01、前言這兩年的杭州樓市，有一個普遍的現象，那就是上半年的行情，常常比下半年要好。2019年的小陽春，堪稱這些年最火熱行情。當年春節后杭州的首場土拍就出現了極強的復蘇信號：勾莊地價一舉打破紀錄，跨過2萬元/㎡門檻。隨后的3月份，杭州市區（含富陽、臨安）成交住宅較2018年同期，增長25?上。2020年，受到疫情影響，開年樓市處于短暫冰封狀態。但3月首周，杭州市區二手房成交量就達到883套，環比前一周增長108.7?僅單周成交便超過整個2月。
到了2021年，整個3月，杭州新房、二手房共成交3萬多套。尤其是二手房，創下2018年以來同期新高。在新房市場，一些前期無需搖號的樓盤，中簽率卻直線下滑。蕭山區某樓盤，2020年12月份還是“0登記”，到21年，中簽率只有15?至此，今年杭州樓市的小陽春仍然是大概率事件。賣家自然可以抓緊這輪行情出貨，而買家一定要多問問自己的需求才出手。核心在于，到了后亞運時代的下半年，杭州樓市恐怕才將迎來真正的考驗期。02、杭州樓市謹防庫存二手房統計局發布的12月房價指數里面顯示，杭州的新房房價環比上漲0.5?二手房房價環比上漲0.3?這些數據說明，杭州樓市對于房價走勢的預期沒有完全的被降下來。雖然杭州樓市的成交量已經是明顯下滑，但是靠著對杭州房價的信心，杭州樓市的炒房客還在堅持。杭州的房價在2021年下半年里面并沒有調整到位，這個時候在杭州買房，很容易又站在了高點。連二手房指導價這種調控政策都沒有出，并且也沒有限售，完全是仿照上海的調控手段，刻意的不讓杭州樓市太冷。這樣操作之下，讓那些杭州的購房者就比較難了，二手房幾乎不能買，只能去買那些新房。
杭州在過去的五年里面，土地出讓金是排名全國NO1。這意味著，杭州樓市里面有著大量的房源，只要房價出現橫盤或者下跌的時候，這些天量庫存就會出現，到時候房價就會有一波明顯的跌幅?，F在杭州買房還是要當心一點，盡量的控制自己的杠桿，別上頭。另一方面，如果現在還在考慮貸款買房想要以租養貸，根本不太現實。就算房價、房租比較高的上海，你想要靠房租來代房貸，也是很難的。假設你買的房是200萬一套，按照國內房租房價比來計算，一年的房租大概是不到4萬，那么你所需要支付的房貸，假設是30年，那么房貸一年是9；也就是說，你買了套房，然后這套房租出去，房租抵完房貸之后，自己還需要繳納5萬元，才能把這個房貸給還完。這還是建立在房租回報率能有2?情況下，實際上我們國內很多房價高的城市，都達不到2?比如說深圳、北京、廈門等城市。想要以租養貸，除非房價跌一半，而且房租還不跌，不然沒戲。至于說，房價不漲、房租漲一半，那也是想多了。03、房地產的紅利逐漸消失房地產的紅利逐漸消失，在小龍蝦看來，以下幾個方面表現尤為明顯：一、城鎮化率已經達到65.18?發達國家標準70?右，未來五年，城鎮化率達70?有多大問題，房子需求就大大減少，格局全部形成，房子紅利逐步消失。二、庫存量大，現在庫存房子夠30億人居住，炒房客被套牢，且想脫身也沒辦法。三、出生率下降，2021年出生人口1000萬不到，是歷年較低，人口紅利也慢慢消失。四、70/80后人手至少2套房，90后大多已經買房，00后房子父母已經準備好，未來10后一對夫妻至少四套房在手，房子無需求。五、房子要流通才能有金融屬性，一二線城市，一套房有的至少8年后才能上市銷售，最快的也需要三年才能交易。
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