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樓市|樓市有了“新引擎”？兩個(gè)假象將消失，矛頭指向1類人( 二 )

房價(jià)樓市棚戶區(qū)改造住建部



5萬億舊改來襲 ， 20年以上的老房子又吃香？樓市兩個(gè)假象或?qū)⑾聦?shí)上 ， 近3年時(shí)間里 ， 舊改工程明顯提速 ， 2019年改造老小區(qū)1.9萬個(gè) ， 涉352萬戶 ， 2020年改造3.9萬個(gè) ， 涉700萬戶 ， 而截止到2021年10月底 ， 全國已新開工改造的老小區(qū)5.34萬個(gè) ， 提前完成了原定目標(biāo) 。
這也就意味著20年以上的老房又要吃香了 ， 一方面 ， 貝殼研究院數(shù)據(jù)顯示 ， 重點(diǎn)20城老小區(qū)數(shù)量占比近40% ， 以北京為例 ， 逾8成老小區(qū)都分布在寸土寸金的城六區(qū) ， 其中西城近6成都是老小區(qū) ， 且大部分存在無電梯、無門禁、車位綠化不足的情況 。
另一方面 ， 同樣在北京 ， 機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)的100個(gè)改造后的老舊小區(qū)里 ， 平均升值空間在5.6%-15.8%之間 。 另外在合肥、濟(jì)南、南京、廣州等15城 ， 購房者對改造后的老小區(qū)接納程度也由2018年的23.5%提升到了近50% 。 這兩方面足以說明 ， 經(jīng)歷舊改后的20年以上的老房子又吃香了 ， 大概率能改善人口分布和提升區(qū)域價(jià)值 。

照此趨勢 ， 兩個(gè)樓市假象大概率會(huì)消失：1在過去 ， 開發(fā)商只要以最快速度拿地蓋房銷售 ， 獲得回款后繼續(xù)擴(kuò)張 ， 就能繼續(xù)循環(huán)賺錢 ， 而購房者也不用分城市、地段和區(qū)域 ， 只要買了房就能升值 。 未來無論是開發(fā)商還是購房者都會(huì)領(lǐng)悟：根本沒有源源不斷的人來買房；2過去的房市 ， 給人的印象就是 ， 只要是房就能升值 ， 但未來分化+舊改環(huán)境下 ， 只要少部分城市房價(jià)有上升空間 。
對一類人來說 ， 舊改令來襲 ， 他們的算盤可能落空了
上文提到 ， 舊改不同于棚改 ， 更多是在修修補(bǔ)補(bǔ) ， 在原有的住房基礎(chǔ)上進(jìn)行改造升級(jí) ， 比如增加電梯、車位、綠化 ， 還會(huì)發(fā)展養(yǎng)老、托育、助餐等服務(wù) ， 切實(shí)改善居住生活和條件 。 但是 ， 有一部分老舊小區(qū)的業(yè)主 ， 卻抱著拆遷“以舊換新”的想法 ， 時(shí)過境遷 ， 未來老房子全拆重建的幾率大大降低 ， 做著賺錢美夢的房主們 ， 需要接受新的事實(shí) 。

往小了說 ， 雖然拆遷一夜暴富的夢想破滅 ， 但舊改以更溫和的方式提升了老百姓的居住生活條件 ， 往大了說 ， 無法像過去那樣坐吃拆房福利了 ， 但隨著老社區(qū)本身的環(huán)境和配套設(shè)施全面提升 ， 按照“質(zhì)價(jià)匹配”的原則 ， 舊改后的小區(qū)會(huì)有更大升值空間 ， 也保證了人們荷包不會(huì)落空的預(yù)期 。 兩類人的身價(jià)也可能迎來上漲：
一是基礎(chǔ)好的老舊小區(qū)業(yè)主：所謂基礎(chǔ) ， 就是小區(qū)的位置好、配套好、樓棟好 ， 因?yàn)榕f改是在原有住房基礎(chǔ)上改造 ， 雖然能提升生活舒適度 ， 但基本面是改變不了的 ， 如果原來的樓棟間距窄 ， 地理位置偏遠(yuǎn) ， 那樣即便舊改也起不了多大作用 ， 但反過來說 ， 本身的基礎(chǔ)面就好的小區(qū) ， 再加以改造 ， 小區(qū)升值 ， 那么業(yè)主身價(jià)自然會(huì)抬高；
二是裝電梯后的頂樓業(yè)主：過去樓梯房 ， 頂樓的業(yè)主是最受苦的 ， 上下樓都要爬樓梯 ， 如果舊改裝電梯是重頭戲 ， 有電梯后以往頂樓業(yè)主的弊端就變成了好處 ， 再加上本身的通風(fēng)采光都不錯(cuò) ， 身價(jià)也會(huì)迎來一波上漲 。

看到這里 ， 不禁讓人想起另外一個(gè)決策：限高令 。 近兩年 ， 住建部先后對城市建筑高度作用規(guī)定 ， 嚴(yán)格限制新建250米以上建筑 ， 縣城新房以6層為主 ， 最高不能超過18層 。
一邊是對住宅限高 ， 嚴(yán)控高樓扎堆 ， 另一邊改造老舊小區(qū) ， 控制大拆大建 ， 釋放出的影響意味深長 。 在房說君看來 ， 畢竟這么多錢砸到老舊小區(qū) ， 又是裝電梯、修飾外立面 ， 又是引進(jìn)物業(yè)、改造水電路氣 ， 確實(shí)會(huì)提升老舊小區(qū)的長期價(jià)值 ， 另一方面 ， 高層住宅也根本拆不起了 ， 小小的土地上建到二三十層的高度 ， 不僅沒了利潤 ， 也幾乎不可能原地拆除 ， 加速高層住宅的貶值 ， 可能慢慢變成現(xiàn)實(shí) 。

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