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|違約金沖抵物業(yè)費？法院駁回青島魯商置地的要求！( 二 )


魯商的算法是：首先 ， 房屋交付后365天內(nèi)將資料報登記機關備案 ， 其次 ， 取得房地產(chǎn)權屬登記證明后180日內(nèi) ， 雙方簽署房屋交接書 ， 最后 ， 簽署房屋交接書后365天內(nèi)向青島市不動產(chǎn)登記中心辦理價格申報、過戶申請手續(xù)、申領該房屋的房地產(chǎn)權證 。
加起來就是910天 。
業(yè)主們很是不滿這樣的算法：合同中明確約定 ， 魯商置地應在房屋交付使用后的365天內(nèi)履行完畢辦理房產(chǎn)證的義務 。

不滿不能代替合同 ， 上了法庭就要依法按合同辦事 。 法庭認為 ， 根據(jù)商品房預售合同以及補充協(xié)議約定 ， 魯商置地應在房屋交付使用后365天內(nèi)在產(chǎn)權登記中心履行完畢開發(fā)商的義務 ， 約定的是魯商置地向登記機構提交資料的時間 ， 而非辦理房產(chǎn)證的時間 ， 而辦理房產(chǎn)證尚需雙方簽署房屋交接書 ， 并完成辦理價格申報、過戶申請等其他手續(xù) 。
因此 ， 法庭支持了魯商置地的算法 。
違約金比例是否提高？
跟違約金額密切相關的還有違約金賠償比例 。
合同約定 ， 魯商置地逾期辦理房產(chǎn)證的賠償比例是每日按房價款的萬分之零點一計算 。
業(yè)主們要求將比例提高到萬分之一 。
理由是 ， 業(yè)主逾期付款的違約金比例是萬分之二 ， 不配合辦證是萬分之五 ， 遠高于魯商置地違約的賠償比例 。
這個理由很充分 ， 因為法律明確規(guī)定 ， 顯然有違公平原則和提供格式條款的一方不能不合理地免除或者減輕其責任 。
魯商置地則反駁稱 ， 開發(fā)商違約和業(yè)主違約所產(chǎn)生的后果是不同的 ， 業(yè)主違約將導致房地產(chǎn)項目整個陷入僵局 ， 給開發(fā)商造成巨大的損失 。 而且 ， 該公司認為 ， 雙方之間的合同約定符合意思自治原則 ， 法院不應干涉 。
法庭的意見是 ， 魯商置地作為合同格式條款的提供方 ， 其提供的逾期辦證違約金條款顯然有違公平原則和提供格式條款的一方不得不合理地免除或者減輕其責任的規(guī)定 。 因此 ， 予以調(diào)整為萬分之零點五 。
雖然達不到業(yè)主們要求的萬分之一 ， 但也算提高了補償 。
至于魯商置地提到的意思自治 ， 顯然過于書卷氣了 。 在司法實踐中 ， 為平衡雙方當事人的利益 ， 法院會援引公平原則 ， 行使自由裁量權 ， 調(diào)整原合同中約定的過低違約金 ， 調(diào)整標準則通常是中國人民銀行同期貸款利率 。
能否沖抵物業(yè)費？
雙方的合同中還約定 ， 如果產(chǎn)生違約金 ， 則以等額沖抵本小區(qū)物業(yè)費的形式支付損失賠償金 。
該小區(qū)的物業(yè)為魯商生活服務股份有限公司青島分公司 ， 該公司出具的承諾書載明 ， 其認可開發(fā)商與業(yè)主之間關于逾期辦證違約金等額沖抵物業(yè)費的約定 。
魯商置地強調(diào) ， 該約定的實際履行不存在事實及法律任何障礙 ， 因此 ， 相關各方應當尊重平等民事主體之間已達成的明確約定 。
但是業(yè)主們不同意沖抵 。
現(xiàn)實的原因 ， 有業(yè)主稱是物業(yè)服務質(zhì)量極差 ， 存在嚴重違約 。
法律原因則是：支付逾期辦證違約金與支付物業(yè)費系兩個不同的法律關系 ， 物業(yè)公司并非商品房買賣合同的當事人 ， 所出具的沖抵小區(qū)物業(yè)費的承諾書系其與魯商置地之間的內(nèi)部約定 ， 與業(yè)主無關 。 業(yè)主認為 ， 魯商置地與業(yè)主之間基于商品房預售合同產(chǎn)生的違約金之債與案外人物業(yè)服務公司無關 。
法院的觀點是 ， 雖然合同中有違約金沖抵物業(yè)費的約定 ， 但是業(yè)主對物業(yè)服務的質(zhì)量有異議 ， 也就是物業(yè)費的繳納存在爭議 。 為了減少當事人的訴累 ， 且直接向業(yè)主支付違約金并未加重魯商置地的法律責任 ， 因此 ， 判決魯商置地直接向業(yè)主支付違約金 ， 不用沖抵物業(yè)費 。

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