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融創(chuàng)中國(guó)|房子庫(kù)存10年消化不完，為何年輕人不買(mǎi)房了？

托斯卡融創(chuàng)中國(guó)昆明

融創(chuàng)中國(guó)|房子庫(kù)存10年消化不完，為何年輕人不買(mǎi)房了？

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【融創(chuàng)中國(guó)|房子庫(kù)存10年消化不完，為何年輕人不買(mǎi)房了？】
非常不理解為何房子賣(mài)不動(dòng)了？需要買(mǎi)房的人口并未發(fā)生減少啊？

根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局最新數(shù)據(jù) ， 截至今年4月末 ， 全國(guó)商品房待售面積5.57億平方米 ， 同比增長(zhǎng)8.4% ， 相比2021年末增長(zhǎng)了4700萬(wàn)平方米 。 其中 ， 住宅類(lèi)商品房待售面積達(dá)到2.72億平方米 ， 同比增長(zhǎng)14.8% 。 按照我國(guó)城鎮(zhèn)居民人均住房建筑面積已達(dá)到39.8平方米計(jì)算 ， 現(xiàn)有的5.57億平方米待售商品房面積 ， 足夠1400萬(wàn)人居住 。

而商品住宅廣義庫(kù)存量（指可銷(xiāo)售房屋量和涉宅用地施工量之和）已經(jīng)達(dá)到38.4億平方米 ， 若按人均39.8平方米算 ， 已經(jīng)足夠9600萬(wàn)人居住 。
其中 ， 青島、武漢、沈陽(yáng)截至4月末的狹義庫(kù)存量均超過(guò)了2000萬(wàn)平方米 ， 位列庫(kù)存量前三 。 鹽城、三明狹義庫(kù)存量同比增幅超過(guò)了200% ， 漲幅顯著 。
從去化周期來(lái)看 ， 已經(jīng)有26個(gè)城市超過(guò)30個(gè)月而且同比翻番 ， 其中一半都位于華南 。 廣西防城港去化周期高達(dá)152個(gè)月 ， 位列第一 ， 現(xiàn)有庫(kù)存要消化12.7年；哈爾濱、連江、長(zhǎng)春、呼和浩特的去化周期都超過(guò)了100個(gè)月 ， 分列第2-5名 ， 這意味著它們僅現(xiàn)有樓市庫(kù)存就需要8-10年才能消化完畢 。
華南三四線城市是典型的前期需求嚴(yán)重透支區(qū)域 ， 目前庫(kù)存量大幅攀升 ， 惠州、珠海、東莞、中山等是其中代表 。 中西部二線城市中 ， 鄭州、南寧、武漢、昆明等樓市成交處階段性底部 ， 尚無(wú)復(fù)蘇跡象 ， 短期去化承壓 。
廣義庫(kù)存方面 ， 二三線城市中 ， 貴陽(yáng)、大連、唐山、沈陽(yáng)、株洲、石家莊、煙臺(tái)4月末廣義庫(kù)存量遙遙領(lǐng)先 ， 突破了1億平方米；南昌、長(zhǎng)沙、蘭州、滄州、岳陽(yáng)、太原、淄博、哈爾濱、寶雞、蚌埠次之 ， 廣義庫(kù)存量超過(guò)8000萬(wàn)平方米 。

不過(guò) ， 從新生兒數(shù)據(jù)看 ， 這幾年一直是年輕人走向成年的高峰期 ， 消化庫(kù)存不應(yīng)該如此困難 。 1995年 ， 新生兒數(shù)量是2063萬(wàn) ， 直到2000年 ， 新生兒還高達(dá)1771萬(wàn) ， 這六年一共有1.3億人出生 。 他們現(xiàn)在的年齡在28歲-23歲之間 ， 正是買(mǎi)房的時(shí)間 。


1.3億人里面 ， 難道找不到1400萬(wàn)接盤(pán)俠么？為何房子就賣(mài)不動(dòng)了呢？

我推測(cè)原因可能有以下幾個(gè)：

1、這些95后們的家長(zhǎng) ， 可能已經(jīng)擁有多套房產(chǎn) 。 這部分家長(zhǎng)都是60后 ， 70后 ， 屬于最?lèi)?ài)屯房 ， 有能力屯房的一代人 。 所以很多城鎮(zhèn)家庭少則2套 ， 多則數(shù)套 。 如果碰上拆遷 ， 更是十套八套 ， 所以有很大一部分95后不缺房子 。

2、95后推遲了結(jié)婚年齡 ， 甚至選擇不結(jié)婚 。 很多城市平均結(jié)婚年齡已經(jīng)到了33歲 ， 女性30歲 ， 所以不結(jié)婚 ， 也就沒(méi)有買(mǎi)房需求 。 還有許多人選擇不婚 。

3、房?jī)r(jià)過(guò)高 ， 難住了大量從農(nóng)村到城市里打拼的年輕人 。 2022年大學(xué)畢業(yè)生1063萬(wàn) ， 這個(gè)數(shù)據(jù)很正常 ， 因?yàn)?000年新生兒是1700多萬(wàn) ， 一多半讀大學(xué) ， 正好2022年附近畢業(yè) 。

這1700萬(wàn)人里面 ， 可能農(nóng)村的人口有800萬(wàn)-900萬(wàn) ， 按照城鎮(zhèn)化率50%計(jì)算 。 而農(nóng)村出來(lái)的這群年輕人的父母 ， 沒(méi)享受到拆遷房福利 ， 購(gòu)房升值福利 ， 導(dǎo)致他們的子女沒(méi)有資本在城市里買(mǎi)房 。

2016年開(kāi)始 ， 房?jī)r(jià)翻了兩三倍 ， 更是買(mǎi)不起房子了 。 農(nóng)村人根本沒(méi)有六個(gè)錢(qián)包 ， 只有半個(gè)錢(qián)包 。 因?yàn)楦改付紱](méi)退休金 ， 自己賺錢(qián)還要補(bǔ)貼父母 ， 所以慘不忍睹 。

而這群農(nóng)村人的孩子才是買(mǎi)房主力軍 。 他們買(mǎi)不起了 。 2020年開(kāi)始 ， 疫情導(dǎo)致失業(yè)頻繁 ， 大規(guī)模的年輕人投入了滴滴 ， 美團(tuán)外賣(mài)、快遞的懷抱 ， 成為靈活就業(yè)者 。

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