1.善意取得的前提是有償交易行為?！睹穹ǖ洹返?11條第1款第2項(xiàng)規(guī)定的善意取得構(gòu)成要件之一是“以合理的價(jià)格轉(zhuǎn)讓”。之所以如此規(guī)定，其理由在于:(1)更周全地保護(hù)真實(shí)權(quán)利人的利益。如果規(guī)定第三人可基于無(wú)償行為而善意取得不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)，那么真實(shí)權(quán)利人只能針對(duì)第三人行使不當(dāng)?shù)美颠€請(qǐng)求權(quán)。作為一種普通債權(quán)，不當(dāng)?shù)美颠€請(qǐng)求權(quán)在取得人破產(chǎn)的情形下并無(wú)優(yōu)先受償?shù)男Я?。反過(guò)來(lái)說(shuō)，如規(guī)定第三人不能通過(guò)無(wú)償法律行為善意取得不動(dòng)產(chǎn)，則即便在第三人破產(chǎn)的情形下，真實(shí)權(quán)利人仍可行使作為物權(quán)請(qǐng)求權(quán)的返還原物請(qǐng)求權(quán)取回該物。(2)更符合民眾對(duì)所有權(quán)靜的安全與交易動(dòng)的安全之間平衡的預(yù)期。一般而言，相對(duì)單純以交易安全作為通過(guò)善意取得制度無(wú)償取得他人財(cái)產(chǎn)的立法基礎(chǔ)，將善意取得限制在有償交易范疇內(nèi)，更具有正當(dāng)性和合理性，民眾也更容易接受。
2.如何認(rèn)定“合理的對(duì)價(jià)”。《民法典》第311條第1款第2項(xiàng)不僅要求第三人必須通過(guò)有償法律行為取得不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)，而且要求該價(jià)格必須是“合理的”。一般而言，價(jià)格是對(duì)貨幣幣值的描述，主要適用于一方以貨幣形式購(gòu)買(mǎi)房屋的情形。而現(xiàn)實(shí)生活中，以物易房的情形并不鮮見(jiàn)。此時(shí)，再用所謂“價(jià)格”加以定義，則與現(xiàn)實(shí)情形不符。有鑒于此，我們?cè)谄鸩荼緱l文時(shí)，借鑒了《民法典》上述規(guī)定，并以“對(duì)價(jià)”替換“價(jià)格”，以避免用語(yǔ)的模糊。
關(guān)于如何判斷對(duì)價(jià)合理與否，學(xué)理上主要有兩種不同見(jiàn)解:一是主觀(guān)標(biāo)準(zhǔn)，強(qiáng)調(diào)以賣(mài)方主觀(guān)認(rèn)可的價(jià)格為準(zhǔn);二是客觀(guān)標(biāo)準(zhǔn)，以社會(huì)一般觀(guān)念作為判斷依據(jù)。我們認(rèn)為，要判斷第三人在取得房屋所有權(quán)時(shí)支付的對(duì)價(jià)是否合理，一般應(yīng)以主觀(guān)標(biāo)準(zhǔn)為準(zhǔn)，只要合同雙方已經(jīng)完成轉(zhuǎn)移登記，即應(yīng)推定該對(duì)價(jià)為合理。除非夫妻另一方舉證證明該對(duì)價(jià)與市場(chǎng)同類(lèi)房屋差價(jià)懸殊或是法官根據(jù)日常生活經(jīng)驗(yàn)足以判斷該對(duì)價(jià)確實(shí)明顯有悖常情。特殊情形下，法院也可以將爭(zhēng)議房屋交由房屋估價(jià)機(jī)構(gòu)進(jìn)行估價(jià)?？紤]到市場(chǎng)交易的個(gè)體性差異和交易行情的多變性，只要評(píng)估價(jià)與合同約定對(duì)價(jià)不存在明顯差異，則應(yīng)認(rèn)定對(duì)價(jià)屬于合理范疇。對(duì)此，《民法典物權(quán)編解釋(一)》第18條也規(guī)定“合理的價(jià)格”，應(yīng)當(dāng)根據(jù)轉(zhuǎn)讓標(biāo)的物的性質(zhì)，數(shù)量以及付款方式等具體情況參考轉(zhuǎn)讓時(shí)交易地市場(chǎng)價(jià)格以及交易習(xí)慣等因素綜合認(rèn)定。
