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|違約金沖抵物業(yè)費(fèi)？法院駁回青島魯商置地的要求！

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因?yàn)橛馄谵k理房產(chǎn)證發(fā)生違約金爭議 ， 魯商置地被多名業(yè)主起訴到法院 。 此后經(jīng)過一審、二審 ， 這些訴爭在2022年初終于終結(jié) 。 青島中院發(fā)布的多起裁判文書顯示 ， 雙方爭議的焦點(diǎn)有四個(gè)：是否違約、違約天數(shù)如何計(jì)算、違約金比例、能否沖抵物業(yè)費(fèi)等 ， 而魯商置地僅在違約天數(shù)如何計(jì)算中獲得法院支持 。

與青島魯商置地發(fā)展有限公司（以下簡稱魯商置地）發(fā)生訴爭的業(yè)主們 ， 購房時(shí)間集中在2015年5月 ， 所購房屋均位于嶗山區(qū) ， 合同約定的交房時(shí)間基本為2016年10月 。
最終的交房時(shí)間是2016年10月左右 ， 而魯商置地將辦理房產(chǎn)證中應(yīng)由開發(fā)商提供的資料交付給業(yè)主的時(shí)間 ， 是2019年10月左右 。
自2016年10月交房到2019年10月交付辦證資料 ， 時(shí)間跨度超過1000天 。
辦不下房產(chǎn)證 ， 會(huì)帶來無法落戶、子女入學(xué)等一系列麻煩 ， 給業(yè)主們?cè)斐上鄳?yīng)的損失 。
但是是否違約以及損失如何賠償 ， 需要法律來厘清 。
是否違約？
雖然從交房到辦證的時(shí)間跨越三年 ， 但是魯商置地并不同意支付違約金 。
理由有兩條 ， 其一是已將辦理房屋產(chǎn)權(quán)證的資料提前提交到了相關(guān)部門 ， 因相關(guān)部門審核資料量大及在此期間由于疫情等不可抗力因素影響 ， 使相關(guān)部門審核資料緩慢 ， 因此并不是魯商置地公司的過錯(cuò)導(dǎo)致的；其二 ， 無法落戶以及子女入學(xué)等問題的實(shí)際損失是多少 ， 業(yè)主們并沒有證據(jù)支持 ， 可以認(rèn)為不存在實(shí)際損失 。
業(yè)主們則針鋒相對(duì)地提出 ， 請(qǐng)魯商置地提供由于政策變化或政府原因?qū)е沦Y料審核緩慢的證據(jù) 。 另外 ， 業(yè)主們?cè)嚓P(guān)司法解釋的規(guī)定 ， 稱法律并沒有苛求當(dāng)事人舉證證明實(shí)際損失的數(shù)額 ， 只需存在違約金約定及違約事實(shí) ， 即可計(jì)算支付違約金 。
法庭審理后認(rèn)為 ， 合同具有相對(duì)性 ， 除約定或法定事由外 ， 合同當(dāng)事人不能援引合同外第三人的行為作為免責(zé)的事由 。 魯商置地主張因案外人審核資料緩慢導(dǎo)致逾期 ， 不應(yīng)當(dāng)承擔(dān)逾期辦證違約責(zé)任的理由 ， 即非雙方約定 ， 亦非法定免責(zé)事由 ， 不能成立 。
關(guān)于損失認(rèn)定的問題 ， 法院認(rèn)為 ， 雙方合同約定魯商置地逾期辦證應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任 ， 且魯商置地的逾期辦證行為必然導(dǎo)致業(yè)主產(chǎn)生損失 ， 因此 ， 魯商置地不能以業(yè)主未舉證證明實(shí)際損失為由不承擔(dān)違約責(zé)任 。
魯商置地的兩條理由 ， 均被法院否定 。
違約天數(shù)如何計(jì)算？
違約被認(rèn)定了 ， 那么違約天數(shù)如何計(jì)算呢？
這個(gè)問題直接關(guān)系到違約金額的多少 ， 因此雙方的認(rèn)知差距非常大 。
業(yè)主們主張的是1000天減去365天 ， 就是違約的天數(shù) ， 而魯商置地則認(rèn)為 ， 應(yīng)該是1000天減去910天 。
為啥差距這么大？就要從合同條款說起了 。
合同約定 ， 魯商置地取得了房地產(chǎn)權(quán)屬登記證明后180日內(nèi) ， 雙方簽署房屋交接書；簽署房屋交接書之日起365天內(nèi) ， 由雙方依法向青島市不動(dòng)產(chǎn)登記中心辦理價(jià)格申報(bào)、過戶申請(qǐng)手續(xù)、申領(lǐng)該房屋的房地產(chǎn)權(quán)證 。 另外的補(bǔ)充條款中約定 ， 魯商置地應(yīng)于房屋交付使用后365天內(nèi)履行完畢在產(chǎn)權(quán)登記中開發(fā)商應(yīng)履行的義務(wù) ， 將辦理權(quán)屬登記中需由魯商置地提供的資料報(bào)產(chǎn)權(quán)登記機(jī)關(guān)備案 。

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