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經過20余年的高速發(fā)展之后 ， 我國的房地產市場終于達到了“頂峰” ， 無論是人均居住面積還是住房擁有率 ， 都處于世界較高水平 。 國家統(tǒng)計局數據顯示 ， 2020年中國城鎮(zhèn)人均住房面積高達40平 ， 已超發(fā)達國家水平 。 央行報告顯示 ， 城鎮(zhèn)居民家庭住房擁有率為96% ， 戶均擁有1.5套住房 ， 也屬于世界較高水平 。 此外 ， 有專業(yè)人士估算過 ， 截止到今天 ， 我國已經建成的房子足夠30億人居住 。 換句話說 ， 我們早就告別“房屋短缺”的時代了 。
我國的房地產行業(yè)真正步入市場化 ， 滿打滿算不過23年 ， 能夠取得如此輝煌的成績 ， 確實引人矚目 。 而這一切 ， 都得益于“一次房改”——1998年7月 ， 國務院頒發(fā)重要通知 ， “以貨幣化分房代替實物分房” 。 也就是停止住房實物分配 ， 實行住房商品化的房改 。 通過截斷福利性質的供應 ， 來釋放潛在的龐大住房需求 。 自此 ， 我國的房地產市場屬性才被徹底激活 ， 商品住房市場迎來突飛猛進發(fā)展 。 正如馬光遠所說 ， 第一次房改的20年解決了中國人住房短缺問題 ， 這是一個不爭的事實 。
“一次房改”的背景 ， 鮮有人知道：一是經濟面臨內需不足、消費不旺局面 ， 要保證經濟增長目標 ， 國家急需一個關聯上下游上百個行業(yè) ， 能推動經濟快速發(fā)展的全新引擎；二是八九十年代 ， 我國人均住房面積僅10平左右 ， 三口之家擠在不足30平的房子里 。 因此 ， 我國的住房市場急需大力發(fā)展 。 換言之 ， 國家需要大量建房子 ， 國民需要趕緊買房子 。
其實 ， “一次房改”的制度設計 ， 是非常高明的 。 首先 ， 針對不同收入家庭采取了不同住房供應政策：對低收入者供應廉租房 ， 對中低收入者供應經濟適用房 ， 中等收入以上的家庭則提倡買商品房；其次 ， 首次引入了“個人住房貸款”模式 ， 解決了個人購房者所面臨的購買力不足問題；再者 ， 建立了二手房交易體系 ， 舊公房可以出售 。
98年房改剛開始實施的那十年 ， 可以說 ， 我國的房地產市場始終是處在一個良性發(fā)展階段：房價穩(wěn)定、購銷兩旺 ， 老百姓的居住條件明顯得到改善 。
然而從2008年開始 ， “一次房改”就開始逐漸走偏 ， 準確地說是未按照路徑走：一方面 ， 由于過度強調市場化 ， 后來在執(zhí)行的時候 ， 保障市場被嚴重忽略 ， 中低收入群體的住房問題無法保障 。 另一方面 ， 由于供求關系嚴重失衡 ， 疊加投資性購房比例大幅提升 ， 房價被持續(xù)推高 。 2008年-2018年 ， 十年時間 ， 全國平均房價上漲了近2.5倍 。 此外 ， 這期間 ， 雖然由于有調控壓制 ， 加上房地產有明顯的周期性 ， 房價出現了周期性下調 ， 但每一次下跌后 ， 都迎來了新一輪爆發(fā)式反彈 。 一言概之 ， 商品房帶來了樓市繁榮、人居改善 ， 也帶來了房價的扶搖直上 。
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