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安置房|謝逸楓：前四月全國樓市進(jìn)入負(fù)增長！市場探底尚未結(jié)束( 五 )

朱涇鎮(zhèn)安置房


4月全國商品房銷售均價為9325元平方米 ， 環(huán)比上漲1% ， 同比下降12% 。 弱三四線城市以價換量現(xiàn)象依舊普遍 ， 但效果已大打折扣 。 部分強(qiáng)二三線城市陸續(xù)回收銷售折扣 ， 因此4月全國商品房銷售均價觸底微增 。
4月全國新建商品住宅平均價格為9674元/平方米 ， 依然在下降通道中 。 這一價格 ， 與2021年1月和2月小高峰11228元/平方米相比 ， 每平方米下降了1554元 ， 降幅13.84% 。
前四月房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地購置面積1766萬平方米 ， 比上年下降46.5% 。 土地成交價款955億元 ， 下降20.6% 。 土地成交均價5407元/平方米 ， 上漲48.4% 。
其六是資金端：增速連降13個月 ， 房企國內(nèi)貸款同比連續(xù)10個月下降 ， 房企融資端修復(fù)緩慢 。
前4月全國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到位資金48522億元 ， 同比下降23.6% 。 其中 ， 國內(nèi)貸款6837億元 ， 下降24.4% 。 利用外資38億元 ， 增長129.4% 。

自籌資金16271億元 ， 下降5.2% 。 定金及預(yù)收款15357億元 ， 下降37.0% 。 個人按揭貸款8037億元 ， 下降25.1% 。


前四月全國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到位資金增速跌幅擴(kuò)大4% 。 各項資金來源中 ， 企業(yè)受商品房銷售低迷影響明顯 ， 定金及預(yù)售款、個人按揭貸款跌幅較上月擴(kuò)大超過6% 。
國內(nèi)貸款和自籌資金跌幅較上月分別擴(kuò)大0.9個和0.4% 。 從資金來源占比看 ， 定金及預(yù)收款和個人按揭貸款占全部資金的48.2% ， 較上月下降0.6% ， 自籌資金占比提升1.1% 。
從各項指標(biāo)來看 ， 除利用外資外 ， 國內(nèi)貸款、定金及預(yù)收款、個人按揭貸款等同比均下滑 ， 且同比跌幅呈擴(kuò)大趨勢 ， 銷售端的失利 ， 更加劇了房企的資金壓力 。
4月金融政策利好仍在持續(xù) ， 監(jiān)管層面持續(xù)發(fā)聲支持房地產(chǎn)企業(yè)合理并購重組相關(guān)的融資政策落地 。 提出完善民營企業(yè)債券融資支持機(jī)制 。 地方從提高商品房預(yù)售資金的支取和使用的靈活性方面 ， 緩解房企流動性壓力 。
前4月到位資金為48522億元 ， 同比下降23.6% ， 降幅環(huán)比1-3月的19.6%進(jìn)一步擴(kuò)大 。 可以看到 ， 企業(yè)投資意愿較低 ， 融資情況嚴(yán)峻 ， 到位資金低 ， 當(dāng)前房地產(chǎn)到位資金壓力大 。
4月房企到位資金10363億元 ， 同比下降35.5% ， 降幅環(huán)比擴(kuò)大12.5% 。 單月到位資金再創(chuàng)新低 ， 成為2016年以來最低值 ， 從而使得到位資金的累計值降幅進(jìn)一步擴(kuò)大 。

從銷售回款（個人按揭款+定金及預(yù)付款）來看 ， 2022年4月銷售回款為4773億元 ， 同比下降49.7% ， 降幅環(huán)比進(jìn)一步下降16.9% ， 單月銷售回款規(guī)模創(chuàng)2016年以來的最低值 。
累計來看 ， 2022年1-4月銷售回款為23394億元 ， 同比下降33.3% ， 較1-3月的累計降幅27.3%進(jìn)一步擴(kuò)大6% 。 銷售降幅的進(jìn)一步擴(kuò)大 ， 使得銷售回款受到較大的影響 。

此外 ， 4月住戶貸款減少2170億元 ， 同比少增7453億元 。 其中住房貸款減少605億元 ， 同比少增4022億元 ， 居民按揭貸款減少 ， 與房地產(chǎn)銷售數(shù)據(jù)較弱相互印證 。
4月房企到位資金中的個人按揭款同比下降42.4% ， 跌幅環(huán)比擴(kuò)大20.3% ， 創(chuàng)五年以來的最大跌幅 ， 累計同比下降25.1% ， 環(huán)比降幅擴(kuò)大6.3% ， 企業(yè)銷售回款下滑嚴(yán)重 。
國內(nèi)貸款（包括開發(fā)貸及并購貸、委托及信托貸等）方面 ， 1-4月到位資金中國內(nèi)貸款為6837億元 ， 同比下降24.4% ， 降幅環(huán)比擴(kuò)大0.9% 。 單月來看 ， 4月國內(nèi)貸款為1312億元 ， 同比下降28.0% ， 環(huán)比收窄0.3% 。

市場回暖不及預(yù)期 ， 但多市出臺政策提振樓市信心 ， 監(jiān)管及地方政府已經(jīng)從政策和金融機(jī)構(gòu)指導(dǎo)端放松 ， 滿足對正常企業(yè)的合理經(jīng)營需求 。 在此情況下 ， 國內(nèi)貸款降幅或?qū)⒂|底 。

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