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物業|三度轉手的“燙手山芋”，叫賣30倍PE找下家

??文/樂居財經鄧鑫妮
??入不敷出的一家物業公司，粵新資產管理卻想要賣出個高價。
??近日，廣東省粵新資產管理有限公司（簡稱“粵新資產管理”）在南方聯合產權交易中心掛牌一宗交易，擬以底價4.22億元轉讓廣州市廣騰物業管理有限公司（簡稱“廣騰物業”）100%股權及相關債權，掛牌期為11月19日-12月16日。
??粵新資產管理不是擁有廣騰物業時間最久的東家，卻是最果斷脫手的一個。今年8月，粵新資產管理首次披露出售廣騰物業，然而掛牌期滿，接盤方始終沒有出現。
??背靠著國企，廣騰物業的根卻并不牢固，曾經三番五次被出售。前幾次尚在集團內轉手，但從其眼下掛牌釋放的信號，以及上半年走低的盈利來看，如今似乎有了脫手的打算。
??30.8倍出售PE
??廣騰物業的出售價格被拉到了一個高位。
??4.22億元的價格雖然包攬了全部股權和相關債務，但股權出售市盈率仍達到了30倍，高于一般的物業公司收購。
??粵新資產管理首次掛牌廣騰物業時，披露出來的業績表明，后者的營收并不穩定，而且還出現了虧損。
物業|三度轉手的“燙手山芋”，叫賣30倍PE找下家


??財務報表顯示，截至5月31日，廣騰物業今年前五個月的總收入為231.47萬元，利潤總額和凈利潤均為-139.6萬元。同期，其資產總額約為4.78億元，負債總額3.23億元，資產負債率67.5%。
??去年的業績表現，相對較好。去年全年，廣騰物業的總收入為1609.68萬元，利潤總額1023.82萬元，其凈利潤為523.78萬元。
??再度掛牌，大部分信息沿用了上一份公告，只是新增了4.22億元的出售底價，其中包括100%股權掛牌的1.6億元和債權掛牌的2.6億元。按照其2020年的凈利潤計算，股權出售的市盈率約為30.8倍。
??粵新資產管理鐵了心要賣，不僅披露了股價債權等更為詳細的內容，而且要求買方繳納8441萬元的保證金，并一次性付清售價金額。
??廣騰物業是一家以地產開發、商業運營、物業經營為主業方向的公司，目前注冊資本5000萬元，沒有對外投資公司。資產并不雄厚，其高價拋售的底氣在哪里？
??國企背景鍍金，而且有租售業務為業績兜底。掛牌公告顯示，廣騰物業名下的廣新信息大廈目前出租面積約為2.31萬平方米，出租率約為94%，余下1500.6平方米尚未出租，年租金收入1538萬元。
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??廣新信息大廈所在的位置，正好是廣騰物業2012年獲得的一塊商業金融業用地，彼時1.34公頃地塊的成交價約為4026萬元。
??三次易主
??成立不過十年，廣騰物業的東家已經換了多個，歷史股東都可以湊一桌斗地主。
??時間往前推移，廣騰物業一共有三位歷史股東，且都是廣新集團持股100%的公司。
物業|三度轉手的“燙手山芋”，叫賣30倍PE找下家


??2016年，工藝品進出口公司將廣騰物業轉手給廣新置業，兩年后廣新置業又將股份讓渡給東方進出口公司。
??去年12月，粵新資產管理從東方進出口公司獲得廣騰物業全部股份。捂了8個多月，粵新資產管理將廣騰物業掛到了產權交易中心。掛牌期結束，股權再次落回口袋。
??廣騰物業的股東轉移大法貫徹地利索，每次都是100%股份變更，一點不拖泥帶水。最近的一位持股人，是粵新資產管理，往上穿透是廣新集團，實際控制人則可以追溯到廣東省人民政府。
物業|三度轉手的“燙手山芋”，叫賣30倍PE找下家


??和股權變動一樣頻繁的，是廣騰物業管理層的流動。2018年至今，其高管已經換了三輪，最近一次變更中，吳華強取代了熊章法定代表人和執行董事兼總經理的職務。

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