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在這個春風拂暖的季節(jié) ， 全國各地都掀起了“救市”的政策大松綁熱潮 ， 降首付降利率、取消限購降門檻、加大購房補貼力度等 ， 為購房者們量身打造的重大利好 ， 但通過實際新房銷量反應來看 ， 樓市的“小陽春”并沒有到來 。
甚至不少人還覺得 ， 樓市仿佛又倒回到了多年前的起點 。 誠然這些救市政策 ， 不失為促進需求釋放的良藥 ， 反而揣之 ， 為何救市的政策絡繹不絕 ， 動作也越來越大 ， 卻仍然是投石擊水 ， 只泛漣漪 ， 難掀波瀾 。 商品房成交量、成交金額依然平淡乏味 ， 甚至有些地方樓市還出現(xiàn)了“倒春寒” 。
其實 ， 通過深入分析 ， 政策向好 ， 樓市春江水未暖的真相大抵繞不開這些已形成的客觀事實 。
首先是居民的杠桿已趨近臨界點 。
所謂居民杠桿即為居民負債與GDP的占比 。 數(shù)值越大 ， 杠桿率越高 ， 負債越沉重 ， 居民透支的資金越多 ， 出現(xiàn)債務危機的概率會更高 。 在當下 ， 可以說按揭買房的貸款在居民負債的比例中 ， 幾乎都占據(jù)著大頭 。 因此居民的杠桿率大致等同于住房貸款撬動的杠桿率 。
在過去二十年間 ， 隨著房價水漲船高 ， 居民杠桿也在急速攀升 。 據(jù)最新數(shù)據(jù)顯示 ， 我國居民杠桿率已從2000年的5% ， 直接攀漲至如今的62% 。 這個數(shù)值若再想加杠桿 ， 空間已然不大 。 說得再直白一點就是：居民的整體購買力早已過度透支 ， 趨近上限 ， 雖然貸款環(huán)境變得寬松 ， 但總歸還是要還的 ， 經(jīng)濟壓力并未實際減負 ， 因此市場對政策的彈性并不買賬 。
其二 ， 宏觀經(jīng)濟環(huán)境持續(xù)壓縮 ， 房地產(chǎn)市場難達預期 ， 信心嚴重不足 。
疫情的反復 ， 如今已沖擊到各行各業(yè) 。 降薪裁員、轉型破產(chǎn)的現(xiàn)象已呈現(xiàn)散狀噴發(fā)狀態(tài) ， 這樣一來 ， 不管是企業(yè)還是家庭都快觸碰到現(xiàn)金流的臨界點了 ， 隨時面臨斷流的危險 。 對于有房貸的家庭來說 ， 那就意味著要斷供 ， 所以這段時間指望銀行能延遲還貸的呼聲不絕于耳 。 大環(huán)境的不樂觀 ， 致使人們收入不斷下降 ， 從而對未來預期并不看好 ， 大家都在勒緊腰帶過日子 ， 買房這件大事也就無限期擱置了 。
其三 ， 地方財政同樣吃緊 ， 讓救市變得力不從心 。
隨著地方城市化發(fā)展進一步深入 ， 地方財政對土地收入的依賴也更高 ， 甚至在三四線城市地方財政對土地收入的倚重比例都超過了70% 。 從2021年下半年開始 ， 全國各地土拍幾乎都成了國有平臺的獨角戲 ， 國資兜底拿地實質上并未為地方財政增加收入 。 反而只有支出 ， 為扶持實體經(jīng)濟與技術人才 ， 不斷地提供支持與補貼 ， 同時減稅降租 ， 當然還有拋開城市基建的預算成本 ， 地方財政不斷吃緊 ， 再花精力、財力為房地產(chǎn)市場提供的紓困幫助 ， 不難想象得到那種有心無力的無奈 。
其四 ， 房產(chǎn)市場供需兩端的天平早已傾斜 ， 住房存量過剩 ， 購房需求不足 。
房地產(chǎn)發(fā)展二十多年至今 ， 我國的住房條件已經(jīng)能基本滿足人們的需求了 ， 據(jù)國家統(tǒng)計局《中國住房存量報告:2021》數(shù)據(jù)顯示 ， 截止2021年我國現(xiàn)有存量住房總共有6.8億套 。 目前我國總人口是14億 ， 家庭平均規(guī)模為3.35人 ， 也就是我國目前大概有4.17億個家庭 。 每個家庭平均擁有1.63套房子 ， 也就是說當下 ， 房子平均來看是夠住的 。
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