(二)如何認定夫妻另一方是否同意
《民法典》第301條規(guī)定可知，共同共有人要處分共有的不動產(chǎn)，必須經(jīng)全體共同共有人同意。將該條適用到夫妻共有關系中，則意味著夫妻一方要出售夫妻共同所有房產(chǎn)應經(jīng)作為共同共有人的夫妻另一方同意。司法實踐中，對此類糾紛的處理存在一個很難把握的事實認定即為夫妻另一方是否同意該出售行為。對此，我們認為，在具體認定夫妻另一方是否同意時需要注意:
第一，如何認定夫妻另一方是否作出同意的意思表示。法律框架內(nèi)的同意即為意思表示。所謂意思表示是指表意人向他人發(fā)出的表示，據(jù)此向他人表明，根據(jù)其意思，某項特定的法律后果應該發(fā)生效力。[3]反映到日常生活中，夫妻另一方同意其配偶對夫妻共同所有房屋進行出售，可有書面、口頭、電話和電子數(shù)據(jù)等多種意思表現(xiàn)形式。對此，第三人只要在訴訟中能舉證加以證明即可。但值得注意的是，現(xiàn)實生活中，也存在很多第三人在簽訂共有房屋出售合同時征求夫妻另一方意見，夫妻另一方未明確表態(tài)的情形。根據(jù)《民法典》第140條“行為人可以明示或者默示作出意思表示。沉默只有在有法律規(guī)定、當事人約定或者符合當事人之間的交易習慣時，才可以視為意思表示”的規(guī)定，鑒于夫妻關系的緊密性，如果夫妻另一方雖未對房屋出售事宜明確表示意見，但其行為已經(jīng)表明其同意出售的，則可直接認定其對出售已經(jīng)默示同意。至于夫妻另一方的同意是事先同意抑或事后追認同意則在所不問。
第二，如何理解“同意”的意思表示范圍。在司法實務中，經(jīng)常會出現(xiàn)夫妻另一方參與了房屋買賣合同的前期協(xié)商過程，但在最后簽約時并未在場的情形。如果事后房屋價格上漲，夫妻另一方往往以其簽約時不在場，最后簽訂的合同價格未經(jīng)其同意為由，要求取回房屋。對此，要注意把握同意的意思表示范圍是否包括出售價格、付款方式、交付時間等。我們認為，從維護交易安全、夫妻間人身及財產(chǎn)關系的特殊性出發(fā)，本條所稱同意應為夫妻另一方對其配偶出售房屋的概括授權。也即，只要有證據(jù)證明夫妻另一方曾作出同意出售房屋的意思表示，即應推定該同意為對其配偶自主決定出售價格、付款方式、交付時間等事項的概括同意。夫妻另一方如要否定該概括同意，必須提出證據(jù)證明其對房屋買受人所作的同意出售房屋的意思表示明確不包括上述事項。
二、如何理解本條中“第三人善意購買、支付合理對價”
從《民法典》第311條的規(guī)定來看，我國不動產(chǎn)善意取得制度旨在維護不動產(chǎn)交易安全，保護的是第三人對登記簿記載的信賴。司法實踐中，對“第三人善意購買”中“善意”及“合理對價”的理解應注意以下幾點:
(一)“善意”的認定標準
由于是否善意是第三人的主觀心理狀態(tài)，他人無法直接探究，故實踐中，對何謂“善意”，見解不一。對于動產(chǎn)而言，起碼有以下四種厘定標準:(1)所謂善意，系指不知讓與人無讓與的權利，有無過失在所不問;(2)所謂善意，系指不知讓與人無讓與權利，是否處于過失固非所問，然依客觀情勢，在交易經(jīng)驗上，一般人皆可認定讓與人無讓與之權利者，即應認為惡意;(3)所謂善意，是指不知或不得而知讓與人無讓與權利;(4)所謂善意，應參考德國立法例，解釋為須明知或因重大過失而不知讓與人無讓與權利。但衡諸善意受讓制度在于兼顧所有人利益及交易安全之立法目的，受讓人對于讓與人是否有受讓權利，應自負一定程度的注意義務。這里受讓人是否盡到注意義務應依據(jù)具體的交易場景和情勢加以判斷。例如，凡是在公開的和規(guī)范的交易場所購買的動產(chǎn)，一般應被認定為買受人盡到了注意義務，而在非公開的場所和地點所購買的動產(chǎn)，買受人則應盡到更高的注意義務--例如要求出售人提供動產(chǎn)的合法憑證。
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