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受讓人|「普法」最高院民一庭:夫妻一方擅自出賣共有房屋應(yīng)如何處理?( 二 )

最高院



善意取得又稱即時(shí)取得，指無(wú)權(quán)處分他人財(cái)產(chǎn)的轉(zhuǎn)讓人將其有權(quán)占有的他人財(cái)產(chǎn)(包括動(dòng)產(chǎn)和不動(dòng)產(chǎn))，交付或登記于買受人名下，如買受人取得該財(cái)產(chǎn)時(shí)出于善意并支付了合理對(duì)價(jià)，則其即取得該財(cái)產(chǎn)的所有權(quán)，原所有權(quán)人不得要求受讓人返還原物。善意取得制度，是近代以來(lái)大陸法系與英美法系民法中的一項(xiàng)重要法律制度。善意取得制度淵源于日耳曼法的“以手護(hù)手”原則，即任意將物交付他人者，僅能向其相對(duì)人請(qǐng)求返還，如該他人將之讓與第三人時(shí)，除應(yīng)對(duì)相對(duì)人請(qǐng)求損害賠償或其他權(quán)利外，不得對(duì)第三人請(qǐng)求返還。其制度目的是協(xié)調(diào)財(cái)產(chǎn)所有權(quán)的靜的安全與財(cái)產(chǎn)交易的動(dòng)的安全之間的沖突。保護(hù)財(cái)產(chǎn)所有權(quán)靜的安全是對(duì)所有權(quán)給予絕對(duì)的保護(hù)，保護(hù)財(cái)產(chǎn)交易的動(dòng)的安全則是對(duì)財(cái)產(chǎn)所有權(quán)流轉(zhuǎn)的保護(hù)。該制度一方面旨在保證所有權(quán)安全，保持社會(huì)秩序的穩(wěn)定，另一方面又要維護(hù)善意受讓人的利益，以促進(jìn)交易和保護(hù)交易安全。當(dāng)真正權(quán)利人與善意受讓人之間利益發(fā)生沖突時(shí)，應(yīng)當(dāng)側(cè)重于保護(hù)善意受讓人。這樣不僅有利于維護(hù)交易安全，而且有利于鼓勵(lì)交易。保護(hù)善意受讓人將使受讓人形成一種對(duì)交易合法性、對(duì)受讓標(biāo)的物不可追奪性的信任，從而形成對(duì)當(dāng)事人的一種激勵(lì)機(jī)制--激勵(lì)其更多地從事交易。與此同時(shí)，對(duì)真正權(quán)利人利益的限制，也是對(duì)真正權(quán)利人選任托付自己財(cái)產(chǎn)的當(dāng)事人考慮不周的一種歸責(zé)。

一般認(rèn)為，善意取得構(gòu)成要件為:

(1)受讓人須為善意。這里的“善意”是指買受人在取得標(biāo)的物所有權(quán)時(shí)主觀上不知道存在某種足以影響該買賣行為效力因素的一種心理狀態(tài)。由于這種心理狀態(tài)存在于人的內(nèi)心，外人很難得知，故只能綜合當(dāng)事人交易時(shí)的客觀情況加以判斷。例如，可根據(jù)受讓財(cái)產(chǎn)的性質(zhì)、受讓行為有償或無(wú)償、出讓人的意思能力以及受讓人的工作生活背景等因素分析受讓人是否知道或應(yīng)當(dāng)知道出讓人無(wú)權(quán)轉(zhuǎn)讓。如果受讓人在出讓人轉(zhuǎn)移財(cái)產(chǎn)所有權(quán)時(shí)，知道或應(yīng)當(dāng)知道出讓人無(wú)權(quán)轉(zhuǎn)讓該財(cái)產(chǎn)，則可認(rèn)定受讓人主觀上不存在善意。至于受讓人在受讓后才知曉出讓人無(wú)權(quán)處分財(cái)產(chǎn)的情形，則因交易已經(jīng)完成，此時(shí)并不影響受讓人取得所有權(quán)。

