房價(jià)難以下跌，最大的原因應(yīng)該在于土地財(cái)政。只要有這個(gè)前提存在，那么就會(huì)產(chǎn)生2個(gè)方面的問題：①地價(jià)一直上漲，導(dǎo)致建房成本上升；②土地供應(yīng)少，導(dǎo)致住房供應(yīng)少，一定時(shí)期內(nèi)住房供小于求。
這也就是為啥過去幾十年來，房價(jià)一直難以下跌的主要原因，數(shù)據(jù)發(fā)現(xiàn)，在過去的32年時(shí)間里，通過賣地實(shí)現(xiàn)的收入累計(jì)達(dá)到53.2828萬億，1987年通過賣地實(shí)現(xiàn)收入525萬元，而到了2019年這一渠道獲得的收入一度達(dá)到7.7914萬億元，漲幅高達(dá)14.8萬倍。成交價(jià)款方面，1987年到2019年32年，累計(jì)實(shí)現(xiàn)53.2828萬億元，年均1.66萬億。2019年全國土地出讓金收入全年達(dá)到7.6萬億元，同比2018年再度上漲11.4?2020年以來，這一數(shù)據(jù)仍然表現(xiàn)出上漲的態(tài)勢。
2020年的房地產(chǎn)經(jīng)過1-3月份的樓市消沉之后，4月份略有恢復(fù)跡象，同時(shí)也引起了各方的“擔(dān)憂”，有人認(rèn)為房地產(chǎn)限購應(yīng)該放開，樓市依然是拉動(dòng)積極的強(qiáng)勁發(fā)動(dòng)機(jī)，例如北大教授夢曉蘇，北師大教授董藩就多次表達(dá)這樣的觀點(diǎn)。不過，實(shí)際情況卻既然相反，超過10個(gè)城市政策一日游就足以證明“放開不可行”，也不符合房住不炒的調(diào)控主旨要求。在樓市一系列積極信號(hào)下，炒房者也按捺不住了，特別是借助于“降息”風(fēng)口買房投資出現(xiàn)。樓市“吹泡泡”，多地買房熱，經(jīng)營貸違規(guī)入市。根據(jù)融360發(fā)布2020年4月中國房貸市場報(bào)告，數(shù)據(jù)顯示 4月（數(shù)據(jù)監(jiān)測期為3月20日-4月底）全國首套房貸款平均利率維持在5.43?右，環(huán)比下滑5BP，二套房貸款平均利率為5.74?均環(huán)比下降4BP。在這樣的情況之下，很多買房人打起了貸款買房的主意，這里所說的“貸款買房”并不是傳統(tǒng)意義的按揭貸款，而是應(yīng)用已有房產(chǎn)進(jìn)行抵押方式換取短期經(jīng)營貸款，然后用于短期購房，在房價(jià)上漲之后出售，換出炒房差價(jià)利潤。這里依靠的有2個(gè)前提：①短期LPR下跌空間，②房價(jià)預(yù)期上漲。
當(dāng)此之時(shí)，國家一錘定音，2道“鐵令”， 5月起，買房注意。1、禁止炒房。在4月下旬，國家的一次會(huì)議中，重申“房住不炒”基本觀點(diǎn)，指出各大城市要有序調(diào)節(jié)樓市，不能過熱過冷。這是自2019年7月份之后，相同級別的會(huì)議第二次提及房地產(chǎn)，時(shí)隔一年，為房地產(chǎn)再次定調(diào)。2、銀保監(jiān)會(huì)4月下旬重申“嚴(yán)防資金違規(guī)進(jìn)入樓市”。銀保監(jiān)會(huì)風(fēng)險(xiǎn)官肖遠(yuǎn)企表示“我們要求銀行一定要監(jiān)控資金流向，使資金用到貸款的目標(biāo)上，對于違規(guī)把貸款流入到房地產(chǎn)市場的行為要堅(jiān)決予以糾正。”很顯然，這一次重申，就是針對現(xiàn)階段很多經(jīng)營貸違規(guī)入市的情況而言的。不管是國家會(huì)議重申，還是銀監(jiān)會(huì)定點(diǎn)提示，兩道鐵令對市場上2類人帶來影響，矛頭指向2類人！1、炒房者。炒房此路不通，這是自2016年10月份開始的一貫定位，這個(gè)毋庸置疑，但是2020年在LPR下行、政策積極的情況下，多個(gè)城市出現(xiàn)了日光盤、搶購潮，不符合樓市大方向，所以行不通了。
【 貸款|5月起，“2道鐵令”，今后這1種買房方式再也行不通了】
2、經(jīng)營貸用于買房的人。這也是最近3年提出的新政策，從2017年開始，在金融去杠桿下，利率上浮、貸款限額。根據(jù)央行最新的《2019年中國城鎮(zhèn)居民家庭資產(chǎn)負(fù)債情況調(diào)查》數(shù)據(jù)我國城鎮(zhèn)家庭負(fù)債率達(dá)到56.5?負(fù)債集中化現(xiàn)象比較明顯，負(fù)債最高20?庭承擔(dān)總樣本家庭債務(wù)占比達(dá)到61.4?城鎮(zhèn)家庭的負(fù)債相對單一，主要來源都是銀行貸款，按揭貸款買房形成的房貸債務(wù)占到了總債務(wù)的75.9?例。為了控制金融風(fēng)險(xiǎn)，近幾個(gè)月LPR都是非對稱下調(diào)。在不對等LPR下行的情況下，很多人用短期貸款買房，違背了貸款初衷，所以今后這1種買房方式再也行不通了。學(xué)習(xí)房地產(chǎn)知識(shí)，關(guān)注作者！
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