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樓市|“漲價去庫存”又開始了嗎？房地產(chǎn)會不會重走老路？

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樓市|“漲價去庫存”又開始了嗎？房地產(chǎn)會不會重走老路？

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樓市|“漲價去庫存”又開始了嗎？房地產(chǎn)會不會重走老路？

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經(jīng)濟(jì)學(xué)家任澤平說 ， 房地產(chǎn)是周期之母 ， 我們很同意這個觀點(diǎn) 。 仔細(xì)觀察過去二十多年我國房地產(chǎn)的基本走勢 ， 會發(fā)現(xiàn)房地產(chǎn)業(yè)在經(jīng)濟(jì)運(yùn)行過程中交替出現(xiàn)擴(kuò)張與收縮兩大階段 ， 即復(fù)蘇—繁榮—衰退—平穩(wěn)循環(huán)往復(fù)的四個環(huán)節(jié) 。 簡單來說就是 ， 房地產(chǎn)始終是在“漲”和“穩(wěn)”之間交替前進(jìn)（見下圖） 。

當(dāng)然 ， 周期也分大小 。 我國此輪房地產(chǎn)大周期 ， 起步于2004年左右 ， 迄今已持續(xù)將近20年 。 而小周期時間跨度大概是5-6年 。 本輪房地產(chǎn)小周期 ， 始于2015年 ， 由于過度開發(fā) ， 尤其是二三四線城市 ， 去庫存周期較長 ， 與需求無法匹配 ， 因此普遍面臨銷售壓力 。 根據(jù)國家統(tǒng)計局?jǐn)?shù)據(jù) ， 截至2015年9月底 ， 全國商品房待售面積約為6.65億平方米 ， 總體待售面積創(chuàng)新高 。
開發(fā)商房子賣不掉 ， 意味著回款艱難 ， 拿地積極性大幅降低 ， 進(jìn)而影響土地市場 。 于是在2015年底 ， 為對沖經(jīng)濟(jì)下行壓力 ， 同時消化掉部分城市的房地產(chǎn)庫存 ， 棚改2.0模式貨幣化安置政策推出 ， 各大城市創(chuàng)造性地提出了“漲價去庫存” 。 在降低首付比例、發(fā)放購房補(bǔ)貼、稅收優(yōu)惠等一系列政策的影響下 ， 2016年房地產(chǎn)去庫存效果顯著 。

隨后發(fā)生的事情 ， 相信很多人仍然記憶猶新：2016年伊始 ， 各大城市房價就在上海等一線城市的帶動下出現(xiàn)瘋漲的行情 ， 然后是包括合肥、南京、蘇州、廈門等所謂的“四小龍”的集體暴動 ， 房價年均上漲超過30% ， 緊跟著其它熱點(diǎn)城市房價也輪番上漲 。 全國房價行情網(wǎng)站公布的數(shù)據(jù)顯示 ， 2016-2017年上半年 ， 全國重點(diǎn)百城平均房價漲幅高達(dá)55.2% ， 由之前的9000多元/平 ， 飆漲到了14000元/平 。
經(jīng)歷一年多的房價過快上漲 ， 不僅對實(shí)體經(jīng)濟(jì)造成嚴(yán)重擠壓 ， 而且抑制消費(fèi) 。 最重要的是 ， 剛需買房難度日益加大 ， 民怨沸騰 。 于是在2017年二季度 ， 各大熱點(diǎn)城市 ， 開始動真格調(diào)控樓市 ， 土地、金融、限購限售等五花八門的措施開始祭出 ， 隨后的2-3年 ， 房地產(chǎn)終于回歸平穩(wěn) 。
以上便是 ， 過去這一輪房地產(chǎn)“小周期”的具體表現(xiàn) 。

2021年下半年以來 ， 由于金融政策過度收緊 ， 樓市開始大幅降溫 ， 部分熱點(diǎn)城市甚至出現(xiàn)了“量價齊跌”的罕見景象 。 房地產(chǎn)不景氣 ， 開發(fā)商銷售遇阻 ， 庫存又開始嚴(yán)重積壓 。 統(tǒng)計局?jǐn)?shù)據(jù)顯示 ， 截至2022年2月末 ， 國內(nèi)商品房銷售面積14054萬平方米 ， 同比增長25.1% ， 其中住宅銷售面積增長23.7%；全國商品房銷售額10806億元 ， 同比增長26.0% ， 其中住宅銷售額增長22.7% 。
總體而言 ， 商品房庫存規(guī)模為2016年8月份以來的最高值 。 其中三四線城市庫存積壓的現(xiàn)象最明顯 ， 比如山東德州 ， 新房庫存總量高達(dá)6萬套 ， 但年銷售總量只有1.5萬套 ， 這意味著在不增加庫存的情況下 ， 德州新房去化周期高達(dá)4年 。 此外 ， 防城港、北海、大連、梅州、連江、寶雞、煙臺、來賓、欽州、蘭州等地的新房去化周期也超過了40個月 。
【樓市|“漲價去庫存”又開始了嗎？房地產(chǎn)會不會重走老路？】于是 ， 6年前的一幕重現(xiàn)了：樓市在冰凍大半年之久后 ， 庫存嚴(yán)重積壓 ， 開發(fā)商銷售回款周期拉長 ， 資金鏈嚴(yán)重受到考驗 ， 疊加金融政策收緊 ， 融資大幅下滑 ， 2021年有近400家房企破產(chǎn)出局 。 房地產(chǎn)失速下滑 ， 影響進(jìn)一步傳導(dǎo)到了經(jīng)濟(jì)發(fā)展上 。 所以 ， 從2021年11月起 ， 央行、住建部、銀保監(jiān)會等部門 ， 開始頻頻吹暖風(fēng) 。

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