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樓市|深度透視！樓市顛覆性的“變局”來(lái)了？

馬光遠(yuǎn)上海市房?jī)r(jià)樓市

樓市|深度透視！樓市顛覆性的“變局”來(lái)了？

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樓市|深度透視！樓市顛覆性的“變局”來(lái)了？

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樓市顛覆性的“變局”來(lái)了？馬光遠(yuǎn)最新撰文表示 ， 房地產(chǎn)不是進(jìn)入什么黑鐵時(shí)代 ， 而是在醞釀一場(chǎng)顛覆性的變局 。
這個(gè)觀點(diǎn)顯然是非常引人入勝的 。 那么在馬光遠(yuǎn)的理解里 ， 究竟是什么樣的房地產(chǎn)“變局”？
今天就來(lái)分析一下 。
2022年的樓市會(huì)有一個(gè)怎么樣的展示？我在之前已做過(guò)多篇的分析 。
在萬(wàn)科郁亮提出房地產(chǎn)進(jìn)入黑鐵時(shí)代之后 ， 各方人士也是對(duì)此進(jìn)行了多角度的剖析 。


當(dāng)然總體基調(diào)是 ， 房地產(chǎn)繁華落盡 ， 不再是一個(gè)暴利行業(yè) 。
回到馬光遠(yuǎn)的觀點(diǎn) ， 他認(rèn)為這是基本面的變化 ， 這不僅僅是房地產(chǎn)時(shí)代更替那么簡(jiǎn)單 。
基本面最大的變化就是房子的投資屬性將減弱 ， 而市場(chǎng)本身的供需關(guān)系也是發(fā)生了巨大變化 。
不要濫用“洗牌”一詞從供不應(yīng)求到庫(kù)存增大 ， 這種供需關(guān)系的變化 ， 是我們分析未來(lái)樓市走向時(shí)的一個(gè)重要支點(diǎn) 。
1998年 ， 中國(guó)房地產(chǎn)進(jìn)入了商品房時(shí)代 ， 取代了此前的福利分房 ， 貨幣化分房也就是公積金推動(dòng)了貸款買(mǎi)房 。
商品房的供不應(yīng)求促成了房地產(chǎn)20年的繁榮 ， 現(xiàn)在最重大的變局是 ， 房子出現(xiàn)了結(jié)構(gòu)性的過(guò)剩 ， 也就是有的城市出現(xiàn)了大量的庫(kù)存 ， 有的城市還有很大的需求 ， 不同城市的樓市發(fā)展不再同向化 ， 而是極可能出現(xiàn)不同的情況 。
結(jié)構(gòu)性的供過(guò)于求 ， 還有房地產(chǎn)業(yè)界的深刻洗牌 。
過(guò)度杠桿之后 ， 不管你曾經(jīng)做得再大再?gòu)?qiáng) ， 要化解風(fēng)險(xiǎn)才能走向未來(lái) 。 在沖鋒的路上 ， 總有人跌倒 ， 有的人爬起來(lái)繼續(xù)向前走 ， 有的人就停在了原處 。
以前在做媒體時(shí) ， 經(jīng)常給記者交代：不要過(guò)度地使用“洗牌”這個(gè)詞 。 不是看到一個(gè)門(mén)店倒了 ， 就輕易地用上“洗牌”這個(gè)詞 。
節(jié)制和克制才會(huì)抵達(dá)真理 ， 特別是文字記錄者 ， 更應(yīng)當(dāng)如此 。
但是 ， 這一次房地產(chǎn)行業(yè)的洗牌真切地來(lái)了 。

“變局”的內(nèi)涵有三個(gè)方面馬光遠(yuǎn)指出的“變局”有三個(gè)方面：第一是城市與城市的分化 ， 第二是城市內(nèi)部的分化 ， 第三是開(kāi)發(fā)商的分化和洗牌 。
下面逐條談?wù)勎业睦斫?。
第一是城市與城市之間的分化 。
其實(shí)在本輪樓市調(diào)控持續(xù)進(jìn)行時(shí) ， 這種分化已經(jīng)明晰 。 沒(méi)有人口吸引力的城市 ， 樓市低迷；有人口吸引力的城市 ， 樓市堅(jiān)挺 。
城市樓市的表現(xiàn)不同 ， 也帶來(lái)了房?jī)r(jià)表現(xiàn)的不同 。
之前分析了一些2022年樓市走向 ， 有的評(píng)論認(rèn)為會(huì)一致性的房?jī)r(jià)下跌 。 這是個(gè)多少帶點(diǎn)情緒的觀點(diǎn) ， 房?jī)r(jià)下跌當(dāng)然能緩解經(jīng)濟(jì)壓力 ， 讓房?jī)r(jià)上漲或下跌并不以人的意志為轉(zhuǎn)移 。
有的人繼續(xù)起高樓 ， 有的人郁悶飲茶 ， 有的人無(wú)奈破敗一江春水向東流 ， 人的境遇況且常常不同 ， 不要說(shuō)房?jī)r(jià) 。
不以城市為目標(biāo)說(shuō)房?jī)r(jià) ， 其實(shí)真的是耍流氓 ， 說(shuō)了也白說(shuō) 。
買(mǎi)房看城市 ， 這是一個(gè)深刻的經(jīng)驗(yàn) 。
未來(lái)城市群、都市圈的房?jī)r(jià)因?yàn)槿丝诘奈?qiáng)大 ， 會(huì)保持房?jī)r(jià)的堅(jiān)挺 ， 其他的跌的可能性就大了 。

第二是城市內(nèi)部的分化 。
馬光遠(yuǎn)認(rèn)為 ， 即使同一個(gè)城市 ， 中心城區(qū)的價(jià)值也是遠(yuǎn)大于郊區(qū)的 。
這個(gè)觀點(diǎn)也對(duì)也不對(duì) 。 從投資的角度看 ， 中心城區(qū)的房子當(dāng)然升值的空間是大得多了 。 而資金不夠 ， 買(mǎi)了郊區(qū)房子 ， 以空間換取成本的策略也是不錯(cuò)的 。

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