(2)受讓人須已支付合理對(duì)價(jià)。如前所述，善意取得制度主要是為促進(jìn)并保證交易安全而設(shè)。因此，沒(méi)有真實(shí)交易關(guān)系，則很難有善意取得制度的適用基礎(chǔ)。相應(yīng)地，是否構(gòu)成善意取得就可通過(guò)是否存在真實(shí)交易關(guān)系加以厘定。而是否構(gòu)成真實(shí)交易關(guān)系的一個(gè)很重要外部客觀標(biāo)志就是買受人支付了合理的對(duì)價(jià)。如果沒(méi)有支付對(duì)價(jià)或支付遠(yuǎn)低于市價(jià)的對(duì)價(jià)則很難說(shuō)買受人在進(jìn)行交易時(shí)主觀上存在善意。退一步而言，即便沒(méi)有支付合理對(duì)價(jià)的受讓人主觀上是善意的，要求該受讓人返還財(cái)產(chǎn)一般也不會(huì)給其造成大的損失，故對(duì)其不適用善意取得也并不會(huì)導(dǎo)致利益上的失衡。

(3)受讓人實(shí)際占有該財(cái)產(chǎn)。除了現(xiàn)實(shí)交付之外，根據(jù)《民法典》第226條、第227條及第228條之規(guī)定，動(dòng)產(chǎn)交付的表現(xiàn)形式還包括簡(jiǎn)易交付、返還請(qǐng)求權(quán)之讓與、占有改定。簡(jiǎn)易交付，即受讓人已經(jīng)占有財(cái)產(chǎn)，則于買賣財(cái)產(chǎn)的合同成立時(shí)，視為交付。占有改定，即讓與人與受讓人之間特別約定，財(cái)產(chǎn)仍然由出讓人繼續(xù)占有，在讓與財(cái)產(chǎn)的合意成立時(shí)，即視為交付，受讓人取得間接占有。返還請(qǐng)求權(quán)讓與，即財(cái)產(chǎn)由第三人占有時(shí)，出讓人將其對(duì)第三人的返還請(qǐng)求權(quán)讓與受讓人，以代替交付。

(4)客體物為動(dòng)產(chǎn)或不動(dòng)產(chǎn)。動(dòng)產(chǎn)，是指能夠移動(dòng)而不損害其價(jià)值或用途的物。傳統(tǒng)理論一般認(rèn)為，善意取得的對(duì)象只能為動(dòng)產(chǎn)。理由在于，只有動(dòng)產(chǎn)的占有具有推定為所有權(quán)的公信力。而且，動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)轉(zhuǎn)移采取交付移轉(zhuǎn)，一旦交付，受讓人即取得占有，可推定其為所有權(quán)人。不動(dòng)產(chǎn)指不能移動(dòng)或移動(dòng)會(huì)損害其價(jià)值或用途的物。對(duì)于不動(dòng)產(chǎn)，各國(guó)一般實(shí)行強(qiáng)制登記原則。只有登記才能公示所有權(quán)。單純標(biāo)的物的移轉(zhuǎn)占有并不移轉(zhuǎn)所有權(quán)，只有經(jīng)過(guò)轉(zhuǎn)移登記后才能發(fā)生所有權(quán)移轉(zhuǎn)的效力。因此，在一般情形下，不動(dòng)產(chǎn)買賣中不可能有受讓人不知真正所有權(quán)人的情形(即善意情形)。但是，現(xiàn)實(shí)中不動(dòng)產(chǎn)登記免不了發(fā)生錯(cuò)誤和遺漏，在這樣的情形下，仍然應(yīng)保護(hù)善意信賴登記簿的人。因此，就有不動(dòng)產(chǎn)善意取得存在的必要性。也就是說(shuō)，一旦我們承認(rèn)不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)登記也可能出現(xiàn)虛假錯(cuò)漏，而且登記簿具有公信力，那么善意信賴權(quán)利外觀公示而進(jìn)行交易的人自然就應(yīng)得到法律保護(hù)。對(duì)此，《民法典》第311條規(guī)定:“無(wú)處分權(quán)人將不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓給受讓人的，所有權(quán)人有權(quán)追回;除法律另有規(guī)定外，符合下列情形的，受讓人取得該不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)的所有權(quán):(一)受讓人受讓該不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)時(shí)是善意的;(二)以合理的價(jià)格轉(zhuǎn)讓;(三)轉(zhuǎn)讓的不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)依照法律規(guī)定應(yīng)當(dāng)?shù)怯浀囊呀?jīng)登記，不需要登記的已經(jīng)交付給受讓人。受讓人依據(jù)前款規(guī)定取得不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)的所有權(quán)的，原所有權(quán)人有權(quán)向無(wú)處分權(quán)人請(qǐng)求賠償損失。當(dāng)事人善意取得其他物權(quán)的，參照適用前兩款規(guī)定?！笨梢?jiàn)，《民法典》在規(guī)定善意取得制度時(shí)，已將不動(dòng)產(chǎn)列入了善意取得的對(duì)象范疇。

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