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宿舍|樓市：短期看金融，中期看土地，長期看人口，結(jié)局還得看政策！( 二 )

宿舍清河


而且一但降了地價 ， 對這個城市的新房、二手房的沖擊力都比較大 ， 當?shù)貎r下跌的時候 ， 房價上漲的預(yù)期會被削弱很多 ， 房價肯定是要跌一波的 ， 就像地價一漲 ， 房價通常都會漲是一個道理 ， 之前西安曲江拍出了一個2萬多的地王 ， 直接整個曲江的房價都被拉起來了 ， 就是這個道理 。
如果降了地價 ， 新房、二手房房價會下跌 ， 并且土地收入會減少 。
二、減少土地供應(yīng)量 。
減少了土地供應(yīng)量的話 ， 就不會導致大面積流拍 ， 對土拍市場有一定的穩(wěn)定作用 ， 但是這個方法有三個缺點：
一是土地供應(yīng)量少了 ， 假設(shè)地價不變的情況 ， 土地財政收入肯定是也是減少的；
二是集中供地政策中明確表示 ， 被納入重點調(diào)控的那些城市每年的土地供應(yīng)量不得低于這幾年的平均值 ， 換句話來說 ， 想要降低供應(yīng)量 ， 從政策來說是不行的 ， 高層已經(jīng)把這個路給堵了；
三是減少土地供應(yīng)量意味著第二年新房供應(yīng)量會減少 ， 房價很有可能會出現(xiàn)上漲反彈 ， 就像合肥 ， 2018年、2019年房子太難賣、
于是2019年和2020年就刻意的減少供應(yīng)量 ， 然后再加上2020年的下半年的炒房客配合 ， 房價大漲 ， 這種房價明顯上漲也是違背調(diào)控精神的 。
三、降地價 ， 增加土地供應(yīng)量 。
把地價給降下來了 ， 讓利給房企 ， 同時再增加土地供應(yīng)量 ， 把保持住自己的土地收入不減少 ， 但這樣的缺點也很明顯 ， 就是會讓這個城市房價下跌 。
地價跌了 ， 房價基本上都會跌 ， 土地供應(yīng)量增加 ， 意味著新房供應(yīng)量也增加了 。 供大于求之下 ， 房價多半也是跌了 ， 大家可以看看那些無限量供應(yīng)土地的城市 ， 房價有幾個大漲的 。
四、降低對房子的質(zhì)量要求 ， 讓房企的成本降低 。
這個雖然是沒有什么高層的政策約束 ， 但是如果這么做的話 ， 后期的業(yè)主鬧事就太麻煩了 ， 也算是得不償失 ， 劃不來 。
未來地方上在土拍的路子上只有這四個大方向 ， 也許會有一些融合 ， 但是基本上都是在這個框架里面的 。
【宿舍|樓市：短期看金融，中期看土地，長期看人口，結(jié)局還得看政策！】
小龍蝦再次強調(diào)一下 ， 現(xiàn)在樓市調(diào)控的主要負責人和過去已經(jīng)不同了 。 過去樓市調(diào)控的模式是地方調(diào)控房價 ， 以地方為主 ， 而現(xiàn)在調(diào)控樓市的是高層 ， 地方和房企都成了被調(diào)控的對象 。
剛才說的那些政策 ， 基本上把漏洞都鎖死了 ， 大家可以細細數(shù)一下 ， 高層這一年來直接從宏觀上出臺了多少直接帶有明確數(shù)值的政策 。
如果你也是單位的人 ， 你應(yīng)該知道 ， 一個政策如果沒有數(shù)值或者時間限制 ， 那么這個政策的執(zhí)行力就會成疑問 ， 但這個政策加了數(shù)值和時間期限后 ， 就完全不同了 。
在2016年到2019年的全國樓市調(diào)控 ， 大家可以看到高層只是要求地方上調(diào)控 ， 因城施策 ， 本身并沒有直接入場 ， 但是現(xiàn)在不同了 ， 直接下場 。
03、樓市回暖的行情傳導方向房企的三條紅線 ， 規(guī)定了房企的資金量 ， 銀行的兩條紅線 ， 規(guī)定個人房貸額度以及房地產(chǎn)額度 ， 地方上的集中供地 ， 控制了每年的土拍規(guī)模以及土拍金額和溢價率 。
后來又打了補丁 ， 房企的拿地金額不能超過銷售額的40% ， 半年通報一次樓市調(diào)控差的城市 ， 問責約談 ， 表揚一次調(diào)控好的城市 。
以上這些政策都是從高層直接出臺下來的 ， 不是地方上的 ， 而且這些政策都是明確的金額 ， 你想作弊都不行了 。

至于說 ， 接下來那些土拍的城市會選擇哪條方法 ， 誰也不知道 ， 但能確定的就是 ， 房地產(chǎn)的規(guī)則正在被重塑 ， 而我們都是見證者 。

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