就包括房屋在內(nèi)的不動(dòng)產(chǎn)而言，是否參照動(dòng)產(chǎn)善意取得中的“善意”標(biāo)準(zhǔn)，要求第三人在信賴不動(dòng)產(chǎn)登記基礎(chǔ)上還不能有重大過失則觀點(diǎn)不一。一種觀點(diǎn)認(rèn)為，房屋一般是個(gè)人或家庭最重要、最有價(jià)值的財(cái)產(chǎn)類型。特別是在婚姻家庭關(guān)系中，作為夫妻共同所有財(cái)產(chǎn)的房屋往往涉及家庭成員的居住權(quán)保障問題。因此，如果以不知道登記簿記載錯(cuò)誤且登記簿上沒有異議登記即為善意的標(biāo)準(zhǔn)，夫妻另一方就必須舉證證明房屋取得人明知不動(dòng)產(chǎn)登記簿的記載錯(cuò)誤。顯然，信息不對(duì)稱決定了要舉證證明第三人的內(nèi)心為非善意十分困難。另外，從日常生活實(shí)踐來看，登記機(jī)關(guān)基于各種主客觀原因?qū)⒎蚱薰餐胸?cái)產(chǎn)登記在夫妻一方名下的情形并不鮮見。因此，應(yīng)排除具有重大過失的第三人的善意而加重其注意義務(wù)，以傾斜保護(hù)夫妻另一方的合法權(quán)益。上述觀點(diǎn)不夠全面。我們認(rèn)為，對(duì)于動(dòng)產(chǎn)的受讓人可以將其具有重大過失而不知道讓與人無讓與權(quán)利認(rèn)定為非屬善意，但對(duì)作為不動(dòng)產(chǎn)的房屋而言，應(yīng)當(dāng)以第三人對(duì)不動(dòng)產(chǎn)登記的信賴作為判斷是否構(gòu)成不動(dòng)產(chǎn)善意取得的標(biāo)準(zhǔn)。在通常情況下，只要第三人信賴了不動(dòng)產(chǎn)登記，就應(yīng)推定其為善意，除非有證據(jù)證明其事先明知不動(dòng)產(chǎn)登記錯(cuò)誤或者登記簿中有異議登記的記載。這里的善意不以第三人進(jìn)一步核實(shí)登記事項(xiàng)為前提。理由在于:
1.房屋權(quán)屬登記不實(shí)并非由第三人導(dǎo)致，第三人客觀上很難查明登記不實(shí)的實(shí)際情形。目前，由于人民群眾法律知識(shí)欠缺、登記機(jī)關(guān)工作人員責(zé)任意識(shí)不強(qiáng)、社會(huì)誠信度低等原因?qū)е路慨a(chǎn)登記不實(shí)的情形時(shí)有發(fā)生。從房屋登記實(shí)踐來看，大量的登記簿錯(cuò)誤是由無權(quán)處分人通過偽造各種申請(qǐng)材料所致。例如，在房屋登記實(shí)踐中常見的造假、用假行為主要表現(xiàn)為采用偽造的身份證申請(qǐng)登記和偽造委托公證文書、司法裁判文書后辦理房地產(chǎn)登記。而在夫妻共同所有財(cái)產(chǎn)登記在一方名下的情形中，更有不少甚至是夫妻雙方合意或夫妻另一方默許的結(jié)果。對(duì)于上述不實(shí)情形，連專業(yè)的登記機(jī)構(gòu)都很難發(fā)現(xiàn)，更何況不具備專業(yè)知識(shí)的第三人。因此，通過給第三人附加核實(shí)真實(shí)所有權(quán)人的義務(wù)而將此種登記不實(shí)產(chǎn)生的風(fēng)險(xiǎn)完全轉(zhuǎn)嫁到其身上，顯然不夠妥當(dāng)。而且，這種對(duì)取得人施加調(diào)查核實(shí)義務(wù)的做法既無法提高交易效率，也無法保障交易安全。
2.以第三人對(duì)房屋權(quán)屬登記的信賴作為善意判斷標(biāo)準(zhǔn)并不排斥對(duì)夫妻另一方的事先防范。依據(jù)《民法典》第220條第1款的規(guī)定，權(quán)利人在發(fā)現(xiàn)登記簿的記載存在不實(shí)時(shí)，可以申請(qǐng)更正登記，進(jìn)而避免因他人的善意取得而遭受損失。即便在更正登記完成之前，權(quán)利人也還可以依據(jù)《民法典》第220條第2款的規(guī)定申請(qǐng)異議登記，避免第三人善意取得。可見，《民法典》所規(guī)定的更正登記和異議登記就是為使真實(shí)權(quán)利人防止遭受他人善意取得其房屋所有權(quán)的風(fēng)險(xiǎn)而提供的事先防范措施。如果將第三人在信賴登記之外還負(fù)有一定的注意義務(wù)作為“善意”標(biāo)準(zhǔn)，將會(huì)使房屋登記善意取得制度在實(shí)踐中難以適用，也將導(dǎo)致更正登記和異議登記的相關(guān)規(guī)定可能淪為一紙空文。
3.夫妻另一方的權(quán)益損害可以得到充分事后救濟(jì)。如果登記不實(shí)的原因是登記機(jī)關(guān)的錯(cuò)誤所致，那么夫妻另一方的損失可以得到賠償。《民法典》第220條第2款對(duì)于登記機(jī)構(gòu)就登記簿錯(cuò)誤造成真實(shí)權(quán)利人損害的賠償責(zé)任實(shí)行的是無過錯(cuò)責(zé)任，即無論何種原因造成登記簿錯(cuò)誤，從而使夫妻另一方因第三人善意取得而遭受損害時(shí)，登記機(jī)構(gòu)即便對(duì)此沒有過錯(cuò)，也應(yīng)當(dāng)向夫妻另一方承擔(dān)賠償責(zé)任。如果登記不實(shí)是因夫妻一方原因所致，夫妻另一方亦可通過本條第2款之規(guī)定在離婚時(shí)要求另一方賠償損失。這種規(guī)定已經(jīng)足以保護(hù)真實(shí)權(quán)利人的合法權(quán)益。因此，沒有必要再在第三人“善意”判斷標(biāo)準(zhǔn)中增加無重大過失等注意義務(wù)而過度保護(hù)真實(shí)權(quán)利人。
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