(wèn)題，則房屋承租人有權(quán)以自己名義主張上述獨(dú)立的補(bǔ)償利益。
因此，最高院認(rèn)定隱沒(méi)堂茶館具有原告主體資格，判決撤銷(xiāo)一審、二審裁定，指令一審法院繼續(xù)審理。
律師建議
針對(duì)房屋征收補(bǔ)償程序中承租人權(quán)益的保護(hù)，結(jié)合上述最高院案例和律師實(shí)務(wù)經(jīng)驗(yàn)，槐城律師提出如下建議供大家參考：
【 茶館|承租人直接要求征收人補(bǔ)償，兩級(jí)法院未支持，最高院這樣判】1、建議房屋承租人與房屋所有權(quán)人在《房屋租賃合同》中就房屋被征收時(shí)的賠償或補(bǔ)償問(wèn)題作出約定；
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