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樓市|深度透視！樓市顛覆性的“變局”來了？( 二 )

馬光遠(yuǎn)上海市房價樓市


大家寧愿買上海的高房價 ， 而不買鶴崗的低價房 ， 其實是從價值上升的角度考慮的 ， 有的地方的房價雖然門檻低 ， 但沒有升值空間 ， 也就跑不贏CPI 。
當(dāng)然郊區(qū)房產(chǎn)也有可能是一個“坑” ， 沒有交通的支撐 ， 即使你這個城市屬于熱點城市 ， 房價不漲反跌也是會出現(xiàn)的 。
除此之外 ， 郊區(qū)的別墅 ， 也是看上去很美 ， 生活起來未必如此 ， 而且未來的房價升值空間也可能沒有多少 。
交通效率其實是房價水平的一個非常堅挺的支撐因素 ， 一個有希望的城市必然是越來越大的城市 ， 交通的效率帶來人生的效率 ， 帶來生活感的效率 。
其實我們買一個房子 ， 在考核和評估的過程中 ， 實際的對生活影響的 ， 往往是我們第一考慮的 。
城市內(nèi)部的分化 ， 也使得我們在購房的過程中 ， 要“裝備”起專業(yè)的常識 ， 以及較好的邏輯能力 。
關(guān)于房子 ， 買到就是賺到的時代早已過去了 ， 你不專業(yè)也許就要吃虧 。
第三是開發(fā)商的分化和洗牌 。
中國房地產(chǎn)發(fā)展中 ， “高杠桿、高負(fù)債、高周轉(zhuǎn)”曾經(jīng)成為房企快速發(fā)展的手段 ， 對于技術(shù)含量不高的房地產(chǎn)業(yè) ， 有一個說法是 ， 土地才是頭部房企之間的競爭的核心所在 。
2021年 ， 不少房企頻頻爆雷 ， 融資渠道收緊之后 ， 高杠桿高周轉(zhuǎn)已經(jīng)玩不轉(zhuǎn)了 ， 龐大的債務(wù)讓一些頭部房企如坐針氈 。
像恒大這樣 ， 債務(wù)都達(dá)到了2萬億 ， 令人不可想象 。 還有華夏幸福 ， 還有富力 ， 等等 ， 每有上市房地產(chǎn)企業(yè)的公告 ， 都容易讓人猜測：是不是又有什么不好的事情來了 。
債務(wù)違約 ， 商票、理財產(chǎn)品難以兌付 ， 樓盤有爛尾之憂 ， 等等 ， 一些房地產(chǎn)企業(yè)不僅讓自己陷入困境 ， 也讓關(guān)聯(lián)產(chǎn)業(yè)、合作伙伴陷入了困境 。
洗牌是必然的 ， 有的是被迫離開 ， 有的是自愿離開 ， 那些陷入重大危機的房地產(chǎn)企業(yè) ， 有的已經(jīng)有了轉(zhuǎn)型的規(guī)劃 。 像恒大就表明了10年不買地 ， 將向新能源汽車轉(zhuǎn)型 。
房地產(chǎn)還是摸金校尉嗎？可能不是了 。

年度最大的市場特點是回穩(wěn)變局來臨 ， 幾家歡樂幾家愁 。
有觀點認(rèn)為 ， 2022年上半年樓市陽春可期 。
支撐這個觀點的因素有兩個：
一是 ， 在今年上半年 ， 土地限價有松綁現(xiàn)象 ， 樓盤備案價也有松綁現(xiàn)象 ， 這兩種松綁被看作房地產(chǎn)市場的利好 。
二是 ， 一二線熱點城市的復(fù)蘇顯然超過我們的想象 。 克而瑞研究中心研報指出 ， 上海新開盤項目平均去化率保持在80%以上 ， 近7成項目開盤\"日光\" 。 要知道上海是中國房價最高的城市之一 ， 開盤能日光 ， 這是要多大的實力呀？
變局之下 ， 市場預(yù)期會是怎么樣的？
從前面說的黑鐵時代的“黑鐵”兩個字 ， 似乎有些悲觀 。 但也許稍顯樂觀的形勢正在來臨 。
當(dāng)然今天看到一篇文章說 ， 房子升值的年度來了 ， 這個說法也是靠不住的 ， 起碼不完全是 。
雖然從一些地方規(guī)劃中 ， 我們可以發(fā)現(xiàn) ， 房地產(chǎn)已經(jīng)不是支柱產(chǎn)業(yè)的 ， 但是它對于地方經(jīng)濟的拉動作用 ， 其實仍然是具有支柱產(chǎn)業(yè)的作用 。 通俗點說 ， 名稱沒有了 ， 但作用還在 。
【樓市|深度透視！樓市顛覆性的“變局”來了？】可以說 ， 變局之下的中國房地產(chǎn) ， 最大的特點就是“回穩(wěn)” 。

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