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受讓人|「普法」最高院民一庭:夫妻一方擅自出賣共有房屋應(yīng)如何處理?( 三 )

最高院



從以上對(duì)善意取得制度的解讀可知，善意取得制度的價(jià)值取向、構(gòu)成要件和相關(guān)主體之間關(guān)系等，都與本條所討論的夫妻一方出售夫妻共同所有房產(chǎn)所引發(fā)的法律關(guān)系及其法律后果高度契合。具體到本條內(nèi)容而言，夫妻一方在未經(jīng)夫妻另一方同意的情形下，以自己的名義出售屬于夫妻共同所有的房產(chǎn)，不管該房產(chǎn)登記在誰的名下，本質(zhì)上都是處分與他人共有財(cái)產(chǎn)的行為，屬于無權(quán)處分。該處分行為引致的夫妻另一方與買受人之間的利益沖突，正是善意取得制度著力解決的問題。因此，本條借鑒了《民法典》有關(guān)善意取得制度的規(guī)定。

一、如何理解本條中“一方未經(jīng)對(duì)方同意出售夫妻共同所有的房屋”

《民法典》第301條規(guī)定:“處分共有的不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)以及對(duì)共有的不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)作重大修繕、變更性質(zhì)或者用途的，應(yīng)當(dāng)經(jīng)占份額三分之二以上的按份共有人或者全體共同共有人同意，但共有人之間另有約定的除外?！睆脑撘?guī)定可知，除非共同共有人之間另有約定，共有人要處分共有財(cái)產(chǎn)一般要征得其他共有人同意，否則就可能損害其他共有人的不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)。鑒于夫妻共同所有財(cái)產(chǎn)亦為共有財(cái)產(chǎn)，本解釋起草過程中借鑒了上述《民法典》條文的規(guī)定。相應(yīng)地，結(jié)合《民法典》上述規(guī)定厘清何謂“夫妻共同所有房屋”和“未經(jīng)對(duì)方同意”對(duì)正確理解并適用本條十分重要。

(一)夫妻共同所有房屋

夫妻共同所有房屋，從字面意義而言，是指夫妻共同對(duì)房屋擁有所有權(quán)。按大陸法系民法理論，所有權(quán)可以從質(zhì)和量上加以分割。當(dāng)所有權(quán)的部分權(quán)能與所有權(quán)分立而非所有權(quán)享有時(shí)，是所有權(quán)的質(zhì)的分割，如日耳曼法上的“上級(jí)所有權(quán)”與“下級(jí)所有權(quán)”，以及在所有權(quán)上復(fù)設(shè)定抵押權(quán)、地役權(quán)等，皆屬于所有權(quán)的質(zhì)的分割;而當(dāng)同一財(cái)產(chǎn)由兩人或兩人以上的數(shù)人共同享有所有權(quán)時(shí)，則為所有權(quán)的量的分割。所有權(quán)量的分割即一般意義上的共有。根據(jù)《民法典》第297條、第298條和第299條之規(guī)定，共有包括按份共有和共同共有。按份共有是指共有人對(duì)共有的財(cái)產(chǎn)按照其份額享有所有權(quán)。共同共有則是指共有人基于一定共同關(guān)系，而對(duì)共有的財(cái)產(chǎn)不區(qū)分份額地共同享有所有權(quán)。這里的共同關(guān)系一般是指兩個(gè)或兩個(gè)以上的人因共同目的而結(jié)合形成的關(guān)系，主要有夫妻關(guān)系、家庭關(guān)系以及遺產(chǎn)繼承關(guān)系等。綜上，夫妻共同所有房屋從字面含義而言可以解讀為夫妻共同共有和夫妻按份共有兩種情形。其中，夫妻按份共有在實(shí)踐中可表現(xiàn)為夫妻對(duì)婚前特定財(cái)產(chǎn)的按份共有、夫妻婚后接受贈(zèng)與或遺贈(zèng)等原因形成對(duì)特定贈(zèng)與財(cái)產(chǎn)的按份共有。但我國(guó)婚姻立法對(duì)夫妻共同所有財(cái)產(chǎn)的界定一般并不包含夫妻按份共有情形在內(nèi)?！睹穹ǖ洹返?062條規(guī)定:夫妻在婚姻關(guān)系存續(xù)期間所得的下列財(cái)產(chǎn)，為夫妻的共同財(cái)產(chǎn)，歸夫妻共同所有。該法條明確說明《民法典》是以婚后所得共同制為法定的夫妻財(cái)產(chǎn)制。所謂婚后所得共同制，是指婚姻關(guān)系存續(xù)期間夫妻一方所得和雙方共同所得的財(cái)產(chǎn)除特有財(cái)產(chǎn)外，均歸夫妻雙方共同共有的夫妻財(cái)產(chǎn)制度。由此可知，夫妻婚后所得購(gòu)買的房屋一般屬于夫妻共同共有。本解釋也與《民法典》的規(guī)定采同一立場(chǎng)，即本條中“夫妻共同所有房屋”特指的是夫妻共同共有房屋，而不包含夫妻按份共有房屋在內(nèi)。這是因?yàn)楦鶕?jù)《民法典》第301條的規(guī)定，除共有人另有約定外，共有人處分共有的不動(dòng)產(chǎn)，只應(yīng)經(jīng)占份額2/3以上的按份共有人同意即可。當(dāng)夫妻一方占共有房屋份額2/3以上時(shí)，出售該房屋一般已不需夫妻另一方同意。而本條則是以夫妻一方出售行為是無權(quán)處分行為作為邏輯起點(diǎn)。

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