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航天|未來5年，小城市的房子不能再亂買了！( 二 )

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我們?yōu)槭裁床唤ㄗh購買小城市的房子？主要是三方面原因：
首先 ， 小城市人口不斷流失 ， 需求消耗殆盡 ， 購買力嚴(yán)重透支 。
觀察我國的人口流動趨勢不難得出一個結(jié)論：不論是常住人口數(shù)量 ， 還是小學(xué)生數(shù)量 ， 都呈現(xiàn)出弱省被強省虹吸 ， 低級別城市向經(jīng)濟發(fā)達區(qū)域、大都市圈城市群集聚的特征 。
國家統(tǒng)計局公布2020中國人口普查年鑒顯示 ， 江浙滬廣東等東南沿海發(fā)達城市 ， 在吸引外省人口瘋狂涌入 。 其中廣東外來人口逼近3000萬大關(guān) ， 江蘇、浙江和上海均超過1000萬 。
反之 ， 河南、安徽、四川、黑龍江、吉林、遼寧等省份的戶籍人口卻在不斷被虹吸 ， 常年外流 。 尤其是河南、安徽、四川 ， 戶籍在外的人口均超過了1000萬 。 其中江浙滬吸走最多的就是安徽人 。
此外 ， 證券時報·數(shù)據(jù)寶統(tǒng)計報告顯示 ， 過去十年 ， 我國人口凈減少數(shù)量前100的城市中 ， 均為非省會城市 ， 且超過八成都是三四線小城市及縣城 。 其中有三成來自黑吉遼 ， 黑龍江以12座排名第一 。
值得一提的是 ， 過去十年 ， 全國有8座城市常住人口減少超過100萬 ， 分別是保定、綏化、四平、資陽、齊齊哈爾、六安、安慶、通化 。 人口流出的方向基本是去沿海經(jīng)濟發(fā)達地區(qū)、大城市 ， 也包括本省的中心城市等 。
小城市為什么留不住人？無非是三方面原因：
一 ， 除了可以提供比大城市價格更便宜的住房外 ， 小城市在產(chǎn)業(yè)、就業(yè)、基礎(chǔ)配套設(shè)施、公共服務(wù)水平等方面都相對落后；
二 ， 小城市競爭小 ， 本質(zhì)上是人才和產(chǎn)品的極度缺失 ， 缺乏激烈的競爭 。 市場迭代緩慢 ， 識別人才的大環(huán)境能力差 。 我們今天在大城市隨處可見的高緯度、高精尖技術(shù) ， 在小城市是沒有生存空間的 ， 因為沒有產(chǎn)業(yè)、配套、資源、資金等來支持’
三 ， 狹隘的發(fā)展、就業(yè)觀念和并不低的消費水平 。 小城市圈層比較固化 ， 而且大家都喜歡扎堆考公務(wù)員 ， 關(guān)系網(wǎng)、人事網(wǎng)、攀親搭關(guān)系的現(xiàn)象比比皆是 。
而小城市人口不斷流失 ， 直接反映的就是購買力喪失——人口外流 ， 帶走的不僅僅是人 ， 而是沉甸甸的購買力 。
有人可能會說 ， 2014-2018年 ， 這一時期很多小城市 ， 房價整體漲幅都達到了50%-70% 。 有些縣城的房價都翻倍了 。
說這話的人都忽略了一個基本事實 ， 過去這一輪小城市的房價“補漲” ， 并不是依靠城市的自身實力 ， 而是靠“棚改貨幣化安置補償政策”——棚改不再發(fā)房 ， 改為發(fā)錢 ， 人為創(chuàng)造了需求 ， 也制造了大量購買力 。 這些拆遷戶跑到商品房市場去買房 ， 需求大量釋放 ， 房價才得以蹭蹭上漲 。
現(xiàn)在小城市的基本面和5年前完全不同了：一方面 ， 購買需求都已經(jīng)消耗殆盡了 ， 尤其是本地人 ， 基本上都有1-2套房產(chǎn) ， 不缺房；另一方面 ， 小城市的需求還在被高級別城市虹吸 ， 人口外流就是證明 。 大量的高質(zhì)量人才都跑到了大城市 ， 最終受傷的還是小城市的樓市 。


其次 ， 全國90%以上的小城市 ， 住房都已經(jīng)嚴(yán)重過剩了 ， 廣西、東北等不少小城市的庫存去化周期都超過10年 。
衡量一座城市房價的走勢 ， 最不可忽略的就是新房庫存 。 有人說二手房才是市場的真實反應(yīng) ， 那是針對大中城市 ， 對于小城市而言 ， 其實二手房基本沒有成交量 ， 只有新房市場 。 原因很簡單 ， 一方面 ， 本地人買房大多是為了居住；另一方面 ， 小城市本地人不需要再買房 ， 外地人不來買房 ， 所以二手房很難有成交 。 3月末的22.58個月跳增至24.78個月

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