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藍光嘉寶|2022物企并購第一單里的暗流和野心

禹洲集團

藍光嘉寶|2022物企并購第一單里的暗流和野心


作者 | 王澤紅
出品 | 焦點財經
2021年6月16日，禹佳生活服務二次遞表，12月16日再次失效。
按其股權架構顯示，“天津禹佳”是禹佳生活服務的全部，其旗下的廈門禹州商業與禹洲物業服務，承載了禹佳生活服務所有的商業、物業板塊業務。
2022年1月5日，禹洲集團決定出售“禹洲物業服務”，買家是華潤萬象生活，并購金額不超10.6億。相當于，禹佳生活服務賣掉了兩大業務板塊之一的物業管理，只保留了商業板塊。
IPO折戟后，禹佳生活服務被拆分售賣，最終還是難逃藍光嘉寶服務、富力物業和花樣年等背后母公司同病相憐的命運。
禹佳生活服務由禹州集團控股，實控人林龍安和妻子郭英蘭，共持有62.8%股權。在并購消息公布前一天，資本市場就已傳出禹洲集團于1月4日開始與投資人接洽，以確定美元債YUZHOU 8.625 01/23/22的持有人身份。
這筆債券將于1月23日到期，未償余額規模2.42億美元。有知情人士表示，禹洲集團正在與摩根大通及海通國際等財務顧問就其美元債的潛在交換要約展開了討論，目前尚未正式確定最終授權的財務顧問。
在剛剛過去的2021年，這種現象頻繁上演。
并購大勢下的“暗流”
物業作為優質資產，能以較快的速度尋到買家，成為流動性危機房企優先處置，以解燃眉之急的標的資產。根據國金地產不完全統計，2021 全年上市物企并購金額合計超過 300 億元，相較 2020 年翻了一倍以上。
碧桂園服務是2021年并購市場上的最大買家，其對藍光嘉寶服務、富力物業和彩生活核心資產這三筆并購的對價都在幾十億甚至達百億元。僅這三筆并購將為碧桂園服務帶去至少 2.5 億方在管面積，相當于其2020 年底在管面積的66%。
地產出清階段，物管市場也在加速洗牌。僅在2021年12月，金科智慧服務收購黔西宏祥物業51%股權，世茂服務以9964萬元受讓湖南吉立物業70%股權，綠城服務擬2.09億元收購浙江綠科51%股權，招商積余接連收購上海航空物業100%股權、中國南航物業95%股權。
藍光嘉寶|2022物企并購第一單里的暗流和野心


進入2022年，地產調整出清下售賣物企的事件，大概率會繼續發生，也是優質企業的一個并購窗口期，因為上半年是美元債的償還高峰期。
但另一種現象也不容忽視，上市物企整體 PE從2021年初的37倍調整至現在的18倍，縮水一倍。而且估值分化明顯，頭部房企物業估值普遍高于中等房企物業和第三方物企，而目前擬上市的物管公司大多屬于后者，較難獲得投資人青睞，上市意義減弱，嚴重影響中小物企的上市熱情，祥生活服務暫緩上市，尋求更佳時機以獲更優估值，是一個典型的案例。
【 藍光嘉寶|2022物企并購第一單里的暗流和野心】2021年新上市物管企業9家，僅為2020年的一半。當然，這背后還有一個關鍵原因，物企上市變難了，從今年多家企業招股書失效便可見一斑，如長城物業、禹佳生活服務招股書失效。
物管公司上市速度的放緩，一種現象也會隨之發生，融資的大門難以打開，并購的需求也會減少，這種情況將是藏在地產出清背景下的一股暗流，也可稱之為“小眾逆流”。
藍光嘉寶|2022物企并購第一單里的暗流和野心


4億平在管規模野心
聚焦到此次并購交易，林龍安做出如此選擇，毫無意外可言。給人些許意外的是，買家是華潤萬象生活。
這家背靠華潤置地的國企物管企業，在并購市場并不多見，大型的并購更是少之又少，此次拿下禹洲物業服務，可以稱得上是一筆大單。

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