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安置房|謝逸楓：前四月全國樓市進入負增長！市場探底尚未結束( 二 )

朱涇鎮(zhèn)安置房


值得注意的是貨幣寬松有限、政策放松力不大、信貸傳導比較差 ， 住房消費沒有激活 ， 加上去年同期基數(shù)高、疫情的影響 ， 目前房地產核心指標連續(xù)大降 ， 市場已經到了非常危險的時刻 。
其一是投資端：時隔兩年首次下降 ， 單月投資額增長連續(xù)8個月下降 ， 預計全年先低后高 。
前4月 ， 全國房地產開發(fā)投資39154億元 ， 同比下降2.7% 。 其中 ， 住宅投資29527億元 ， 下降2.1% 。 辦公樓投資1554億元 ， 下降8.2 。 商業(yè)營業(yè)用房調整3259億元 ， 下降5.3 。


分地區(qū)看 ， 東部地區(qū)投資21711億元 ， 下降1.8% ， 其中住宅投資15865億元 ， 下降1.6% 。 中部地區(qū)調整8502億元 ， 增長2.1% ， 其中住宅投資6853億元 ， 增長2.8% 。
西部地區(qū)投資8220億元 ， 下降6.4% ， 其中住宅投資6240億元 ， 下降5.0% 。 東北地區(qū)調整722億元 ， 下降30.5% ， 其中住宅投資569億元 ， 下降29.5% 。 說明全國各個地全的投資都是負增長 。

從物業(yè)類別投資看 ， 住宅投資增速首次由正轉負 ， 辦公樓和商業(yè)營業(yè)用房投資跌幅進一步擴大 。 住宅投資占總投資比重為75.4% ， 較上月提高0.6% ， 說明住宅投資比重大 ， 即時是由正轉負 。
從地區(qū)來看 ， 僅中部地區(qū)保持上漲 ， 漲幅持續(xù)收窄 。 東部地區(qū)投資首次進入負增長 。 西部和東北地區(qū)繼續(xù)下滑 ， 跌幅擴大 。 投資規(guī)?？?， 東部地區(qū)高于其他三區(qū)域的總和 ， 占總投資比重為55.5% ， 較上月降低1.2% 。

前4月全國房地產開發(fā)投資39154億元 ， 同比下降2.7% ， 較1-3月降幅擴大3.4% 。 累計增速由正轉負 ， 為2014年起 ， 除2020年上半年以外 ， 房地產開發(fā)投資進入歷史第三次負增長 。
投資增速繼2020年初期負增長后 ， 再次進入負增長區(qū)間 ， 再上一次開發(fā)投資大幅回落的節(jié)點是2014 ， 還有是2008年、1998年的調整時期 。 可見當前開發(fā)企業(yè)處于“資金緊張 ， 信心缺失”的深水區(qū) 。

月度數(shù)據(jù)顯示 ， 4月全國房地產開發(fā)投資11389億元 ， 較上月減少14.1% ， 同比減少12.3% ， 單月投資增速再次回到負增長區(qū)間 ， 土地購置費對房地產開發(fā)總投資增長的拉動作用逐步減弱 。
單月來看 ， 4月開發(fā)投資額為11389億元 ， 同比下降10.1% ， 降幅較3月擴大7.7% ， 已經連續(xù)7月下降 。 環(huán)比來看 ， 4月開發(fā)投資額環(huán)比兩連降 ， 4月環(huán)比降14.2% ， 跌幅進一步擴大 。

主要是去年基數(shù)高、新開工面積、竣工面積、房企購置土地面積、房企到位資金進入負增長區(qū)間 ， 短期內房企投資收縮 ， 資金積壓在庫存里面 ， 信心難以恢復 ， 商品房預售資金監(jiān)管趨緊 ， 投資預期的良性復蘇緩慢 。
前4月投資規(guī)模負增長、單月同比降幅擴大、環(huán)比三連降 ， 表明當前房地產行業(yè)投資熱度已降至冰點 。 主要是去年基數(shù)高、施工、新開工、竣工面積的建安施工和土地購置面積、購置土地費用的土拓投資活動均處于歷史最低點 。

疫情對各地建安施工活動 ， 造成大范圍停滯影響 。 同時民企融資困難、還債高峰期、商品房預售資集監(jiān)管問題尚未解決（1-4月開發(fā)企業(yè)到位資金同比降23.6%） ， 制約項目新開工和竣工進度 。
同時民企資金緊張、債務與融資問題未解決 ， 銷售同比降幅持續(xù)擴大 ， 各地區(qū)銷售遲遲沒有復蘇跡象 ， 銷售回款緩慢 ， 流動性緊張 ， 影響房企對后市投資信心 ， 核心城市土拍以國央企托底為主 。
這自2020年6月以來首次出現(xiàn)負增長 ， 成為2008年之后第三次大幅負增長的年份 。 預計根據(jù)當前的疫情、市場、房企資金、融資、去年同取的高基數(shù)形勢 ， 5月、6月、上半年房地產開發(fā)投資增速難見回升 。

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