昆明|曾經(jīng)8千，現(xiàn)在最低2500每平！房價大跳水，省會城市也躲不掉( 二 )
也就是說 ， 過去每年 ， 昆明的新增公寓面積中 ， 就有超過一半的公寓積壓 ， 經(jīng)年累月 ， 截止到2020年年末 ， 昆明的公寓存量454.22萬㎡ ， 需53個月（約4.4年）才能去化完 。
分板塊來看 ， 呈貢板塊的公寓庫存量最大 ， 達到了121.27萬平方米 ， 占整個昆明公寓存量的26.7% 。
呈貢板塊 ， 也就是本文開篇所說的那個價格從8000元/平方米降到最低2500的項目所在地 。
此外 ， 東南、官南、高新等板塊的庫存量也非常大 。
制圖：城市財經(jīng)；數(shù)據(jù)：銳理數(shù)據(jù)
從去化周期來看 ， 呈貢板塊的公寓去化周期高達44.26個月 ， 也就是說 ， 即便現(xiàn)在呈貢區(qū)不再新增公寓 ， 按照現(xiàn)在的速度 ， 要賣3年半才能賣完 。
數(shù)據(jù)可以看到 ， 各個板塊普遍的去化周期都在2年以上 ， 中心區(qū)的去化周期也是3.5年 ， 次中心區(qū)的去化周期高達4.7年 。 北市、空港新區(qū)的去化周期更是在10年以上 。
其中世博板塊 ， 去化周期更是達到了驚人的668.26個月 ， 也即55.7年 ， 需要賣半個多世紀才能賣完 。
這樣的庫存 ， 這樣的去化周期 ， 焉能不跌成白菜價 。
03
目前 ， 湖南已經(jīng)在一周前正式發(fā)布了“關(guān)于推進非住宅商品房去庫存的若干意見” ， 開始在全省范圍內(nèi)開展對“非住宅商品房”的去庫存行動 。
而昆明方面 ， 也在試圖通過將水電轉(zhuǎn)換成民用水電 ， 并附加學(xué)位、可落戶的噱頭 ， 來解決庫存問題 。
饒是如此 ， 本號還是建議大家 ， 最好不要買公寓 。
公寓相比于住宅 ， 存在很多短板 ， 比如產(chǎn)權(quán)只有40年 。 而且住宅產(chǎn)權(quán)到期可以自動續(xù)簽 ， 但公寓到期 ， 那就不一定了 。
再比如不帶學(xué)位 ， 水電費比住宅高 ， 交易的稅費種類多 ， 且稅率高 。 唯一的好處 ， 就是不限購 。
正因如此 ， 同一片區(qū)的公寓價格要比住宅低得多 ， 只有通過價格優(yōu)勢 ， 公寓才能彌補其他劣勢 。
目前很多城市的公寓 ， 都在開始附帶學(xué)位 ， 且鼓勵水電轉(zhuǎn)為民用水電 ， 但產(chǎn)權(quán)和稅率是個硬傷 。
公寓這類住房 ， 只有擁有強大需求的城市 ， 才能夠支撐得起來 ， 比如北京、上海、深圳、廣州這類城市 。 即便這類城市 ， 也要考慮在核心區(qū)買 ， 遠離了核心區(qū) ， 同樣有風(fēng)險 。
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