“過(guò)去10年，樓市迎來(lái)了野蠻生長(zhǎng)，100萬(wàn)的房子翻幾倍也是有可能的。然而，如今的樓市進(jìn)入兩極分化，10年后，樓市會(huì)如何變動(dòng)？政策還會(huì)偏緊嗎？”
樓市進(jìn)入兩極分化截止2020年底，我國(guó)樓市的平均單價(jià)為9980元/㎡，比起1999年的2000元/㎡大漲了400%，這也意味著20年前一套10萬(wàn)的房子上漲至400萬(wàn)元也是可能的。以這樣的增長(zhǎng)速度，任何資產(chǎn)都比不過(guò)樓市。正因地產(chǎn)業(yè)的投資小、收益高、風(fēng)險(xiǎn)小，一時(shí)間成為支柱性產(chǎn)業(yè)，甚至“全民買房”！直到今天，人們對(duì)買房的熱情依舊高漲，特別是25-35歲的年輕人，買房意愿占比38%，且多是首套房，隨后是35-40歲的人群，占比為32%。然而，在“北漂”、“深漂”的同時(shí)，年輕人面對(duì)一線城市的高額房?jī)r(jià)無(wú)能為力，只能回到自己的老家。
不過(guò)從2019年開(kāi)始，樓市的調(diào)控砝碼就在加大，2020年時(shí)樓市陷入了“兩極分化”中，熱點(diǎn)城市房?jī)r(jià)依舊十分火爆，但三四線城市房?jī)r(jià)走跌，就連鄭州、西安這樣的區(qū)域省會(huì)城市也在下跌，這是為什么呢？其實(shí)很好理解，如今的出生率接連下滑，反而老齡化程度加劇，樓市想要繼續(xù)瘋狂，那就需要有新人“接盤”。然而，隨著人口增長(zhǎng)率降低，對(duì)房?jī)r(jià)的影響是非常大的，三四線城市的漲幅仍不是太多。同時(shí)，我國(guó)的城鎮(zhèn)化水平達(dá)到了63%，其中地產(chǎn)業(yè)貢獻(xiàn)頗高，和發(fā)達(dá)國(guó)家70%以上的城鎮(zhèn)化率大幅縮減，這表明地產(chǎn)業(yè)的使命即將完成，今后10年樓市房?jī)r(jià)增速減緩，難有上漲的基礎(chǔ)。當(dāng)然，對(duì)房?jī)r(jià)決定的最重要因素是人口流動(dòng)，從“七普”數(shù)據(jù)來(lái)看，黑龍江10年里流出646萬(wàn)人，吉林流出339萬(wàn)人，遼寧流出115萬(wàn)人，山西流出79萬(wàn)人，內(nèi)蒙流出65萬(wàn)人。【 樓市|樓市進(jìn)入兩極分化 10年后房?jī)r(jià)該如何變化？】
這些城市清一色北方城市，反而人口凈流入的城市在東南沿海地區(qū)，如廣東10年流入2170萬(wàn)人，浙江流入1000萬(wàn)人，江蘇流入600萬(wàn)人。也正是人口的流動(dòng)，決定了所在城市的房?jī)r(jià)高地，且10年后房?jī)r(jià)“兩極分化”會(huì)更嚴(yán)重。10年后房?jī)r(jià)該如何變化？就以100平方米來(lái)算，如今超100萬(wàn)元的房產(chǎn)越來(lái)越多，不少3、4線城市的房?jī)r(jià)也超1萬(wàn)元，甚至連縣城也不例外，因此不少人關(guān)心如今的100萬(wàn)元，十年后價(jià)值多少，即便房子是來(lái)住的，大家也不希望十年后房?jī)r(jià)縮水。對(duì)于10年后的房子走勢(shì)，經(jīng)濟(jì)學(xué)家馬光遠(yuǎn)表示，10年后人口下降是真的，到時(shí)候各地都會(huì)開(kāi)啟“搶人大戰(zhàn)”，但人口必然還會(huì)加快流入一線、新一線城市，這些城市房?jī)r(jià)長(zhǎng)期仍有看漲的趨勢(shì)，不得不說(shuō)馬光遠(yuǎn)這次說(shuō)了大實(shí)話。馬老師認(rèn)為，接下來(lái)城鎮(zhèn)化會(huì)過(guò)渡到“分化階段”，此時(shí)大都市圈也會(huì)深入融合，和小城鎮(zhèn)之間的互動(dòng)頻繁，在這一背景下，地產(chǎn)業(yè)的輝煌期仍不會(huì)結(jié)束，大城市的房?jī)r(jià)上漲是大概率事件。在數(shù)百個(gè)城市中，20%的城市樓市上漲，但剩下的80%城市、房企、樓盤都不會(huì)太舒服。隨著樓市的高度飽和性，買房更傾向于“擇優(yōu)選擇”，優(yōu)質(zhì)房產(chǎn)才有希望。
同樣，馬老師認(rèn)為，非大城市的房?jī)r(jià)已沒(méi)有上漲的希望，或直接下跌，或滯后性發(fā)展。其實(shí)社科院也已進(jìn)行了分析，認(rèn)為接下來(lái)3-4線城市沒(méi)有上漲的基礎(chǔ)，尤其是棚改取消后，接下來(lái)將進(jìn)入衰退期。100萬(wàn)現(xiàn)房10年后價(jià)值多少？根據(jù)馬老師的觀點(diǎn)，我們可看出，那些區(qū)域性中心城市房?jī)r(jià)仍有上漲的可能。如西安、成都、重慶這3個(gè)西部城市人口早已超千萬(wàn)，今后還會(huì)繼續(xù)吸引西部的人口。中部區(qū)域，長(zhǎng)沙、武漢、鄭州也是千萬(wàn)級(jí)的大都市，人口也會(huì)保持較快增長(zhǎng)。東部區(qū)域，杭州、蘇州、寧波、南京這些新一線城市也不例外，100萬(wàn)元房產(chǎn)10年后仍然會(huì)增值，特別是核心地段。那些人口流失較多的城市，今后或面臨房子無(wú)人住、沒(méi)人接手，今后會(huì)“有價(jià)無(wú)市”，其城市的房?jī)r(jià)也只會(huì)下跌，到時(shí)候100萬(wàn)的房子可能要縮水，至于縮水多少要看各城市的具體情況。
推薦閱讀
- |不要誤判了今年的樓市！打算買房的家庭，建議看下這3個(gè)忠告
- ?？趞?？跇鞘蟹治龅?2期，?現(xiàn)在海口樓市的熱度也開(kāi)始明顯下降了
- 樓市|2022年的樓市，將發(fā)生前所未有的2大變局，可能涉及到你的切身利益
- 實(shí)體經(jīng)濟(jì)|杭州房?jī)r(jià)不能降，拯救樓市就是拯救杭州的實(shí)體經(jīng)濟(jì)
- 南陽(yáng)|杭州樓市現(xiàn)狀：看一看杭州西站，房?jī)r(jià)黃金地段
- 重慶|重慶樓市降溫，重慶樓市分析第12期
- 北京市|今年北京樓市不及去年了
- 樓市|樓市已經(jīng)沒(méi)有什么輪動(dòng)的表現(xiàn)
- 保定|保定樓市：“多少錢也不買房”和“買不起房”是一個(gè)意思
- 住房|2022年，樓市2個(gè)利好，房子或重演7年前景象，剛需該不該買房？