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太古地產(chǎn)|“漲價(jià)去庫(kù)存”又開始了嗎？房地產(chǎn)會(huì)不會(huì)重走老路？

太古地產(chǎn)

太古地產(chǎn)|“漲價(jià)去庫(kù)存”又開始了嗎？房地產(chǎn)會(huì)不會(huì)重走老路？

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太古地產(chǎn)|“漲價(jià)去庫(kù)存”又開始了嗎？房地產(chǎn)會(huì)不會(huì)重走老路？

經(jīng)濟(jì)學(xué)家任澤平說(shuō) ， 房地產(chǎn)是周期之母 ， 我們很同意這個(gè)觀點(diǎn) 。 仔細(xì)觀察過(guò)去二十多年我國(guó)房地產(chǎn)的基本走勢(shì) ， 會(huì)發(fā)現(xiàn)房地產(chǎn)業(yè)在經(jīng)濟(jì)運(yùn)行過(guò)程中交替出現(xiàn)擴(kuò)張與收縮兩大階段 ， 即復(fù)蘇—繁榮—衰退—平穩(wěn)循環(huán)往復(fù)的四個(gè)環(huán)節(jié) 。 簡(jiǎn)單來(lái)說(shuō)就是 ， 房地產(chǎn)始終是在“漲”和“穩(wěn)”之間交替前進(jìn)（見(jiàn)下圖） 。

當(dāng)然 ， 周期也分大小 。 我國(guó)此輪房地產(chǎn)大周期 ， 起步于2004年左右 ， 迄今已持續(xù)將近20年 。 而小周期時(shí)間跨度大概是5-6年 。 本輪房地產(chǎn)小周期 ， 始于2015年 ， 由于過(guò)度開發(fā) ， 尤其是二三四線城市 ， 去庫(kù)存周期較長(zhǎng) ， 與需求無(wú)法匹配 ， 因此普遍面臨銷售壓力 。 根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù) ， 截至2015年9月底 ， 全國(guó)商品房待售面積約為6.65億平方米 ， 總體待售面積創(chuàng)新高 。
開發(fā)商房子賣不掉 ， 意味著回款艱難 ， 拿地積極性大幅降低 ， 進(jìn)而影響土地市場(chǎng) 。 于是在2015年底 ， 為對(duì)沖經(jīng)濟(jì)下行壓力 ， 同時(shí)消化掉部分城市的房地產(chǎn)庫(kù)存 ， 棚改2.0模式貨幣化安置政策推出 ， 各大城市創(chuàng)造性地提出了“漲價(jià)去庫(kù)存” 。 在降低首付比例、發(fā)放購(gòu)房補(bǔ)貼、稅收優(yōu)惠等一系列政策的影響下 ， 2016年房地產(chǎn)去庫(kù)存效果顯著 。

隨后發(fā)生的事情 ， 相信很多人仍然記憶猶新：2016年伊始 ， 各大城市房?jī)r(jià)就在上海等一線城市的帶動(dòng)下出現(xiàn)瘋漲的行情 ， 然后是包括合肥、南京、蘇州、廈門等所謂的“四小龍”的集體暴動(dòng) ， 房?jī)r(jià)年均上漲超過(guò)30% ， 緊跟著其它熱點(diǎn)城市房?jī)r(jià)也輪番上漲 。 全國(guó)房?jī)r(jià)行情網(wǎng)站公布的數(shù)據(jù)顯示 ， 2016-2017年上半年 ， 全國(guó)重點(diǎn)百城平均房?jī)r(jià)漲幅高達(dá)55.2% ， 由之前的9000多元/平 ， 飆漲到了14000元/平 。
經(jīng)歷一年多的房?jī)r(jià)過(guò)快上漲 ， 不僅對(duì)實(shí)體經(jīng)濟(jì)造成嚴(yán)重?cái)D壓 ， 而且抑制消費(fèi) 。 最重要的是 ， 剛需買房難度日益加大 ， 民怨沸騰 。 于是在2017年二季度 ， 各大熱點(diǎn)城市 ， 開始動(dòng)真格調(diào)控樓市 ， 土地、金融、限購(gòu)限售等五花八門的措施開始祭出 ， 隨后的2-3年 ， 房地產(chǎn)終于回歸平穩(wěn) 。
以上便是 ， 過(guò)去這一輪房地產(chǎn)“小周期”的具體表現(xiàn) 。


下面說(shuō)一說(shuō) ， 當(dāng)前樓市面臨的“去庫(kù)存”壓力
2021年下半年以來(lái) ， 由于金融政策過(guò)度收緊 ， 樓市開始大幅降溫 ， 部分熱點(diǎn)城市甚至出現(xiàn)了“量?jī)r(jià)齊跌”的罕見(jiàn)景象 。 房地產(chǎn)不景氣 ， 開發(fā)商銷售遇阻 ， 庫(kù)存又開始嚴(yán)重積壓 。 國(guó)家統(tǒng)計(jì)局最新數(shù)據(jù)顯示 ， 截至今年2月末 ， 全國(guó)商品房待售面積57026萬(wàn)平方米 ， 比2021年末增加6003萬(wàn)平方米 。 庫(kù)存規(guī)模為2016年2月（5.4億平）以來(lái)的最高值 。 其中三四線城市庫(kù)存積壓的現(xiàn)象最明顯 ， 比如山東德州 ， 新房庫(kù)存總量高達(dá)6萬(wàn)套 ， 但年銷售總量只有1.5萬(wàn)套 ， 這意味著在不增加庫(kù)存的情況下 ， 德州新房去化周期高達(dá)4年 。 此外 ， 防城港、北海、大連、梅州、連江、寶雞、煙臺(tái)、來(lái)賓、欽州、蘭州等地的新房去化周期也超過(guò)了40個(gè)月 。
于是 ， 6年前的一幕重現(xiàn)了：樓市在冰凍大半年之久后 ， 庫(kù)存嚴(yán)重積壓 ， 開發(fā)商銷售回款周期拉長(zhǎng) ， 資金鏈嚴(yán)重受到考驗(yàn) ， 疊加金融政策收緊 ， 融資大幅下滑 ， 2021年有近400家房企破產(chǎn)出局 。 房地產(chǎn)失速下滑 ， 影響進(jìn)一步傳導(dǎo)到了經(jīng)濟(jì)發(fā)展上 。

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