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過去半年 ， 有很多親戚朋友咨詢關于“在老家縣城買房”的問題 ， 也有很多網(wǎng)友私信詢問“留在大城市好還是回老家好”的相關事宜 。 在較為全面地了解和分析了一些小城市人口、產(chǎn)業(yè)、經(jīng)濟、住房供求等基本面數(shù)據(jù)后 ， 我下定決心寫這篇文章 。 以供更多有這方面疑問的朋友參考 。
結論我們文章標題已經(jīng)說得很明確了：未來5年 ， 小城市的房子不能再亂買了 。 什么叫“不能亂買”？就是必須摒棄前幾年那種 ， “有錢就買房”、“買房就等著升值”的思想觀念 。 說得再直白點就是 ， 除自住之外 ， 暫停一切“以投資買房為盈利目的”的行為 。
當然 ， 如果你是純粹的“剛需” ， 該買還是要買 。 很長時間以來 ， 很多人都把剛需和投資的概念混為一談 ， 這就導致很多人在作出買房決定的時候猶豫不決 ， 畏首畏尾 。
什么叫“剛需”？我個人的理解剛需就是已經(jīng)到了“不得不買房的地步”的人群 。 比如談好了對象 ， 即將準備結婚 ， 女方提出了必須買房 ， 這時候你就是剛需 。 因為不買房 ， 丈母娘就不同意嫁女 ， 女朋友就會黃 ， 你還要繼續(xù)“打光棍” 。 再比如家里的孩子幼兒園大班畢業(yè)了 ， 馬上要上小學了 。 你不想耽誤孩子的前程 ， 更不想讓孩子輸在起跑線上 ， 這時候砸鍋賣鐵也要買房 。
對于諸如此類的人群 ， 我們都叫“剛需”——對于剛需而言 ， 急缺的是一套可住、可結婚、可入學、可養(yǎng)老、可就醫(yī)等的房子 。 房子在這時發(fā)揮的不僅僅是它的居住價值 ， 還有綁定在房子之上的社會資源價值 。 哪怕你是在黑龍江的鶴崗 ， 該買房時也要買 。
在給出具體原因之前 ， 我們先搞清楚一個概念：什么叫小城市？國務院印發(fā)的《關于調(diào)整城市規(guī)模劃分標準的通知》中對“小城市”有明確的定義：城區(qū)常住人口50萬以下的城市為小城市 。 其中20萬以上50萬以下的城市為Ⅰ型小城市 ， 20萬以下的城市為Ⅱ型小城市 。
不過 ， 我們所提到的“小城市” ， 遠遠不止官方劃定的范圍 。
王蒙徽曾經(jīng)公布過一組數(shù)據(jù) ， 2020年 ， 我國城市數(shù)量達到了687個 。 今年6月1日 ， 第一財經(jīng)旗下新一線城市研究所發(fā)布的《2022城市商業(yè)魅力排行榜》中把城市劃定了6個級別：一線城市4個 ， 新一線城市15個 ， 二線城市30個 ， 三線城市70個 ， 四線城市90個 ， 五線城市128個 。
所以 ， 綜合上述兩組數(shù)據(jù) ， 我們把一線、二線和三、四線城市中的絕大部分排除在外 ， 這么算下來 ， 全國大概有580個城市可以稱之為“小城市” 。 換言之 ， 全國滿打滿算 ， 人口具有一定規(guī)模、經(jīng)濟還說得過去的大中城市 ， 不過一百個 。 其中 ， 只有30-40個城市 ， 是我們經(jīng)常討論的還有一定投資價值的城市 。
這意味著 ， 全國近百個大中城市中 ， 有近6成都是城市群、都市圈非核心城市 ， 有些甚至只能稱得上是“衛(wèi)星城市” 。 這類城市人口、經(jīng)濟、產(chǎn)業(yè)能有一定的實力 ， 歸根結底是受惠于地理位置優(yōu)勢 。
貝殼、安居客、中指院、克而瑞、易居、中原地產(chǎn)等大數(shù)據(jù)研判中心 ， 監(jiān)測的往往也就是全國頭部的50個城市 。 國家統(tǒng)計局每月發(fā)布的新、二手房價格走勢 ， 統(tǒng)計的也只是全國70個大中城市 。
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