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今天都在聊降息 。
其實(shí) ， 降息沒(méi)什么好聊的 ， 17號(hào)MLF和逆回購(gòu)利率下調(diào) ， 就已經(jīng)是板上釘釘?shù)氖铝?。
非對(duì)稱(chēng)降息也在意料之中 ， 1年期LPR報(bào)價(jià)下調(diào)幅度更大 。
去年兩次全面降準(zhǔn) ， 12月又在沒(méi)有降低MLF利率的情況下 ， 調(diào)降1年期LPR 。
這一次降息 ， 對(duì)樓市來(lái)說(shuō) ， 也會(huì)繼續(xù)推動(dòng)房貸利率小幅下降 ， 提振市場(chǎng)情緒 。
沒(méi)買(mǎi)房的 ， 購(gòu)房成本降低了 。 有房的 ， 定價(jià)基準(zhǔn)日在1月以后的 ， 房貸也會(huì)變少 ， 100萬(wàn)的房貸也就少30塊錢(qián) 。
但與此同時(shí) ， 大家都忽視了一個(gè)關(guān)鍵消息 ， 對(duì)樓市來(lái)說(shuō) ， 降息的威力更大 。
1月19日澎湃報(bào)道 ， 山東煙臺(tái)住建局發(fā)了一個(gè)對(duì)房企實(shí)施激勵(lì)措施的通知 。
這條通知 ， 主要針對(duì)的就是預(yù)售資金監(jiān)管 。
對(duì)信用等級(jí)為AAA級(jí)開(kāi)發(fā)企業(yè) ， 商品房預(yù)售監(jiān)管資金留存比例降低5個(gè)百分點(diǎn)（工程單體施工結(jié)束的不予減免）；
對(duì)信用等級(jí)為AA級(jí)開(kāi)發(fā)企業(yè) ， 商品房預(yù)售監(jiān)管資金留存比例降低3個(gè)百分點(diǎn)（工程單體施工結(jié)束的不予減免） 。
上述3%-5%等預(yù)售資金監(jiān)管解除后 ， 須優(yōu)先用于農(nóng)民工工資支付 。
這個(gè)政策意味著：預(yù)售資金監(jiān)管的放松 ， 山東打響了第一槍?zhuān)?br />
從2021年下半年至今 ， 數(shù)十個(gè)城市紛紛發(fā)文提高預(yù)售資金支取門(mén)檻 ， 這是全國(guó)首個(gè)放松預(yù)售資金的城市 ， 信號(hào)意義極強(qiáng) 。
雖然成都、北京都有優(yōu)化預(yù)售資金提取的措施 ， 但像煙臺(tái)這樣 ， 直接按照信用等級(jí)降低支取門(mén)檻 ， 還是頭一個(gè) 。
在房地產(chǎn)投資持續(xù)下行、土地流拍蔓延的形勢(shì)下 ， 不排除會(huì)有更多城市跟進(jìn) 。
下面再來(lái)詳細(xì)說(shuō)說(shuō)：
為什么要放松預(yù)售？為什么說(shuō)預(yù)售資金放開(kāi)的威力 ， 堪比降息？
說(shuō)來(lái)話(huà)長(zhǎng) ， 先從預(yù)售資金的范圍說(shuō)起 。
商品房預(yù)售資金 ， 是指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)預(yù)售商品房時(shí) ， 購(gòu)房人按照商品房買(mǎi)賣(mài)合同約定支付的全部房?jī)r(jià)款 ， 包含預(yù)售首付款、分期付款、一次性付款、銀行按揭貸款、住房公積金貸款等 。
總之 ， 老百姓買(mǎi)房的錢(qián) ， 全都要存在預(yù)售資金賬戶(hù)里 。
這筆錢(qián) ， 一般放在合作銀行的專(zhuān)用賬戶(hù)里 ， 屬于“專(zhuān)款專(zhuān)用” ， 按工程節(jié)點(diǎn) ， 比如主體結(jié)構(gòu)封頂、竣工驗(yàn)收、項(xiàng)目交付使用 ， 符合要求 ， 開(kāi)發(fā)商才能提取這筆錢(qián) 。
問(wèn)題就出在這 ， 以前監(jiān)管不嚴(yán) ， 開(kāi)發(fā)商虛報(bào)工程進(jìn)度 ， 挪用項(xiàng)目預(yù)售資金 ， 用這些錢(qián)再次拿地 ， 靠高杠桿、高周轉(zhuǎn)極速擴(kuò)大規(guī)模 。
到今年各家房企連環(huán)爆雷時(shí) ， 房企一直玩得“拆東墻補(bǔ)西墻”的游戲現(xiàn)出原形 ， 債券違約還不上 ， 預(yù)售賬戶(hù)里的錢(qián) ， 也早就被掏空了 。
這 ， 就是各地收緊預(yù)售資金賬戶(hù)的核心原因：把預(yù)售的錢(qián)留在項(xiàng)目里 ， 保交樓 ， 保民生 。
但這樣一來(lái) ， 開(kāi)發(fā)商本就捉襟見(jiàn)肘的現(xiàn)金流 ， 就變得更緊張 ， 停工爛尾、挨個(gè)爆雷 ， TOP20房企中 ， 除了央國(guó)企以外 ， 民企已是風(fēng)聲鶴唳 。
藍(lán)白曾跟大家聊過(guò) ， 龍頭房企目前的體量 。
某大 ， 234個(gè)城市 ， 798個(gè)項(xiàng)目 。
某茂 ， 110個(gè)城市 ， 424個(gè)項(xiàng)目 ， 7283萬(wàn)平米土儲(chǔ)（中報(bào)） 。
某創(chuàng) ， 964個(gè)項(xiàng)目 ， 在售3.6億平米 ， 土儲(chǔ)2.78億平米（中報(bào)） 。
如此巨大的規(guī)模 ， 一旦出現(xiàn)大面積的爛尾 ， 債券違約 ， 將會(huì)對(duì)千萬(wàn)購(gòu)房者、銀行、地方財(cái)政、上下游數(shù)十個(gè)行業(yè)造成巨大影響 。
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