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01、前言部分一二線城市購(gòu)房不再查首付來(lái)源 ， 按揭貸款不再要求銀行流水是月供還款的2倍 。
這種情況下 ， 會(huì)導(dǎo)致房?jī)r(jià)再次暴漲嗎？
答案是不會(huì) 。
原因是一二線城市幾乎都限購(gòu)了 ， 新購(gòu)房家庭最多限購(gòu)兩套 ， 而2016-2018年的大漲 ， 主要是大部分城市都沒有限購(gòu) ， 2016年、2017年也未限貸 ， 從而為炒房投機(jī)客留下空隙 ， 推動(dòng)房?jī)r(jià)暴漲 。
只要限購(gòu)不取消 ， 三套及以上不再貸款 ， 即使降低首付、利率 ， 房?jī)r(jià)要復(fù)制2016-2020年的大漲幾乎不可能了 。
02、現(xiàn)在樓市面臨的問題房企三條紅線以及對(duì)城市的集中土地 ， 這兩個(gè)政策一個(gè)是約束了房企的資金量 ， 一個(gè)是約束了城市的土地市場(chǎng) 。
過去房企和地方基本上穿一條褲子的 ， 對(duì)于房企和地方來(lái)說地價(jià)越高 ， 對(duì)他們兩方都是好事 ， 房企拿到了高價(jià)地 ， 房企可以用這個(gè)高價(jià)地去和銀行貸的更多的貸款 ， 地價(jià)越高 ， 房企貸的款就越多 ， 反正都是銀行的錢 ， 無(wú)所謂 。
而對(duì)于地方來(lái)說 ， 地價(jià)越高 ， 代表土拍收入越高；土拍收入越高 ， 意味著財(cái)政收入越高 ， 想想誰(shuí)會(huì)嫌自己收入少呢 。
于是 ， 在這種情況下 ， 地方和房企穿一條褲子 ， 把地價(jià)抬的越來(lái)越高 。
但是現(xiàn)在不一樣了 ， 房企有了三條紅線 ， 房企就算買到了高價(jià)地 ， 但是和銀行的貸款金額卻還是按照那種低價(jià)地 ， 甚至有可能還要全款買 ， 那房企要掏自己的錢去買地了 ， 那肯定就不愿意接盤了 。
就像你花別人錢還不用還 ， 那你對(duì)價(jià)格自然是無(wú)所謂 ， 但是你用自己錢去買東西 ， 你就不希望買到高價(jià)的東西了；
而地方上也因?yàn)榧泄┑匾刂埔鐑r(jià)率以及房?jī)r(jià)的原因 ， 地方上會(huì)提前把地價(jià)給設(shè)置的高一些 ， 然后再把未來(lái)的新房房?jī)r(jià)設(shè)好 ， 房企只要買這個(gè)地 ， 首先地價(jià)就比較高了 ， 新房房?jī)r(jià)又被限死 ， 等于買一塊就虧一塊 ， 基本賠本做生意 。
如果地方上沒有集中供地的話 ， 那么它們還能偷一下雞 ， 把新房房?jī)r(jià)給放開一點(diǎn) ， 但是現(xiàn)在房住不炒那么嚴(yán) ， 新房房?jī)r(jià)漲幅不能太高；而地方上又想讓自己的土拍收入更多 ， 就只希望房企犧牲一下 ， 做虧本生意 。
結(jié)果現(xiàn)在房企也不樂意 ， 這次直接不拍地了 ， 就是房企的態(tài)度 。
本來(lái)地方上還能指望一些央企、國(guó)企屬性的房企來(lái)?yè)我幌聢?chǎng)面 ， 但是奈何高層也洞察到了這一點(diǎn) ， 于是又出臺(tái)了一個(gè)房企拿地金額不能超過銷售額40%的規(guī)定 ， 這么一來(lái) ， 那些有錢拿地的央企和國(guó)企 ， 就受限于這個(gè)規(guī)定 ， 無(wú)法拿地 。
因?yàn)榇蠹乙?， 像是北京、深圳等房?jī)r(jià)比較高的城市 ， 地價(jià)一般占比房?jī)r(jià)都在60%以上 ， 這意味著隨便在北京、深圳等這些城市買幾個(gè)地 ， 額度就用完了 ， 想買都買不了 。
那么樓市現(xiàn)在面臨以上的問題 ， 地方上能做哪些選擇：
一、降地價(jià) 。
只要降低地價(jià) ， 讓利給房企 ， 這樣的話 ， 新房房?jī)r(jià)不會(huì)上漲 ， 房企的資金也不會(huì)那么緊張 ， 等于是地方上拉一把房企 ， 但是這樣的缺點(diǎn)就是地方上的財(cái)政收入會(huì)減少 。
現(xiàn)在房地產(chǎn)稅還沒有出臺(tái) ， 各地對(duì)土地財(cái)政的依賴性很高 ， 尤其是一般2021年的財(cái)政預(yù)算是2020年就做出來(lái)的 ， 所以今年收入多少 ， 該怎么用其實(shí)規(guī)劃都已經(jīng)出來(lái)了 ， 如果現(xiàn)在還收到預(yù)期的錢 ， 那么一些規(guī)劃好的工程就搞不成了 。
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