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1、新一批房源
本次這220套住宅 ， 分別位于7#樓和9#樓 ， 另外2#樓、3#樓6#樓和10#樓已于2021年12月入市 。
本次一房一價(jià)表：
點(diǎn)評(píng)：7#樓為高層建筑 ， 分?jǐn)偮?1.08%；端戶為125㎡ ， 中戶則是111㎡ ， 戶型定位為改善 。 本棟均價(jià)為2950元 。 從單價(jià)看 ， 超26000元的起價(jià) ， 最高超30000元 ， 導(dǎo)致單套平均總價(jià)超300萬(wàn) 。 從層高差來看 ， 本樓在10層以上單價(jià)已經(jīng)普遍超過30000元 ， 很考驗(yàn)買房人實(shí)力 。 此外 ， 同層的價(jià)格 ， 依然遵循端戶比中戶貴的規(guī)律 。
點(diǎn)評(píng)：9#樓為高層建筑 ， 分?jǐn)偮蕿?0.63% ， 要比7#樓分?jǐn)偮实?1.08%低一些 。 從樓棟均價(jià)來看 ， 9#樓均價(jià)29201 ， 也比7#樓低一些 。 從一房一價(jià)來看 ， 9#樓在單價(jià)和套均總價(jià)方面 ， 均要比7#樓低一些 ， 但是兩棟樓在小區(qū)區(qū)位卻不同 ， 9#樓位于外圍 ， 靠秀山路；7#樓位于小區(qū)中心 ， 無大馬路煩惱；從樓棟布局優(yōu)劣 ， 顯然9#樓不如7#樓 。
2、網(wǎng)簽分析
作為五四北核心區(qū)的項(xiàng)目 ， 以及約1000戶的體量 ， 了解魯能公館三期網(wǎng)簽銷售情況 ， 對(duì)于把握五四北乃至福州樓市近期行情變化 ， 大有益處 ， 這也是我們特別關(guān)注原因 。
由于區(qū)位和價(jià)格 ， 該項(xiàng)目定位是五四北改善客群 ， 對(duì)于資金有較大要求 。
現(xiàn)在分析網(wǎng)簽情況 ， 時(shí)間截至6月1日：
已經(jīng)入市670套 ， 去掉5月31日領(lǐng)證的220套 ， 那么從2021年12月到5月之間 ， 實(shí)際在售房源為450套 ， 經(jīng)過半年銷售 ， 去化152套 ， 去化率約33.77% 。
1月13日 ， 我們也曾經(jīng)統(tǒng)計(jì)過該盤網(wǎng)簽情況：
1月的數(shù)據(jù)是450套房源 ， 銷售39套 ，
對(duì)比6月的數(shù)據(jù) ， 現(xiàn)在的152套網(wǎng)簽套數(shù)減去39套 ， 即過了4個(gè)多月 ， 賣了113套 ， 平均每個(gè)月25套銷售速率 。
從網(wǎng)簽速度來看 ， 魯能公館三期網(wǎng)簽率大體反映樓市行情 ， 可能比預(yù)計(jì)要好一些 ， 總體來說五四北改善觀望情緒較重 。
3、可等等看
從目前五四北板塊來看 ， 分為兩個(gè)層次：
一個(gè)是核心地段 ， 有商業(yè)、醫(yī)療、城市建設(shè) ， 甚至地鐵等優(yōu)勢(shì)；目前在售樓盤以魯能公館為代表 ， 以及未入市的建發(fā)璟園 。 這些項(xiàng)目定位改善 ， 總價(jià)要求較高 ， 一般在300萬(wàn)-400萬(wàn)以上 ， 但是房源量并不多 ， 后續(xù)去化壓力較小 。
另一是外圍片區(qū) ， 以泉頭和戰(zhàn)坂為主 ， 在城建、交通、教育配套相對(duì)缺失；目前在售樓盤以熙悅府、金地五四領(lǐng)峯等為代表 。 這些項(xiàng)目定位為剛需 ， 有的是安置商品房 ， 也有純商品房 。 總價(jià)在150-200萬(wàn) ， 是目前五四北主力庫(kù)存 ， 通常以打折分銷形式出現(xiàn) 。
作為改善盤魯能公館三期 ， 超29000元均價(jià) ， 賣點(diǎn)是純商和較好的區(qū)位 ， 但是定價(jià)偏貴 ， 未來升值預(yù)期較小 。 建議可以等價(jià)格回調(diào) ， 再入手也不遲 。
【購(gòu)房置業(yè)|五四北改善盤網(wǎng)簽分析：核心區(qū)賣不動(dòng)！買房人在觀望】最后 ， 我們來看看全國(guó)主要地產(chǎn)1-5月表現(xiàn) ， 同比近50%跌幅 ， 已經(jīng)大體說明樓市行情 。 在這種背景 ， 魯能公館三期顯然也很難走出自己的獨(dú)特行情 。
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