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二手房|天津樓市的恐懼與貪婪。( 二 )

二手房恒大名都


如果細看月度變化 ， 更明顯 。
2020年 ， 基本每個月供應量超過成交量 ， 供大于需 。
2021年 ， 畫風突變 ， 成交量反超供應量 ， 供小于需 。
今年1、2月 ， 即便疫情疊加春節(jié) ， 還是供應量不足 。

從2021年開始 ， 天津進入去庫存周期 。

核心原因 ， 出自土地端 。
土地出讓面積 ， 逐年減少 。
2019年1813萬方、2020年1369萬方、2021年1258萬方 。
特別是去年第三批供地 ， 僅出讓了邊緣板塊11宗地 。
導致今年純新盤驟減 。
往年3-5月是新盤入市高峰期 ， 今年挖地三尺一只手都數(shù)得過來 。
如果今年一二批土地成交沒有起色 ， 那么 ， 最大的問題來了——
全年降供給 ， 繼續(xù)去庫存 。
供需將達到一個新的平衡值 。
不少板塊已給出反饋 。
比如海教園、新梅江 ， 持續(xù)去化 ， 供應跟不上需求 ， 房價小幅回升 。
更直觀的 ， 聯(lián)發(fā)錦里為什么扛價 ， 甚至漲價？
就因為 ， 華苑西沒有新盤 。
武清黃莊去年打成熱窯 ， 供應量賊大 ， 比著降價 。
現(xiàn)在也消停了 ， 因為去化的差不多了 。
和平之門能賣的好 ， 難道是因為產品好嗎？是因為和平新房供應太少 。
樓市能不能穩(wěn)住 ， 核心就在于供需 。
隨著天津樓市去庫存 ， 不少板塊 ， 都將陸續(xù)達到供需的新平衡 。
是今年 ， 不是現(xiàn)在 。
有人不免拋出一個問題：
“現(xiàn)在誰還買房??？天津的需求量還有嗎？”
首先 ， 這種問題 ， 盡量不要脫口而出 ， 會露怯 。
其次 ， 這幾年市場再差 ， 天津每年成交量都在1200萬方以上 。
再換個角度 。
城市人口與新房成交面積比值 ， 基本在0.8-1.2 。
天津這個數(shù)字是0.9 。
1300多萬人 ， 每年1200萬方很合理 。
2016年飆到2400萬方 ， 是極不正常的 。
退一萬步 ， 就算樓市不好 ， 回落到0.8的底線 ， 每年也能保住1000萬方的成交面積 。
輿論導向 ， 不會帶來市場反轉 。
只有供需關系改變 ， 才能真正引發(fā)市場轉向 。
沒錯 ， 君子不立于危墻之下 。
但天津的“墻裂” ， 補的差不多了 。
客觀趨勢 ， 從不以人的情緒為轉移 。

房子有雙重屬性：資產屬性、商品屬性 。
資產屬性 ， 是投資理財屬性 ， 很多家庭把房子當作重要資產配置 。
商品屬性 ， 是房子的居住屬性 。
天津的房子 ， 資產屬性不強 ， 商品屬性很強 。
房價跌了5年 ， 投機泡沫消退 。
樓市已被壓得實實的 ， 或者說 ， 率先實現(xiàn)了房住不炒 。
這樣的市場 ， 是清水小溪 ， 一眼見底 。
對于房企來說 ， 風險幾乎出清 。
理智 ， 不等于靜默 。

別人恐懼 ， 我貪婪 。
是時候了 。
在去庫存的環(huán)境下 ， 天津第一批供地 ， 降地價了 。
降地價是理性的 ， 行業(yè)的投資經營活動 ， 需要正常循環(huán) 。
妥協(xié)的目的 ， 并非要刺激什么 ， 而是——
共同 ， 活下去 。
現(xiàn)在 ， 是房企難得可以貪婪的機會 。
地便宜 ， 買地的競爭對手少 。
以前是逛精品店買地 ， 好貨不便宜 。
現(xiàn)在是到批發(fā)市場買地 ， 好貨也能給批發(fā)價 。
金融端也在放松 。
前有“兩個維護” ， 后有“六部委喊話” ， 銀行針對房地產“窗口指導” 。
《天津新買地記》已經上演 。
中海為什么去年在天津拿這么多地？
它的邏輯正是——
別人恐懼 ， 它貪婪 ， 有備而來 ， 有心而往 。
說易行難 。

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