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購(gòu)房置業(yè)|最近兩年買房，3年后可能給自己找麻煩，購(gòu)房者需要面對(duì)3個(gè)問(wèn)題

樓市房?jī)r(jià)購(gòu)房置業(yè)商品房

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公開(kāi)資料顯示 ， 2014年 ， 全國(guó)房地產(chǎn)銷售面積從上年的13億平米跌到12億平米 ， 商品房庫(kù)存面積由不足5億平米驟增至6.2億平米 ， 多個(gè)二線城市去化周期超過(guò)15個(gè)月的警戒線 ， 三四線城市去化周期甚至高達(dá)30個(gè)月 。 隨后 ， 在連續(xù)的降準(zhǔn)、降息、降首付比例、房貸利率下調(diào)的措施下 ， 三四線城市更是紛紛開(kāi)啟“棚改”大招 ， 為房地產(chǎn)開(kāi)啟了2-3年的牛市 ， “去庫(kù)存”成為了過(guò)去幾年房地產(chǎn)市場(chǎng)的關(guān)鍵詞 。
但誰(shuí)能想到 ， 如今7年時(shí)間已經(jīng)過(guò)去了 ， 7年前的歷史竟然又“重現(xiàn)”了：1、根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布數(shù)據(jù)顯示 ， 截至2022年2月末 ， 商品房待售面積57026萬(wàn)平方米 ， 比2021年末增加6003萬(wàn)平方米；2、克而瑞發(fā)布報(bào)告顯示 ， 截至2022年2月末 ， 全國(guó)商品房廣義庫(kù)存高達(dá)384796萬(wàn)平方米 ， 同比上漲3%；3、據(jù)諸葛找房數(shù)據(jù)研究中心不完全統(tǒng)計(jì) ， 截至4月5日 ， 全國(guó)已有超65個(gè)城市松綁了樓市調(diào)控政策 。

為何2014年樓市會(huì)遇冷呢？答案很簡(jiǎn)單 ， 主要在于住房資源已經(jīng)過(guò)剩了 ， 根據(jù)西南財(cái)經(jīng)大學(xué)金融研究院公布的《2017中國(guó)城鎮(zhèn)住房空置分析》數(shù)據(jù)顯示 ， 2011、2013、2015年和2017年我國(guó)城鎮(zhèn)地區(qū)住房空置率分別為18.4%、19.5%、20.6%和21.4% ， 也就是說(shuō)2013年我國(guó)城鎮(zhèn)住房空置率已經(jīng)接近20%的水平 ， 按照國(guó)際標(biāo)準(zhǔn) ， 空置率大于20%屬于“庫(kù)存嚴(yán)重積壓”的區(qū)間， 2017年城鎮(zhèn)空置房數(shù)量多達(dá)6500萬(wàn)套 。
許多人認(rèn)為 ， 當(dāng)前的樓市與2014年如出一轍 ， 由此可見(jiàn)未來(lái)2-3年房?jī)r(jià)還會(huì)繼續(xù)大漲 ， 因此當(dāng)前是抄底買房的好時(shí)機(jī) 。 事實(shí)真是如此嗎？答案顯然是否定的！原因很簡(jiǎn)單 ， 上文已經(jīng)提到過(guò) ， 2014年樓市遇冷主要原因在于供給已經(jīng)過(guò)剩 ， 但樓市整體調(diào)控比較放松 。 但隨著2016年“房住不炒”的理念正式提出后 ， 隨著持續(xù)調(diào)控下 ， 房?jī)r(jià)大漲的趨勢(shì)已經(jīng)停止 ， 取而代之的是漲幅的不斷收縮 ， 特別是進(jìn)入2021年下半年后 ， 更是出現(xiàn)了持續(xù)回落的罕見(jiàn)情況 。

也就是說(shuō) ， 當(dāng)前整體房?jī)r(jià)能夠逐漸回歸理性 ， 主要得益于樓市的不斷調(diào)控 ， 住房的金融屬性在不斷消除 ， 越來(lái)越多的炒房客投資者正在退出市場(chǎng) ， 拋售多余的房產(chǎn) ， 據(jù)58同城、安居客發(fā)布的2022年《3月國(guó)民安居指數(shù)報(bào)告》 ， 春節(jié)過(guò)后 ， 全國(guó)重點(diǎn)城市總體新增掛牌房源量環(huán)比上漲64.0% ， 由于這些重點(diǎn)城市房?jī)r(jià)并未出現(xiàn)大跌 ， 反而還在微漲 ， 因此不可能是剛需群體進(jìn)行拋售 ， 那么顯然是炒房客投資者為之 。
另一方面 ， 當(dāng)前國(guó)家也不可能以推動(dòng)房?jī)r(jià)大漲為后果來(lái)幫助開(kāi)發(fā)商去庫(kù)存 ， 原因在于過(guò)去二十年房地產(chǎn)市場(chǎng)本身不成熟、不健康的發(fā)展模式下 ， 已經(jīng)導(dǎo)致諸多問(wèn)題出現(xiàn) ， 比如百姓消費(fèi)能力降低、實(shí)體經(jīng)濟(jì)邊緣化、高房?jī)r(jià)與居民收入不匹配、與城市發(fā)展不協(xié)調(diào)、“經(jīng)濟(jì)內(nèi)循環(huán)”難以發(fā)展等 ， 因此燙平過(guò)高的房?jī)r(jià) ， 消除樓市泡沫才是主要目標(biāo) ， 因此對(duì)于2022年買房的群體 ， 3年后可能給自己“找麻煩” ， 有三個(gè)“壞消息”需要面對(duì)：

1、房子升值慢 ， 甚至出現(xiàn)下跌貶值的問(wèn)題
顯然 ， 隨著持續(xù)的調(diào)控下 ， 過(guò)去房?jī)r(jià)大漲的趨勢(shì)早已不復(fù)存在 ， 正如經(jīng)濟(jì)學(xué)家馬光遠(yuǎn)強(qiáng)調(diào)的那樣：“當(dāng)前的樓市已經(jīng)出現(xiàn)了過(guò)去20年來(lái)首次形成的共識(shí) ， 那就是房地產(chǎn)要往下走了 ， 2022年將成為真正新生的元年 ， 未來(lái)房?jī)r(jià)下跌或?qū)⒊蔀槌B(tài)” 。 易居房地產(chǎn)研究院發(fā)布了2021年度報(bào)告指出：2022年房?jī)r(jià)可能轉(zhuǎn)為下降1% ， 創(chuàng)本世紀(jì)以來(lái)最差水平 。

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