3.合理對(duì)價(jià)應(yīng)已實(shí)際支付。在我國(guó)，善意取得制度除通過(guò)確定無(wú)權(quán)處分時(shí)動(dòng)產(chǎn)或不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的歸屬而具有維護(hù)交易安全的功能外，還具有調(diào)整不正當(dāng)利益變動(dòng)的功能。也就是說(shuō)，我國(guó)法律規(guī)定的善意取得制度兼具了不當(dāng)?shù)美贫鹊墓δ?。否則，就不會(huì)在善意取得的構(gòu)成要件中不僅規(guī)定必須是有償?shù)慕灰仔袨?，而且還規(guī)定價(jià)格應(yīng)當(dāng)合理。由此可見(jiàn)，從《民法典》的立法本意來(lái)看，善意取得制度兼具了不當(dāng)?shù)美贫鹊墓δ?。因此，我們認(rèn)為，所謂對(duì)價(jià)是指實(shí)際支付的對(duì)價(jià)。
在注意以上要點(diǎn)的理解時(shí)，還必須注意正確適用本條的另一條件:出賣(mài)方與買(mǎi)受方已經(jīng)在相關(guān)部門(mén)辦理了不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)登記手續(xù)，物權(quán)已經(jīng)發(fā)生轉(zhuǎn)移。關(guān)于房屋物權(quán)轉(zhuǎn)移的相關(guān)規(guī)定，可以參照《民法典》的相關(guān)規(guī)定，這里不再細(xì)釋。
【審判實(shí)踐中應(yīng)注意的問(wèn)題】
一、夫妻另一方無(wú)權(quán)追回家庭共同生活用房
【 受讓人|「普法」最高院民一庭:夫妻一方擅自出賣(mài)共有房屋應(yīng)如何處理?】本條起草過(guò)程中，在就夫妻另一方是否可追回房屋的問(wèn)題上，最早并未根據(jù)房屋用途作出區(qū)分對(duì)待。有專(zhuān)家提出應(yīng)規(guī)定例外情形，即夫妻另一方可以追回屬于家庭共同生活居住需要的房屋。其具體理由是:(1)生存居住權(quán)是基本人權(quán)，夫妻一方擅自將家庭僅有的一套房屋出售后，如果還支持善意第三人的主張，則會(huì)出現(xiàn)夫妻另一方無(wú)家可歸的結(jié)果。這一結(jié)果明顯有礙社會(huì)善良風(fēng)俗。(2)國(guó)外立法有先例規(guī)定，例如，在德國(guó)、美國(guó)等國(guó)相關(guān)法律中，家庭共同住房是排斥善意取得制度適用的。我們認(rèn)為，“家庭共同生活用房”的概念表述在實(shí)踐中難以操作。如果出現(xiàn)第三人耗盡所有財(cái)產(chǎn)仍無(wú)法取得房屋，而放任夫妻另一方以所謂家庭共同生活用房為由追回別墅、公寓等豪華住宅，則明顯與社會(huì)一般觀(guān)念不符。再加上“家庭共同生活居住需要”本身是一個(gè)主觀(guān)判斷問(wèn)題，不同的人有不同的理解，故很難在司法裁量時(shí)加以統(tǒng)一把握。退一步而言，即便從社會(huì)和諧穩(wěn)定角度出發(fā)，需要在特殊情形下保護(hù)夫妻另一方的生存居住權(quán)，也可在民事執(zhí)行程序中對(duì)唯一住房不予執(zhí)行。對(duì)此，《民事訴訟法》執(zhí)行程序相關(guān)規(guī)定中已有體現(xiàn)，沒(méi)有必要再在司法解釋中重復(fù)規(guī)定。綜上，在保護(hù)交易安全與維護(hù)家庭利益及穩(wěn)定兩者之間進(jìn)行權(quán)衡，不宜對(duì)“家庭共同生活用房”作出例外規(guī)定。
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