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航天|未來(lái)5年，小城市的房子不能再亂買了！( 三 )

航天


上月底 ， 克而瑞發(fā)布的《全國(guó)商品住房百城庫(kù)存月報(bào)》顯示 ， 4月份 ， 全國(guó)百城商品房庫(kù)存已由3月末的22.58個(gè)月跳增至24.78個(gè)月 。 其中三四線去化周期已達(dá)到28.15個(gè)月 ， 顯著高于百城平均值 。 而66個(gè)受監(jiān)測(cè)的三四線城市中 ， 有38個(gè)城市的去化周期在20個(gè)月以上 ， 其中防城港足足要花12.7年才能消化掉全市的商品房住宅 。

【航天|未來(lái)5年，小城市的房子不能再亂買了！】需要提醒的是 ， 數(shù)據(jù)公布的是百城平均庫(kù)存去化周期 ， 實(shí)際上城市內(nèi)部的庫(kù)存也有很大的分化：核心區(qū)域人口密集 ， 購(gòu)買力強(qiáng)勁 ， 新房銷售自然更順暢 ， 庫(kù)存去化周期也較短 。 反而很多城市下轄的縣城 ， 那真的是庫(kù)存高企 。
以青島為例 ， 根據(jù)克而瑞數(shù)據(jù) ， 2022年4月份 ， 青島以2560萬(wàn)平方米庫(kù)存總量居全國(guó)之首 。 但分區(qū)域來(lái)看 ， 我們會(huì)發(fā)現(xiàn) ， 青島的庫(kù)存主要集中于郊區(qū)——去化周期最長(zhǎng)的區(qū)域是膠州、原膠南、即墨、原黃島 。 這些區(qū)域可以看作是我們所說(shuō)的“小城市” ， 而青島的主城區(qū) ， 就是“大城市” 。
再以前段時(shí)間出臺(tái)“推動(dòng)農(nóng)民入城買房”的廣西玉林為例 ， 常住人口雖然有580萬(wàn) ， 但有136萬(wàn)戶籍人口在外省 。 這是什么概念？有23.4%的人在給外省做貢獻(xiàn) 。 另外 ， 玉林主城區(qū)只有90萬(wàn)人 ， 490萬(wàn)人都在縣城 。 那么玉林的庫(kù)存去化周期是多久呢？如果考慮潛在供貨 ， 按照目前流速 ， 去化周期可能在5-6年之間——玉林新房庫(kù)存超過(guò)4.25萬(wàn)套 ， 現(xiàn)在每個(gè)月的成交量大概在800套左右 。
再比如安徽的阜陽(yáng) ， 2020年末新房庫(kù)存去化周期就超過(guò)了7年 ， 2021年和2022年上半年 ， 阜陽(yáng)樓市的成交量也是大幅下降的 。 這意味著 ， 目前阜陽(yáng)的新房庫(kù)存比2020年底只高不低 。
筆者上周剛剛?cè)ミ^(guò)阜陽(yáng)這個(gè)城市 ， 唯一的感受就是 ， 供需嚴(yán)重失衡 ， 房子嚴(yán)重過(guò)剩 。 尤其是阜陽(yáng)市下面的臨泉縣、阜南縣、太和縣 ， 超過(guò)40%的樓盤到現(xiàn)在都沒(méi)有復(fù)工 ， 很多樓盤都有長(zhǎng)期停工 ， 甚至是爛尾的風(fēng)險(xiǎn) 。
事實(shí)上 ， 現(xiàn)在連哈爾濱、長(zhǎng)春、呼和浩特等省會(huì)大城市的新房去化周期也都超過(guò)100個(gè)月了 ， 最起碼也要8年才能把新房賣完 。

再者 ， 土地賣不掉 ， 地方財(cái)政也沒(méi)錢 ， 發(fā)展就會(huì)停滯 ， 方方面面就進(jìn)入了“冬眠”狀態(tài) 。
居民負(fù)債率層面 ， 根據(jù)央行的數(shù)據(jù) ， 我國(guó)居民家庭杠桿率已經(jīng)高達(dá)72.2% ， 這個(gè)數(shù)據(jù)已經(jīng)超過(guò)了歐元區(qū)（61%） ， 和美國(guó)（79%）的差距也在不斷縮小 。 這意味著 ， 我國(guó)居民部門加杠桿的空間越來(lái)越小 。 當(dāng)然 ， 這也是平均值 ， 按照央行參事的說(shuō)法 ， 城市能級(jí)越低 ， 居民加杠桿的能力越低 。 直白點(diǎn)說(shuō)就是 ， 相對(duì)于北上廣深這些一線城市而言 ， 全國(guó)600+中小城市的負(fù)債水平已經(jīng)到頂了 。
此外 ， 不得不提的是 ， 自2021年以來(lái) ， 老百姓的儲(chǔ)蓄意愿大幅升溫 。 央行調(diào)查問(wèn)卷顯示 ， 今年二季度 ， 傾向于“更多儲(chǔ)蓄”的居民占58.3％ ， 比上季增加3.6% ， 傾向于“更多消費(fèi)”的居民只占23.8％ 。 這表示 ， 當(dāng)前時(shí)期 ， 居民更愿意存錢而不是消費(fèi) 。
老百姓喜歡儲(chǔ)蓄 ， 住房消費(fèi)愿意低 ， 地方財(cái)政也沒(méi)錢 。 眾所周知 ， 地方財(cái)政來(lái)源大頭是賣地 ， 2021年全年土地出讓收入87051億元 ， 雖然同比增長(zhǎng)3.5% ， 但貢獻(xiàn)基本上來(lái)自全國(guó)頭部12個(gè)城市 ， 這些城市 ， 都是人口持續(xù)流入 ， 房?jī)r(jià)處于全國(guó)前列的城市 。
反觀全國(guó)一眾中小城市 ， 過(guò)去這一年 ， 賣地收入?yún)s大幅下滑 。 以我們前文提到的玉林和阜陽(yáng)為例：2021年玉林土地收入257億元 ， 2020年是483億 ， 跌幅超過(guò)46.7% 。 2022年一季度 ， 玉林土地出讓成交金額僅1.33億 ， 排在全省第10位；再說(shuō)阜陽(yáng) ， 2021年賣地收入只有79億 ， 成交量創(chuàng)新低 ， 較2020年減少125億 ， 降幅高達(dá)61.2% 。

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