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購房置業(yè)|簽完購房合同后，趁早去辦這4件事，不然房子還不屬于你( 二 )

銀行購房置業(yè)房管局預(yù)告


看上去網(wǎng)簽和備案的流程十分雷同 ， 二者也都是為了讓交易更加透明化 ， 但網(wǎng)簽和備案也有著本質(zhì)的區(qū)別 ， 網(wǎng)簽只是為了規(guī)范房產(chǎn)交易流程 ， 但備案具有法律效力 ， 是維護(hù)購房者合法權(quán)益的重要一步 。
只有五證齊全的房子才能網(wǎng)簽和備案 ， 換言之 ， 網(wǎng)簽和備案手續(xù)是驗(yàn)證房子證件是否齊全的重要途徑之一 ， 通常在簽訂購房合同的30個(gè)工作日內(nèi)辦理網(wǎng)簽和備案手續(xù) ， 如果開發(fā)商拖延著不辦理 ， 很可能是樓盤證件不全 ， 這種條件下 ， 購房者可以無責(zé)任違約 。

第三 ， 去房管局做預(yù)告登記
現(xiàn)在市場(chǎng)上9成以上的房源都是期房 ， 期房無法辦理過戶手續(xù) ， 房子還登記在開發(fā)商名下 ， 萬一開發(fā)商破產(chǎn)或存在其他債務(wù)糾紛 ， 已經(jīng)出售的房產(chǎn)也有可能會(huì)被強(qiáng)制執(zhí)行 ， 為了以防萬一 ， 簽訂完購房合同后 ， 購房者要去房管局辦理預(yù)告登記手續(xù) 。
《民法典》第221條規(guī)定 ， 當(dāng)事人簽訂買賣房屋的協(xié)議或者簽訂其他不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的協(xié)議 ， 為保障將來實(shí)現(xiàn)物權(quán) ， 按照約定可以向登記機(jī)構(gòu)申請(qǐng)預(yù)告登記 。 預(yù)告登記后 ， 未經(jīng)預(yù)告登記的權(quán)利人同意 ， 處分該不動(dòng)產(chǎn)的 ， 不發(fā)生物權(quán)效力 。

預(yù)告登記的說法出自《民法典》 ， 相比于網(wǎng)簽和備案 ， 對(duì)購房者的保障力度更強(qiáng) ， 但購房者要注意了 ， 預(yù)告登記執(zhí)行自愿原則 ， 并不是強(qiáng)制辦理的業(yè)務(wù) 。
第四 ， 規(guī)定時(shí)間內(nèi)準(zhǔn)備好首付款和貸款審核資料
通常簽訂購房合同后 ， 開發(fā)商會(huì)要求購房者在規(guī)定時(shí)間內(nèi)準(zhǔn)備好購房首付 ， 如果超過規(guī)定期限 ， 則會(huì)被視作違約 ， 定金不予退還 。 購房者在規(guī)定時(shí)間內(nèi)準(zhǔn)備好首付款后 ， 就要開始著手準(zhǔn)備貸款資料了：
第一步 ， 要選好主貸人 ， 單身人士買房主貸人只能是房主自己 ， 已婚人士買房一定要重視主貸人的選擇 ， 主貸人優(yōu)先選擇沒有任何不良征信記錄、工作穩(wěn)定、收入水平高的一方 ， 這樣房貸審批時(shí)更容易通過 。

第二步 ， 內(nèi)部選定好主貸人后 ， 就可以跟銷售去銀行辦理房貸申請(qǐng)手續(xù)了 ， 開發(fā)商有固定合作的貸款銀行 ， 通常房貸審批更容易 ， 但利率卻不是最低的 ， 如果購房者本身信用和流水情況一般 ， 優(yōu)先在合作銀行辦理貸款；反之 ， 可以自己選擇利率較低的銀行進(jìn)行貸款 。
第三步 ， 如果貸款失敗怎么辦？常見貸款失敗的原因就是流水太低 ， 這種情況下 ， 可以通過提高首付比例或者增加共同還款人的方式提高房貸審核通過率 。 如果最終還是因?yàn)槠渌虮痪苜J ， 屬于因購房者個(gè)人原因?qū)е碌馁J款失敗 ， 如果沒有補(bǔ)充協(xié)議進(jìn)行約束 ， 開發(fā)商可以拒絕退還定金 。 對(duì)于購房者來說 ， 最終房子沒買到 ， 還損失了一筆積蓄 。

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