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杭州|杭州第三批土拍即將來臨！面對這樣的現(xiàn)狀，杭州購房者該怎么辦？( 二 )


據(jù)小龍蝦了解到的情況 ， 除了流拍地塊 ， 第三批地價基本不會下調(diào) ， 還是希望保住原定出讓目標 。
這第三次土拍 ， 又想高價賣地 ， 又不破限價是不可能的了 。
小龍蝦估計 ， 新房限價將會部分提高 ， 預計這幾天會定下來 ， 平均有2%到3%幅度的限價提升 ， 這又擠出不少的利潤了 。
不過這點限價提升 ， 不影響地塊優(yōu)質(zhì)性 。 就目前而言 ， 杭州很多板塊限價是嚴重偏低的 ， 也變相助推了倒掛 ， 這是很好的調(diào)控思路 ， 三方都好 。
需要考慮的是 ， 如果都順利出讓 ， 今年土地出讓金的帽子 ， 杭州又得戴上了 。
端水大師 ， 這次肯定端不平了 。
至于原先競品質(zhì)地塊取消現(xiàn)房 ， 改成定品質(zhì) ， 無傷大局 ， 本來都不是優(yōu)質(zhì)地塊 ， 該不該都不影響熱度 。
如此種種 ， 杭州這次第三批次的地塊利潤點普遍拉高到4%到8% ， 而參與規(guī)則更是除了大平層外的全面大松綁 ， 幾乎零門檻 。
所以 ， 杭州又一次調(diào)控 ， 非常及時的“穩(wěn)地價 ， 穩(wěn)預期” 。 大多數(shù)地方應該學習杭州 ， 不要亂折騰 ， 行業(yè)生病了 ， 很多折騰不起了 。
如此優(yōu)化“出讓條件” ， 預計杭州第三批土拍流拍現(xiàn)象有所減少 ， 熱度會走高 ， 但只能說回歸平穩(wěn) ， 多數(shù)也不敢再“野性”拿地了 。
畢竟第三批集中供地受到房企拿地節(jié)奏錯配的影響 ， 年底多數(shù)民營房企面臨較大現(xiàn)金流壓力 ， 主要精力都放在解決債務、保工程和減架構(gòu)問題上 ， 融資渠道逼仄 ， 還債壓力迫近 ， 只求活下去 。
有能力拿地還有央企、部分國企背景的房企等 ， 但整體購買力也大幅下降 ， 整體形勢趨冷之下 ， 小龍蝦了解到這次杭州的“四大金剛”也比較謹慎 ， 不敢盲目抄底 。

回過頭來 ， 參考深圳、上海、無錫、蘇州 ， 杭州第三批土拍注定是穩(wěn)健地頭、寡頭、地方平臺的戰(zhàn)場 。
而且為了防止出現(xiàn)廣泛流拍 ， 預計“自家人”會大規(guī)模托底 ， 包括城投、城建、交投、地鐵集團等等 ， “左手倒右手” ， 再找合作方 ， 股轉(zhuǎn)、合作、代建都是OK 。
這樣的“二傳手”模式 ， 能讓土地資產(chǎn)價值保全 ， 也讓開發(fā)商變“輕” ， 預計杭州接下來很多TOD項目都會這么玩 。
03、對房價影響最大的是調(diào)控
說一個身邊的事例 。
2021年朋友的一套房貸款批下來了 ， 6.25%的房貸利率大家覺得高嗎？
他從8月份申請 ， 10月28日房款 ， 貸123萬 ， 一個月要還9000多元 。
說實話 ， 小龍蝦覺得還是挺高的 。
2012年的時候利率才3.88% ， 一個月還2000多 ， 都覺得挺有壓力的 。
現(xiàn)在10年過去了 ， 變化有點快…...
朋友在一家公司做家裝護欄行業(yè) ， 收入時高時低 ， 好的時候收入2萬多 ， 差的時候就幾千元 ， 他老婆是幼師 ， 工資不高、但相對穩(wěn)定 。
就算兩人一個月平均2萬元收入 ， 要還房貸、養(yǎng)車、養(yǎng)孩子、交際應酬 ， 小龍蝦覺得也是緊巴巴的 。
國內(nèi)有多少這樣的家庭 ， 除了這樣生活 ， 還有沒有別的選擇？人結(jié)了婚 ， 或許這就是對家庭的責任吧！

國內(nèi)對房價影響最大的 ， 不是人口 ， 也不是產(chǎn)業(yè) ， 而是調(diào)控 。
只要調(diào)控支持 ， 哪怕這個城市什么都沒有 ， 房價也能漲給你看 。 深圳樓市 ， 就是一個很典型的例子 。
深圳房價這兩年為什么會上漲 ， 根本原因還是調(diào)控放松了 ， 給了大家深圳房價要上漲的信號 。
比如說在2019年11月11日 ， 深圳取消了豪宅稅 ， 帶動深圳房價第一次上漲；2020年3月 ， 深圳宣布沒有什么經(jīng)營貸買房 ， 引爆深圳炒房的熱情；2020年7月 ， 深圳調(diào)控出來 ， 但是隨機被炒房客用成熟的假離婚、代持給破解 ， 深圳房價再次上漲 。

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