【樓市|樓市有了“新引擎”？?jī)蓚€(gè)假象將消失，矛頭指向1類人】
近期接受采訪時(shí)提到 ， 房地產(chǎn)的基本面沒有變 ， 住房需求依舊旺盛：1、每年城鎮(zhèn)新增就業(yè)人口1100萬(wàn)以上 ， 帶來大量新增住房需求 。 2、大量2000年前建成的老舊住房面積小、質(zhì)量差、配套不齊全 ， 居民改善居住條件的需求比較旺盛 。 這個(gè)表態(tài) ， 意味著房地產(chǎn)不會(huì)缺少“住房需求” ， 也說明舊改將進(jìn)入提速階段 。
對(duì)于舊改 ， 很多專家都不吝嗇贊美之詞 。 有人認(rèn)為 ， 這是實(shí)打?qū)嵉男腋９こ?， 既能幫助居民改善生活環(huán)境 ， 也有利于國(guó)家拉動(dòng)消費(fèi) ， 提振經(jīng)濟(jì)發(fā)展 ， 也有人說 ， 舊改是一個(gè)能完美取代棚改的城市更新方式 ， 增加供應(yīng) ， 消滅需求 。 簡(jiǎn)單來說就是 ， 不僅有助于房?jī)r(jià)穩(wěn)定 ， 還能切實(shí)解決數(shù)以萬(wàn)計(jì)國(guó)人的需求痛點(diǎn) 。
回顧過去5年的房?jī)r(jià)變遷 ， 棚改確實(shí)有不可磨滅的痕跡
2016-2018年三年時(shí)間里 ， 樓市幾乎全線上漲 ， 開發(fā)商下沉中小城市 ， 從拿地到施工 ， 快周轉(zhuǎn)模式下 ， 房?jī)r(jià)也水漲船高 。 至此 ， 人們已經(jīng)把自住需求拋諸腦后 ， 房產(chǎn)保值增值的預(yù)期持續(xù)上升 。
這個(gè)階段的樓市引擎是“棚改” ， 不過 ， 這個(gè)引擎動(dòng)力太強(qiáng) ， 以至于出現(xiàn)了不少副作用 。 2018年 ， 居民杠桿率水平為53.2% ， 其中房貸是重要組成部分 ， 占住房部門總貸款額的50%以上；易居報(bào)告同年房?jī)r(jià)收入比位8 ， 相當(dāng)于一份房?jī)r(jià)要對(duì)應(yīng)8倍的工資 ， 如果在一二線城市 ， 這個(gè)數(shù)值隨便都是15倍起步 。
如今樓市有了“新引擎”：舊改
從2019年開始 ， 住建部已經(jīng)在全國(guó)一百多城順利完成改造的初期試點(diǎn) ， 公開資料顯示 ， 2019-2020兩年各地改造城鎮(zhèn)老舊小區(qū)5.8萬(wàn)個(gè) ， 惠及居民約1043萬(wàn)戶 。 自從2020年底住建部宣布將從2021年全面推動(dòng)舊改工作 ， 意味著為期5年的改造工程也正式啟幕 。
隨著今年初再次定音舊改時(shí)代的來臨 ， 看見未來老房子改造的市場(chǎng)空間巨大 ， 不用拆老房子、不用土地開發(fā)、不用開發(fā)商折騰 ， 在原有住房的基礎(chǔ)上 ， 對(duì)外立面、電梯、車位、水電路氣等各類配套進(jìn)行原地升級(jí)改造 ， 二三十年的老房能煥然一新 ， 既能帶動(dòng)各個(gè)行業(yè)的發(fā)展 ， 又能填補(bǔ)棚改后的缺口 ， 可謂是一舉兩得 。
據(jù)中信證券研究部報(bào)告 ， 2019年7月 ， 原住建部副部長(zhǎng)仇保興測(cè)算 ， 老舊小區(qū)改造的市場(chǎng)空間或達(dá)5萬(wàn)億 。 據(jù)住建部初步統(tǒng)計(jì) ， 全國(guó)共有老舊小區(qū)近16萬(wàn)個(gè) ， 涉及居民超過4200萬(wàn)戶 ， 建筑面積約為40億平 。 可算出每平米投資強(qiáng)度達(dá)到1250元 ， 已經(jīng)超出試點(diǎn)城市披露的111.2元/平至694.4元/平的投資力度 。 對(duì)此 ， 中信證券研究部預(yù)測(cè) ， 未來舊改的規(guī)模和需求 ， 都會(huì)隨著時(shí)間推移有進(jìn)一步加大的可能 ， 特別是生活環(huán)境和智能化等等 ， 對(duì)抗震加固、節(jié)能改造、電氣水暖、加裝電梯、公共區(qū)域等領(lǐng)域的需求將會(huì)更大 。
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