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激蕩2021|溢價(jià)低、區(qū)域分化顯著,房企更理性了嗎? | 宗地

激蕩2021


激蕩2021|溢價(jià)低、區(qū)域分化顯著,房企更理性了嗎? | 宗地


搜狐焦點(diǎn)“置業(yè)成都 幸福啟城”主題活動之《激蕩2021|成都樓市年終盤點(diǎn)》系列發(fā)射第二彈——板塊篇！
前情回顧
1、讀懂2021成都樓市政策全貌，這一篇就夠了！| 激蕩2021
土地篇
2021年，成都市區(qū)的宅地出讓施行了“兩集中”的出讓方式，三批次總共掛牌155宗地，成功出讓125宗，由于土拍政策和市場預(yù)期的變化，成都集中供地呈現(xiàn)出一批火熱，二批冷清，三批回暖的市場特征。本文從量價(jià)變化，地塊供應(yīng)特征，溢價(jià)率和拿企業(yè)格局變化的角度對成都全年集中供地進(jìn)行分析，并結(jié)合現(xiàn)階段的市場特征對2022年土地市場進(jìn)行預(yù)測，以求對市場相關(guān)參與方提供借鑒。
三批次供應(yīng)面積下滑 | 優(yōu)質(zhì)地塊供應(yīng)比例加大
激蕩2021|溢價(jià)低、區(qū)域分化顯著,房企更理性了嗎? | 宗地


2021年，成都宅地“兩集中”供應(yīng)已經(jīng)全部結(jié)束，從供應(yīng)方面來說，全年土地供應(yīng)累計(jì)達(dá)到155宗，出讓面積為793.35萬平方米，計(jì)容建筑面積為1601.93萬平方米，近郊5區(qū)，5+2區(qū)域和遠(yuǎn)郊區(qū)縣出讓面積分別占比為42.4%、42.0%和15.6%。分批次來看，第二批次供應(yīng)量較大，出讓面積占全年供應(yīng)面積的47.8%。從供應(yīng)區(qū)域上來看，第一輪近郊為供地主力，第二輪5+2區(qū)域供應(yīng)比例增大，供應(yīng)面積與近郊相當(dāng)，第三輪5+2區(qū)域超越近郊，成為供地面積最多的區(qū)域。
數(shù)據(jù)說明：成華區(qū)、錦江區(qū)、青羊區(qū)、金牛區(qū)、武侯區(qū)、天府新區(qū)和高新區(qū)為5+2區(qū)域，龍泉驛區(qū)、新都區(qū)、溫江區(qū)、雙流區(qū)和郫都區(qū)為近郊區(qū)域，青白江區(qū)和新津區(qū)為遠(yuǎn)郊區(qū)縣。
全年累計(jì)成交125宗，出讓面積為616.3萬平方米，計(jì)容建筑面積為1246.47萬平方米，合計(jì)成交總價(jià)為1129.80億元。從各個行政區(qū)來看，郫都區(qū)的成交規(guī)模最大，成交的出讓面積為86.97萬平方米，計(jì)容建筑面積為149.44萬平方米,天府新區(qū)居第二位，出讓面積為79.78萬平方米，計(jì)容建筑面積為178.12萬平方米。預(yù)計(jì)2022年郫都區(qū)和天府新區(qū)將會成為新房供應(yīng)的主力區(qū)域。三批次集中供地合計(jì)出讓金額為1129.8億元，其中天府新區(qū)累計(jì)成交總價(jià)為210.26億元，成華區(qū)成交總價(jià)為180.65億元，排名較為靠前。
激蕩2021|溢價(jià)低、區(qū)域分化顯著,房企更理性了嗎? | 宗地


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激蕩2021|溢價(jià)低、區(qū)域分化顯著,房企更理性了嗎? | 宗地


土拍規(guī)則二批緊縮 | 三批放松力度變大
部分調(diào)控規(guī)則貫徹全年三批集中供地，如禁止馬甲企業(yè)參拍，限制同踩“三道紅線”和嚴(yán)重失信房企拿地，具體到限價(jià)政策方面，三批次均采用“限房價(jià)、定品質(zhì)、競地價(jià)”的拍賣政策。
【 激蕩2021|溢價(jià)低、區(qū)域分化顯著,房企更理性了嗎? | 宗地】具體到每批次的集中供地政策又有所不同，第一批次設(shè)置了“續(xù)競自持租賃住房”的競拍條件，同時(shí)設(shè)有現(xiàn)房銷售、成品住宅等條件，土地最高溢價(jià)率控制在10%左右。第二批次出讓的過程中，自然資源部針對集中供地出臺了“810”新政，成都的土拍政策隨之發(fā)生調(diào)整。第二批次“續(xù)競自持租賃住房”改為“競配建銷售型人才公寓”，同時(shí)針對小規(guī)模地塊有現(xiàn)房銷售要求，要求拿地資金須為合規(guī)自有資金，并且規(guī)定了禁止的資金來源。
由于二批次集中供地土拍遇冷，三批次成都集中供地土拍政策出現(xiàn)了放松。除兩宗純?nèi)瞬殴⒂猛?，其?8宗地均在宗地達(dá)到土地最高限價(jià)后設(shè)置“競銷售型一類人才公寓比例”的競價(jià)方式，減少了配建人才公寓的地塊比例。第三批次取消了競自持保障性租賃住宅的競價(jià)方式，使得項(xiàng)目利潤有保證，利好房企。二批次的部分地塊存在著現(xiàn)房銷售的要求，三批次全面取消了現(xiàn)房銷售要求，對于開發(fā)商來說這有利于減輕資金壓力。

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