??2022年4月，市場(chǎng)下行趨勢(shì)依舊，供應(yīng)環(huán)比放量，但成交有增轉(zhuǎn)降，尚未完全恢復(fù)，因疫情多地散發(fā)使得長(zhǎng)、珠三角部分城市復(fù)蘇進(jìn)程被打斷，樓市全面熄火，總體延續(xù)供過(guò)于求，因而狹義庫(kù)存小幅微增至6.08億平，成交不濟(jì)帶動(dòng)去化周期2022年3月末的22.58個(gè)月跳增至24.78個(gè)月，顯著高于2021年同期水平。廣義庫(kù)存高位持穩(wěn)，微降至38.4億平，潛在庫(kù)存風(fēng)險(xiǎn)依舊較大。
??目前來(lái)看，庫(kù)存壓力主要集中在北部和內(nèi)陸因歷史原因庫(kù)存基數(shù)較大的弱二線和東南沿海前期需求透支嚴(yán)重的三四線城市。
??待售面積
??待售面積延續(xù)微降至5.57億平方米
??住宅環(huán)比回落但同比增15%
??國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布數(shù)據(jù)顯示，4月末，商品房待售面積55735萬(wàn)平方米，與上月基本持平，同比增長(zhǎng)8.4%，整體商品房待售面積延續(xù)小幅回落態(tài)勢(shì)，但總體仍算是2019年以來(lái)階段性高位。
??具體來(lái)看，住宅待售面積較上月減少339萬(wàn)平方米，環(huán)比回落1.23%，同比上漲14.82%，商品住宅成交仍處底部徘徊，尚未恢復(fù)到預(yù)期水平。辦公如是，環(huán)比回落，同比持增，但增幅僅為3.47%。商業(yè)待售面積呈現(xiàn)環(huán)比微增0.35%，同比持降，不及去年同期，不過(guò)考量其基數(shù)原因，未來(lái)去化壓力依舊較大，疊加疫情不確定性影響，使得市場(chǎng)銷售呈疲軟態(tài)勢(shì)。
??狹義庫(kù)存
??百城狹義庫(kù)存增至6.08億平
??去化周期超2年，三四線去化承壓
??2022年4月，狹義庫(kù)存延續(xù)高位波動(dòng)態(tài)勢(shì)。據(jù)CRIC監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)，2022年4月百城商品住宅庫(kù)存量達(dá)到了60805萬(wàn)平方米，環(huán)比微增1%，同比增長(zhǎng)5%。4月各地樓市利好政策頻頻，房企推盤積極性上升，供應(yīng)環(huán)比持增，但購(gòu)房者信心不足，疊加疫情不確定影響，成交由增轉(zhuǎn)降，下行趨勢(shì)依舊，整體呈現(xiàn)“供過(guò)于求”，因而狹義庫(kù)存小幅微增,去化周期則延續(xù)穩(wěn)步上行趨勢(shì)，由2022年3月末的22.58個(gè)月跳增至24.78個(gè)月，較2021年同期近乎翻番。
??不同能級(jí)城市庫(kù)存量較上月均保持上揚(yáng)態(tài)勢(shì)，二三線漲幅在2%以內(nèi)，一線城市因供應(yīng)集中放量，狹義庫(kù)存環(huán)比上漲3%。同比來(lái)看，僅二線小幅回落2%，一線、三四線同比持增，漲幅分別為8%和13%。其中三四線庫(kù)存壓力穩(wěn)步增長(zhǎng)，同比漲幅在不同能級(jí)城市中居首。
??各能級(jí)城市去化周期均有穩(wěn)步拉長(zhǎng)趨勢(shì)：一線增至19.56個(gè)月，二線增至23.07個(gè)月，同比漲幅均在80%以上，目前庫(kù)存風(fēng)險(xiǎn)相對(duì)可控，而三四線去化周期已達(dá)到28.15個(gè)月，顯著高于百城平均，庫(kù)存風(fēng)險(xiǎn)直線上升，同比增幅達(dá)123%，居不同能級(jí)之首。
??庫(kù)存消化周期
??鄭漢等二線庫(kù)存增長(zhǎng)快
??華南多個(gè)城市去化周期超30個(gè)月
??聚焦到短期庫(kù)存壓力較大的單個(gè)城市，從狹義庫(kù)存總量TOP20來(lái)看，主要積壓在北部和內(nèi)陸二線城市，青島、武漢、沈陽(yáng)4月末狹義庫(kù)存量均超2000萬(wàn)平方米，位列本月末狹義庫(kù)存總量TOP3。而從同比漲幅TOP20來(lái)看，東南沿海弱三線城市庫(kù)存壓力開(kāi)始顯現(xiàn)，雖然庫(kù)存基數(shù)不大，單城基本都在500萬(wàn)平方米以下，但因成交短期回調(diào)加劇，庫(kù)存同比漲幅均在20%以上， 鹽城、三明、泰州等都市圈邊緣城市漲幅顯著，同比翻番。
??值得關(guān)注的是，惠州和鄭州不僅庫(kù)存基數(shù)較大且漲幅顯著。鄭州雖然4月政策利好頻頻，放寬限購(gòu)、限售、人才新政、契稅補(bǔ)貼等相繼落地，但對(duì)樓市提振效果不及預(yù)期，項(xiàng)目平均去化率僅18%，為近五年單月次低，來(lái)訪量受疫情影響較3月不升反降，4月狹義庫(kù)存同環(huán)比增幅分別達(dá)到36%和14%?；葜萑缡牵瑢?duì)于全日制碩士、副高職稱以上人才，商轉(zhuǎn)公不受“首房首貸”的限制，并且降首付、房貸利率下調(diào)、公積金貸款優(yōu)惠變相提升居民購(gòu)買力，但因核心城市廣深市場(chǎng)仍處低位，客戶觀望情緒加劇，供需低迷，市場(chǎng)現(xiàn)房越發(fā)增多。
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